เรื่องที่ต้องรู้ถ้าอยากผ่อนบ้านหมดไว

1.อัตราดอกเบี้ยเป็นแบบลอยตัวใช่หรือไม่ ซึ่งธนาคารส่วนใหญ่จะคิดดอกเบี้ยแบบลอยตัว ในส่วนธนาคารกสิกรไทย อ้างอิงกับอัตรา MRR1 เท่ากับ 7.30% ณ 5 พย. 66 อัตราดังกล่าวมีโอกาสปรับเพิ่มขึ้นหรือลดลงตามประกาศอัตราดอกเบี้ยของธนาคาร ซึ่งแต่ละธนาคารจะปรับเพิ่มขึ้นหรือลดลงขึ้นกับมติของคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง) ธนาคารแห่งประเทศไทย เป็นผู้กำหนดทิศทางดอกเบี้ยภายในประเทศ ที่ผ่านมา (ตั้งแต่ 8 มิ.ย.65 ถึง 27 ก.ย.) กนง. มีการปรับขึ้นดอกเบี้ยจาก 0.50% เป็น 2.50% ปรับเพิ่มขึ้น 2% รายละเอียดการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย ตามตารางที่ 1

ตารางที่ 1 การปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายของธนาคารแห่งประเทศไทย กับการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย MRR ของธนาคารกสิกรไทย

ที่มา : ข้อมูลอัตราดอกเบี้ยนโยบายย้อนหลัง และข้อมูลอัตราดอกเบี้ยเงินให้สินเชื่อย้อนหลัง, ธนาคารแห่งประเทศไทย

จากตารางที่ 1 พบว่า ถ้าหากผู้ขอสินเชื่อบ้านเริ่มกู้เมื่อ 8 มิ.ย.65 สมมติธนาคารคิดดอกเบี้ยในอัตรา MRR ซึ่งเท่ากับ 5.97% เมื่อผ่อนไปได้สักระยะจนถึงวันที่ 4 ต.ค.66 ดอกเบี้ยที่ต้องเสียจะถูกปรับขึ้นเป็น 7.30% เท่ากับดอกเบี้ยถูกปรับขึ้นมาเป็น 1.33% ทำให้ผู้ขอสินเชื่อต้องเสียดอกเบี้ยเพิ่มสูงขึ้นโดยปริยาย

ในทางกลับกันหากธนาคารคิดอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ (Fixed Rate) สมมติว่าคิดในอัตราคงที่ 5.97% ในกรณีเช่นนี้ไม่ว่าดอกเบี้ยอ้างอิง (MRR) ของธนาคารจะปรับเพิ่มขึ้นหรือลดลง ผู้ขอสินเชื่อบ้านจะไม่ได้รับผลกระทบใดๆ ทั้งสิ้น ดอกเบี้ยจะถูกคิดที่อัตรา 5.97% ตลอดอายุสัญญา

2.ยอดที่ต้องผ่อนต่อเดือนมากกว่ายอดที่ต้องผ่อนจริงใช่หรือไม่² ปกติการคำนวณยอดที่ต้องผ่อนต่อเดือนจะมีคำนวณให้ยอดที่ต้องผ่อนให้มากกว่ายอดที่ต้องผ่อนจริง โดยบวกเพิ่มขึ้นไปอีกประมาณ 1% ตัวอย่างเช่น ต้องการขอสินเชื่อบ้าน 2,500,000 บาท ระยะเวลาผ่อน 30 ปี ยอดที่ต้องผ่อนจริงเดือนละ 17,139 บาท (ตามตารางที่ 2) สมมติว่าธนาคารคิดดอกเบี้ย MRR ซึ่งเท่ากับ 7.30% แต่ในการคำนวณยอดที่ต้องผ่อนจะบวกเพิ่มเข้าไปอีก 1% เป็น 8.30% ดังนั้น ยอดที่ต้องผ่อนกับธนาคารตกเดือนละ 18,870 บาท (ตามตารางที่ 3) เพิ่มขึ้นจากยอดผ่อนจริง 1,731 บาท ซึ่งทำให้ผู้ขอสินเชื่อใช้เวลาผ่อนบ้านหมดไวขึ้น ใช้เวลาประมาณ 24.5 ปี หรือ 294 งวด และเสียดอกเบี้ยรวม 2,497,772 บาท ประหยัดดอกเบี้ยได้ 964,255 บาท (มาจากยอดผ่อน 17,139 บาท ต้องเสียดอกเบี้ยรวม 3.462,028 บาท หักด้วยยอดผ่อน 18,870 บาท ต้องเสียดอกเบี้ยรวม 2,497,772 บาท) ซึ่งการคำนวณยอดผ่อนเพิ่มแบบนี้มีข้อดีคือทำให้หมดหนี้เร็วขึ้นเปรียบเสมือนเป็นการโปะเพิ่มไปโดยปริยาย และหากเป็นช่วงดอกเบี้ยขาขึ้นช่วยทำให้ยอดที่ต้องผ่อนสามารถตัดเงินต้นได้จำนวนที่สูงพอสมควร

ตารางที่ 2 การคิดดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก (Effective Rate) ดอกเบี้ย 7.30%

ตารางที่ 3 การคำนวณยอดผ่อนชำระบนดอกเบี้ย 8.30%

1. ผ่อนมากกว่าเงื่อนไขปกติ เป็นวิธีการที่หลายคนนิยมใช้กัน เพราะไม่ต้องจ่ายเงินก้อนใหญ่ๆ ในครั้งเดียว สามารถผ่อนเพิ่มได้ตั้งแต่หลักร้อยจนถึงหลักพัน ไม่กำหนดยอดเงินที่ตายตัว จะมากหรือน้อยขึ้นกับตัวของผู้ขอสินเชื่อบ้านเอง จากตัวอย่างเดิม สมมติต้องผ่อนเดือนละ 18,870 บาท หากผ่อนเพิ่มเพียงเดือนละ 100 บาท เป็น 18,970 บาท จะทำให้ประหยัดดอกเบี้ยได้ถึง 1,002,053 บาท และระยะเวลาผ่อนเหลือ 21 ปี 10 เดือน
2. นำเงินก้อนมาโปะเพิ่ม เมื่อที่ทำงานมีการจ่ายเงินโบนัสหรือเงินแต๊ะเอีย ผู้ขอสินเชื่อบ้านส่วนใหญ่นิยมแบ่งเงินก้อนนี้มาจำนวนหนึ่งเพื่อนำมาโปะบ้าน โดยยอดเงินที่จะนำมาโปะจะมากหรือน้อยก็ขึ้นกับตัวผู้ขอสินเชื่อเอง ซึ่งวิธีนี้ก็ทำให้หมดหนี้เร็วขึ้นเช่นกัน สมมติต้องผ่อนเดือนละ 18,870 บาท ณ เดือนสุดท้ายของปี โปะเพิ่มอีก 5,000 บาท เพิ่มจากยอดผ่อนปกติ จะทำให้ประหยัดดอกเบี้ยได้ถึง 1,103,961 บาท และระยะเวลาผ่อนเหลือ 21 ปี 1 เดือน

• วิธีการคิดดอกเบี้ยของธนาคารเป็นแบบลดต้นลดดอก (Effective Rate) เป็นการคำนวณดอกเบี้ยจากยอดเงินต้นคงเหลือในแต่ละงวด ทำให้ในช่วงแรกของการผ่อนจะเสียดอกเบี้ยในจำนวนเงินที่สูงและเงินต้นลดลงอย่างช้าๆ ซึ่งการคิดดอกเบี้ยแบบนี้จะทำให้เสียดอกเบี้ยลดลงทุกงวดตลอดระยเวลาที่ผ่อน รายละเอียดตามตัวอย่างที่ 2 และ 3 (สมมติว่าอัตราดอกเบี้ยเท่ากันตลอดอายุสัญญา)
• การผ่อนเพิ่มหรือโปะเพิ่มทั้ง 2 วิธีจะช่วยให้หมดหนี้เร็วขึ้น ยิ่งเริ่มผ่อนเร็วเท่าไหร่ ก็จะยิ่งหมดหนี้เร็วขึ้นเท่านั้น โดยเฉพาะในช่วงโปรโมชั่นดอกเบี้ย 1-3 ปีแรก (ถ้ามี) เนื่องจากเป็นช่วงเวลาที่เสียดอกเบี้ยถูก
• ก่อนที่จะผ่อนเพิ่มหรือโปะ ผู้ขอสินเชื่อบ้านควรสำรวจตัวเองเสียก่อนมีเงินสำรองเผื่อเหตุการณ์ฉุกเฉินเพียงพอแล้วหรือไม่ (อย่างน้อย 3 เท่าของค่าใช้จ่ายต่อเดือน) ถ้ายังมีไม่เพียงพอ แนะนำว่าไม่ควรรีบผ่อนเพิ่มหรือโปะเพิ่มจนกว่าจะเก็บเงินก้อนนี้ได้ (จะเก็บน้อยหรือมากขึ้นกับการตัดสินใจของผู้ขอสินเชื่อบ้าน) หากมีเหตุการณ์ฉุกเฉินเกิดขึ้นอาจทำให้ต้องไปกู้หนี้ยืมสินจากคนอื่นจนทำให้เป็นหนี้นอกระบบได้
• เงินที่นำมาผ่อนเพิ่มหรือโปะเพิ่มไม่สามารถเบิกกลับมาใช้ได้อีก หากต้องการใช้ต้องทำเรื่องขอสินเชื่อใหม่อีกครั้ง ดังนั้น ก่อนที่จะผ่อนเพิ่มหรือโปะเพิ่มควรตัดสินใจให้ดีก่อน

เมื่อต้องผ่อนบ้านกับธนาคาร มีหลายเรื่องที่ต้องรู้ เช่น อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารเรียกเก็บ และยอดที่ต้องผ่อน เมื่อเข้าใจเรื่องต่างๆ เหล่านี้แล้ว จะทำให้ผู้ขอสินเชื่อสามารถวางแผนการผ่อนเพิ่มหรือโปะเพิ่มด้วยความเข้าใจ หากมีข้อสงสัยสอบถามได้ที่ LINE @kbanklive หรือ K-Contact Center 02-8888888 กด 8 กด 1 กด 4 ได้ตลอด 24 ชั่วโมง หรือสอบถามผ่านสาขาของธนาคารที่สะดวกได้เช่นกัน

¹MRR = Minimum Retail Rate หรืออัตราดอกเบี้ยสำหรับลูกค้ารายย่อยชั้นดี ใช้ได้สำหรับเงินกู้ทุกประเภท
²โปรดตรวจสอบอัตราดอกเบี้ยและเงิ่อนไขการผ่อนก่อนการขอสินเชื่อบ้านทุกครั้ง