ซื้อบ้านช่วงนี้ ถูก หรือ แพง

คงปฏิเสธไม่ได้ว่าตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบันเผชิญกับความท้าทายหลายด้าน ทั้งภาวะเงินเฟ้อ ค่าครองชีพสูง กำลังซื้อของผู้บริโภคลดลง แนวโน้มดอกเบี้ยที่สูงขึ้น และภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ในทางกลับกันก็มีมาตรการต่างๆ ออกมากระตุ้นตลาดอสังหาฯ ในปีนี้ สำหรับคนที่กำลังจะซื้อบ้านในช่วงนี้จะได้รับประโยชน์หรือผลกระทบอย่างไรบ้าง และมีคำแนะนำอย่างไร เพื่อเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจ บทความนี้มีคำตอบ

สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย

ความต้องการที่อยู่อาศัยในไตรมาส 1 ปี 2565 ปรับตัวดีขึ้นต่อเนื่องจากปลายปี 2564 โดยในช่วง 3 เดือนแรกของปี 2565 มีจำนวนที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ 30,098 หน่วย มูลค่า 135,939 ล้านบาท ถือว่ามีจำนวนและมูลค่าใกล้เคียงกับครึ่งปีหลังของปี 2564 ที่มีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ 32,138 หน่วย มูลค่า 153,729 ล้านบาท ซึ่งเป็นผลจากยอดขายใหม่ของโครงการคอนโดฯ ในกลุ่มราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท

สำหรับคอนโดฯ ที่มียูนิตขายได้ใหม่สูงสุด คือ โซนพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ ส่วนโครงการบ้านที่มียูนิตขายได้ใหม่สูงสุด คือ โซนบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย

ส่วนภาพรวมไตรมาส 1 ปี 2565 พื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีหน่วยเหลือขายทั้งหมด 170,180 หน่วย มูลค่า 811,665 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการคอนโดฯ 64,282 หน่วย มูลค่า 277,885 ล้านบาท โครงการบ้านจัดสรร 105,898 หน่วย มูลค่า 533,779 ล้านบาท

ข้อดีของการซื้อบ้านในช่วงนี้

การซื้อบ้านในช่วงนี้มีมาตรการจากภาครัฐให้การสนับสนุนในหลายๆ เรื่อง ซึ่งจะช่วยให้ผู้ที่กำลังจะซื้อบ้านขอสินเชื่อได้วงเงินกู้มากขึ้น เป็นเจ้าของบ้านได้ง่ายขึ้น และยังช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการทำธุรกรรมในการซื้อขายบ้านได้ค่อนข้างมาก ซึ่งมาตรการต่างๆ ได้แก่

- มาตรการผ่อนปรนสัดส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ของสัญญาซื้อที่อยู่อาศัย

ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ผ่อนปรนมาตรการ LTV ทำให้เพิ่มโอกาสได้วงเงินกู้เพิ่ม โดยมีรายละเอียดดังนี้ 

     • ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญากู้หลังที่สองเป็นต้นไป จากเดิม 70%-90% เพิ่มเป็น 100%

     • ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท สัญญากู้หลังแรกยังคงเดิมที่ 100% พร้อมให้เงินกู้เพื่อซื้อเฟอร์นิเจอร์เพิ่มอีก 10% (รวม 110% จากมูลค่าหลักประกัน) 

     • ราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป ตั้งแต่สัญญากู้หลังแรกเป็นต้นไป จากเดิม 70%-90% เพิ่มเป็น 100% 

โดยมาตรการนี้มีผลสำหรับสัญญาเงินกู้ที่ทำสัญญาตั้งแต่วันที่ 20 ตุลาคม 2564 ถึง 31 ธันวาคม 2565 ​

- ปรับเงื่อนไขการปล่อยสินเชื่อโครงการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยแห่งรัฐ หรือโครงการบ้านล้านหลังเฟส 2

ครม.เห็นชอบให้ปรับเงื่อนไขการปล่อยสินเชื่อโครงการสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยแห่งรัฐ หรือโครงการบ้านล้านหลังเฟส 2 โดยขยายเพดานวงเงินกู้จาก 1.2 ล้านบาท เป็น 1.5 ล้านบาท วงเงินโครงการ 20,000 ล้านบาท เพื่อรองรับต้นทุนค่าก่อสร้างที่สูงขึ้นและช่วยให้ประชาชนมีบ้านเป็นของตัวเองได้ง่ายขึ้น โดยผู้สนใจสามารถยื่นคำขอกู้และทำนิติกรรมได้ภายในวันที่ 30 ธันวาคม 2566 หรือก่อนเต็มกรอบวงเงินของโครงการ

- มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง

มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองที่อยู่อาศัยเป็นมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ของภาครัฐในปีนี้ โดยได้ลดค่าธรรมเนียมการโอนจากเดิม 2% ของราคาประเมิน เหลือ 0.01% และลดค่าธรรมเนียมการจดจำนองจากเดิม 1% ของวงเงินจำนอง เหลือ 0.01% ตั้งแต่วันที่ 18 มกราคม 2565 – 31 ธันวาคม 2565 สำหรับบ้านมือหนึ่งและบ้านมือสองที่มีราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 3 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาท

- ยกเว้นภาษีเงินได้จากการขายบ้านเก่า ซื้อบ้านใหม่เพื่ออยู่อาศัย

สำหรับคนที่ขายบ้านเก่า แล้วซื้อบ้านใหม่ภายใน 1 ปี หรือซื้อบ้านใหม่ก่อน แล้วค่อยขายบ้านเก่าภายใน 1 ปีก็ตาม โดยมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังเก่าไม่น้อยกว่า 1 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังเก่าและหลังใหม่รวมกันแล้วไม่น้อยกว่า 1 ปี สามารถขอคืนภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายจากการขายบ้านหลังเก่าได้ ซึ่งเรื่องนี้หลายคนไม่รู้ว่าสามารถขอคืนภาษีได้และไม่มีกำหนดวันหมดอายุอีกด้วย

ข้อควรระวัง

แม้ว่าการซื้อบ้านในช่วงนี้จะได้รับการสนับสนุนจากมาตรการภาครัฐ แต่จากสถานการณ์เศรษฐกิจในปัจจุบันก็มีข้อควรระวังสำหรับคนที่กำลังจะซื้อบ้าน ดังนี้

- ต้นทุนสร้างบ้านใหม่สูงขึ้น ทำให้ราคาบ้าน คอนโดฯ โครงการใหม่ปรับขึ้น 5-10%

ราคาบ้าน คอนโด​ฯ โครงการใหม่มีการปรับขึ้น 5-10% จากภาวะเงินเฟ้อที่ทำให้ต้นทุนวัสดุก่อสร้างสูงขึ้น และราคาที่ดินสูงขึ้น ทำให้คนที่กำลังมองหาบ้านใหม่ซื้อบ้านในราคาแพงขึ้น และต้องเตรียมงบประมาณเพิ่มขึ้นอย่างน้อย 5-10% รวมถึงค่าใช้จ่ายในการตกแต่ง ต่อเติมบ้านก็เพิ่มสูงขึ้นด้วย

- แนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้นและแคมเปญดอกเบี้ยบ้านแบบลอยตัว ทำให้ต้นทุนในการกู้ยืมเพื่อซื้อบ้านสูงขึ้น

จากแนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้น แคมเปญดอกเบี้ยบ้านที่เริ่มปรับเป็นแบบลอยตัวมากขึ้น และปรับลดระยะเวลาดอกเบี้ยคงที่ให้สั้นลงไม่เกิน 6 เดือน ทำให้คนที่ตัดสินใจซื้อบ้านในช่วงไตรมาส 3 ของปีนี้ต้องจ่ายดอกเบี้ยสูงขึ้นและมีภาระผ่อนบ้านที่สูงขึ้น เนื่องจากการปรับขึ้นดอกเบี้ยบ้าน ปกติจะมีการปรับหลังจากที่ธนาคารแห่งประเทศไทยได้ปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบายไปแล้วประมาณ 1-2 เดือน และจะปรับเพิ่มขึ้นใกล้เคียงหรือเท่ากับอัตราดอกเบี้ยนโยบาย

คำแนะนำ

คนที่กำลังจะซื้อบ้านในช่วงนี้ มีคำแนะนำเพื่อช่วยลดภาระการผ่อนและดอกเบี้ยจ่าย ดังนี้ 

     - วางเงินดาวน์ให้มากที่สุดเท่าที่จะทำได้ เนื่องจากแนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้นและเป็นดอกเบี้ยแบบลอยตัว หากดาวน์ต่ำจะทำให้มีภาระดอกเบี้ยสูง และมีภาระผ่อนที่สูงขึ้น ถ้ามีเงินเก็บควรนำมาดาวน์บ้านอย่างน้อย 10% ของราคาบ้าน เพื่อลดภาระการผ่อนและดอกเบี้ยจ่าย 

     - เผื่อภาระผ่อนจากค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่สูงขึ้น ลองคำนวณดูว่าปัจจุบันผ่อนหนี้สินอยู่ที่เท่าไหร่ คิดเป็นกี่เปอร์เซ็นต์ของรายได้ต่อเดือน และสามารถผ่อนเพิ่มได้อีกเท่าไหร่ ปกติไม่ควรผ่อนหนี้เกิน 40% ของรายได้ต่อเดือน เพื่อไม่ให้กระทบต่อคุณภาพชีวิต เช่น เงินเดือน 50,000 บาท มีภาระผ่อนรถอยู่เดือนละ 7,500 บาท คิดเป็น 15% ของรายได้ต่อเดือน ดังนั้น หากจะซื้อบ้านใหม่จะเหลือความสามารถในการผ่อนเพิ่มได้อีก 25% ของรายได้ต่อเดือน หรือเดือนละ 12,500 บาท หากไม่เพียงพออาจต้องหาคนกู้ร่วมเพื่อเพิ่มความสามารถในการผ่อน 

     - เปรียบเทียบแคมเปญดอกเบี้ยจากสถาบันการเงิน โดยดูจากดอกเบี้ยเฉลี่ยในช่วง 3 ปีแรกเพื่อประกอบการตัดสินใจขอสินเชื่อ 

     ​​- ผ่อนเพิ่มทุกเดือนในช่วงแรกที่เริ่มผ่อนบ้าน สำหรับคนที่เพิ่งซื้อบ้านใหม่หรือกำลังผ่อนบ้านอยู่ แนะนำให้ผ่อนเพิ่มเดือนละ 20% จากยอดผ่อนปกติซึ่งจะช่วยประหยัดดอกเบี้ยจ่ายและทำให้ผ่อนหมดเร็วขึ้น เช่น ขอสินเชื่อบ้าน 1 ล้านบาท ระยะเวลาผ่อน 30 ปี อัตราดอกเบี้ย 5.97% ต่อปี ปกติต้องผ่อนเดือนละ 6,700 บาท แต่หากผ่อนเพิ่มเดือนละ 20% เป็น 8,040 บาท จะช่วยให้ผ่อนหมดเร็วขึ้นประมาณ 6 ปีครึ่ง และประหยัดดอกเบี้ยไปได้ประมาณ 270,000 บาทเลยทีเดียว 

การมีบ้านเป็นของตัวเองเป็นความฝันของใครหลายคน แต่หากพิจารณาแล้วพบว่ายังไม่จำเป็นหรือยังไม่พร้อม ก็ควรชะลอการตัดสินใจ อย่าเพิ่งเป็นหนี้ในช่วงนี้เพราะดอกเบี้ยค่อนข้างสูง ทำให้มีภาระตามมาค่อนข้างมาก และอาจส่งผลกระทบต่อคุณภาพชีวิตความเป็นอยู่ของเราได้นั่นเอง 

Disclaimer: “ทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไขผลตอบแทนและความเสี่ยงก่อนการตัดสินใจลงทุน” 

ขอขอบคุณข้อมูลจาก : • ธนาคารแห่งประเทศไทย และกรุงเทพธุรกิจ