19 เมษายน 2565
4 นาที
REITs กองทุนอสังหาฯ ตัวเลือกช่วงเศรษฐกิจซบเซา
“
• หุ้นกู้และกองทุน REITs เป็นเหมาะกับนักลงทุนที่เน้นรับผลตอบแทนสม่ำเสมอ โดยผลตอบแทนของ กองทุน REITs มีโอกาสยืดหยุ่นได้มากกว่าผลตอบแทนจากหุ้นกู้ และในภาวะเงินเฟ้อสูง ก็มีโอกาสปรับเพิ่มขึ้นตามอัตราการเช่าที่เพิ่มขึ้นด้วย
• ปัจจัยที่ใช้เลือกกองทุน REITs คือ ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทไหน (อาคารสำนักงาน โกดังเก็บสินค้า), ผลตอบแทนจากอัตราเช่า, อัตราเงินปันผลจ่าย และสัดส่วนหนี้สินของกองทุน REITs จะช่วยให้เลือกกองทุน REITs ที่เหมาะสมกับผู้ลงทุนได้
• สิ่งที่ต้องมีก่อนลงทุนในกองทุน REITs คือ 1)บัญชีซื้อขายหลักทรัพย์(หุ้น) สำหรับซื้อขายกองทุน REITs ในตลาดรองได้ และ 2)บัญชีกองทุนรวม สำหรับซื้อขายกองทุน REITs ในตลาดแรก หรือ Intial Public Offering (IPO)
“
เศรษฐกิจฟุบ เงินทองหาลำบากโดยเฉพาะอาชีพอิสระ เจ้าธุรกิจ รวมถึงเหล่านักลงทุน ที่สินทรัพย์ลงทุนส่วนใหญ่มักไม่ได้ให้ผลตอบแทนเป็นที่น่าพอใจเหมือนในช่วงเศรษฐกิจเฟื่องฟู โดยมีเพียงไม่กี่สินทรัพย์ที่ยังให้ผลตอบแทนสม่ำเสมออยู่ เช่น พันธบัตร/หุ้นกู้ ที่ยังได้รับดอกเบี้ยคงที่ตามสัญญาที่ระบุไว้ตั้งแต่ตอนเสนอขาย และ REITs ที่ยังได้รับเงินปันผลที่มาจากค่าเช่าหรือค่าใช้บริการ ของสินทรัพย์ที่ REITs นั้นลงทุน
จากการประชุม กนง. (คณะกรรมการนโยบายการเงิน) ล่าสุด เมื่อ 30 มี.ค. 65 แม้จะคาดการณ์ว่าเศรษฐกิจไทยมีแนวโน้มฟื้นตัว โดยจะขยายตัวในปี 2565 และ 2566 3.2% และ 4.4% ตามลำดับ แต่ก็เป็นอัตราการเติบโตที่ต่ำกว่าที่ได้เคยคาดการณ์ไว้ก่อนหน้านี้ ทำให้คนมีเงินเก็บและนักลงทุนควรใส่ใจกับเงินที่มีและเลือกการลงทุนให้เหมาะสมกับสถานการณ์ แม้ไม่ใช่การลงทุนในหุ้นสามัญหรือสินค้าโภคภัณฑ์อย่างทองคำหรือน้ำมันก็ตาม
REITs vs หุ้นกู้
สำหรับนักลงทุนทั่วไปการลงทุนใน REITs และหุ้นกู้ มักเป็น REITs/หุ้นกู้ ที่ซื้อขายได้ในประเทศไทย โดยหุ้นกู้นั้นสามารถจองซื้อได้เป็นรอบๆ กับผู้จัดการการจำหน่าย เช่น ธนาคารต่างๆ ฯลฯ ส่วน REITs นอกจากการจองซื้อกับผู้จัดการการจำหน่ายอย่างธนาคารแล้ว ยังสามารถซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย (SET) เหมือนกับการซื้อขายหุ้นสามัญทั่วไปได้
หากพิจารณาผลตอบแทนของ REITs และหุ้นกู้ ดอกเบี้ยจากหุ้นกู้จะมีความแน่นอนหรือคงที่มากกว่าเนื่องจากบริษัทที่ออกหุ้นกู้มีฐานะเป็นลูกหนี้ที่ต้องจ่ายดอกเบี้ยทุกงวดตามสัญญา แต่ในช่วงที่เงินเฟ้อสูง อย่างเช่น ณ ก.พ. 65 ที่อัตราเงินเฟ้อของประเทศไทยมีอัตราสูงถึง 5.28% ต่อปี (เทียบกับ ก.พ. 64) ถือว่าเป็นอัตราสูงที่สุดในรอบ 13 ปี นับจากปี 2551 ทำให้ดอกเบี้ยที่ได้รับจำนวนเท่าเดิมจะถูกนำไปใช้จ่ายหรือใช้ประโยชน์ได้น้อยลงเมื่อเทียบกับดอกเบี้ยที่ได้รับในงวดที่ผ่านๆ มา
ในขณะที่ช่วงเงินเฟ้อสูง เงินปันผลที่ได้รับจาก REITs มีโอกาสที่จะสูงขึ้น เนื่องจากโครงสร้างรายได้ของ REITs มักมีการปรับตัวตามค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นตามภาวะเงินเฟ้อ จึงเป็นทางเลือกการลงทุนที่สามารถป้องกันความเสี่ยงจากอัตราเงินเฟ้อได้ หรือที่เรียกว่า Inflation hedging นั่นเอง
อสังหาริมทรัพย์ น่าลงทุนจริงหรือ?
กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ เป็นกลุ่มที่มีการจ่ายเงินปันผลสม่ำเสมอและมีอัตราการจ่ายเงินปันผล (Dividend Yield) ที่น่าสนใจ อย่างเช่น กลุ่มโครงสร้างพื้นฐานประเภทการสื่อสาร ผลประกอบการค่อนข้างมีเสถียรภาพและรายได้สม่ำเสมอ อัตราผลตอบแทนค่อนข้างสูงเฉลี่ย 6%-10% ต่อปี
อีกทั้งราคาสินทรัพย์กลุ่มอสังหาริมทรัพย์มีการปรับตัวลงมามาก จากการรับรู้ข่าวสารและปัจจัยเชิงลบมาแล้ว ซึ่งหากเปรียบเทียบส่วนต่างผลตอบแทนจากการลงทุนในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์กับการลงทุนในตราสารหนี้แล้ว (Yield Spread) พบว่า มีส่วนต่างมากกว่า 3% จากข้อมูลเหล่านี้ จึงช่วยสนับสนุนความน่าสนใจในการลงทุน REITs เพื่อคาดหวังผลตอบแทนจากเงินปันผล สำหรับผู้ที่รับความเสี่ยงได้หรือสามารถแบ่งเงินไปลงทุน REITs นอกเหนือจากการเน้นลงทุนเฉพาะตราสารหนี้
สิ่งที่ควรดู ก่อนลงทุน REITs
REITs แต่ละกองมีลักษณะเฉพาะที่ต่างกัน ผู้ลงทุนจึงควรพิจารณาลักษณะและปัจจัยต่างๆ ใน REITs แต่ละกอง เพื่อประเมินโอกาสและความเสี่ยงที่จะได้รับจากการลงทุนก่อนตัดสินเลือกลงทุน โดยสิ่งหลักๆ ที่ควรพิจารณา ได้แก่
(1) สินทรัพย์ที่ลงทุน
ประเภทสินทรัพย์ที่ REITs ลงทุน ย่อมส่งผลต่อผลตอบแทนหรือเงินปันผลที่ผู้ลงทุนจะได้รับ เช่น ในช่วงที่สถานการณ์ COVID-19 ยังมีความรุนแรง สินทรัพย์ในกลุ่มโรงแรมและห้างสรรพสินค้าที่ปรับตัวยาก มักได้รับผลกระทบมากกว่าสินทรัพย์กลุ่มคลังสินค้าและโรงงานที่ผู้ประกอบการที่เช่าสินทรัพย์นั้นสามารถปรับตัวในการดำเนินธุรกิจได้ง่ายกว่า รายได้ค่าเช่าที่ REITs จะได้รับจึงได้รับผลกระทบต่ำกว่า
ตัวอย่างเช่น ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ภิรัชออฟฟิศ (BOFFICE) เน้นลงทุนในโครงการอาคารสำนักงาน ส่วนทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และสิทธิการเช่าดับบลิวเอชเอ พรีเมี่ยม โกรท (WHART)
เน้นลงทุนในอาคารคลังสินค้า ศูนย์กระจายสินค้า และโรงงาน ส่วน REITs อื่นก็อาจมีการลงทุนใน โรงแรม ห้างสรรพสินค้า รวมถึงอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ เป็นต้น
(2) อัตราการเช่าเฉลี่ย
อัตราการเช่าเฉลี่ย (Occupancy Rate) แสดงถึงสัดส่วนสินทรัพย์ที่ REITs ลงทุนอยู่ว่าถูกนำไปใช้ให้เกิดประโยชน์มากน้อยแค่ไหน ยิ่งอัตราการเช่าเฉลี่ยสูงแสดงว่า REITs มีศักยภาพในการรับรายได้สูง ในทางกลับกันหากอัตราการเช่าเฉลี่ยต่ำ แสดงว่า REITs มีต้นทุนค่าเสียโอกาสจากการขาดรายได้ในการปล่อยเช่า พร้อมกับการต้องแบกรับต้นทุนอย่างค่าบำรุงรักษาของสินทรัพย์ส่วนนั้นด้วย
ตัวอย่างอัตราการเช่าเฉลี่ยของ BOFFICE ของอาคารสำนักงานภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทีย และอาคารสำนักงานภิรัชทาวเวอร์ แอท ไบเทค ณ ไตรมาส 4/2564 อยู่ที่ 93.4% และ 92.3% ซึ่งเป็นสัดส่วนที่สูงกว่าไตรมาส 4/2563 นอกจากอัตราการเช่าเฉลี่ยแล้ว ยังมีสิ่งที่ผู้ลงทุนควรพิจารณาอีกนั่นคือ สัดส่วนของสัญญาเช่าที่จะหมดสัญญาในแต่ละปีที่กำลังจะมาถึง และอัตราการต่อสัญญาเช่าของผู้เช่าเดิมที่สิ้นสุดสัญญาลงในแต่ละปีที่ผ่านมา เพราะเป็นสิ่งที่สะท้อนรายได้ค่าเช่าที่ REITs จะได้รับทั้งสิ้น
(3) สัดส่วนหนี้สิน
ตามกฎหมายแล้ว REITs สามารถกู้ยืมเงินและก่อภาระผูกพันได้ไม่เกิน 35%-60% ของสินทรัพย์รวม ดังนั้นหาก REITs ไหนมีสัดส่วนการกู้ยืมเงินสูง ย่อมมีภาระในการจ่ายดอกเบี้ยที่สูงตามมา จึงส่งผลกระทบต่อผลตอบแทนที่ผู้ลงทุนได้รับจาก REITs เช่นกัน
(4) ประวัติการจ่ายเงินปันผล
หลังจากพิจาณาปัจจัยอื่นอย่างรอบคอบและครบถ้วนแล้ว อีกสิ่งหนึ่งที่ควรพิจารณา คือ ประวัติการจ่ายเงินปันผลที่ผ่านมา ว่าจ่ายสม่ำเสมอหรือไม่ อัตราการจ่ายเงินปันผลอยู่ที่เท่าไร (Dividend Yield) เพื่อช่วยยืนยันความมั่นใจในการเลือก REITs ของผู้ลงทุน ว่า REITs ที่เลือกหากจัดตั้งมานาน ก็ควรเป็น REITs ที่มีการจ่ายปันผลในอัตราที่สูงและสม่ำเสมอเช่นกัน
อย่างไรก็ตาม สิ่งที่ควรพิจารณาควบคู่ไปกับอัตราการจ่ายเงินปันผล คือ REITs นั้นเป็นแบบไหนระหว่าง (1) freehold ที่เป็นการลงทุนในสินทรัพย์ที่ซื้อมาเป็นกรรมสิทธิ์ หรือ (2) leasehold ที่เป็นการลงทุนในสินทรัพย์ที่เป็นสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งหากเป็นแบบ leasehold แม้จะเป็น REITs ที่จ่ายปันผลสูง แต่มูลค่าของสินทรัพย์ใน REITs จะทยอยลดลง จนเมื่อสิทธิการเช่านั้นสิ้นสุดลงมูลค่าสินทรัพย์ใน REITs ก็จะเหลือศูนย์ในที่สุด
เริ่มต้นลงทุน REITs อย่างไร
สำหรับผู้ที่มีบัญชีซื้อขายหลักทรัพย์หรือหุ้นอยู่แล้ว สามารถลงทุน REITs ของประเทศไทย ด้วยบัญชีดังกล่าว โดยการลงทุนจะคล้ายกับการซื้อขายหุ้นสามัญ ที่สามารถซื้อขายได้ราคาแบบ real-time ในช่วงที่ตลาดเปิดทำการ โดยปัจจุบันมี REITs อยู่ 27 กอง (ณ 21 มี.ค. 65) ที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย
หรือผู้ที่มีการลงทุนในกองทุนรวมอยู่แล้ว สามารถเลือกซื้อกองทุนรวมที่มีนโยบายการลงทุนใน REITs ได้ ซึ่งแต่ละกองทุนอาจมีนโยบายการลงทุนใน REITs ที่แตกต่างกัน เช่น มีการลงทุนทั้ง REITs และหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ หรือมีการลงทุนใน REITs ทั้งในและต่างประเทศ เป็นต้น เช่น กองทุนรวมของ บลจ.กสิกรไทย (KAsset) ที่มีนโยบายลงทุนใน REITs กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน ทั้งในและต่างประเทศ รวมถึงหุ้นที่เกี่ยวข้องกับกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และกลุ่มกิจการโครงสร้างพื้นฐาน ฯลฯ เช่น
- กองทุน K-PROPI (กองทุนเปิดเค Property Infra Flexible) ซึ่งมีนโยบายจ่ายเงินปันผลไม่เกินปีละ 4 ครั้ง
- กองทุน KPROPIRMF (กองทุนเปิดเค Property Infra Flexible เพื่อการเลี้ยงชีพ) ซึ่งไม่มีนโยบายจ่ายเงินปันผล แต่สามารถนำยอดเงินลงทุนในแต่ละปี ไปใช้สิทธิลดหย่อนภาษีได้
สำหรับผู้ที่สนใจลงทุนแต่ยังไม่มีบัญชีทั้งสองประเภท สามารถเปิดบัญชีซื้อขายหลักทรัพย์กสิกรไทย (KSecurities) หรือบัญชีซื้อขายกองทุนรวมของ บลจ.กสิกรไทย (KAsset) ได้ด้วยตนเองที่บ้าน บนแอปพลิเคชัน K PLUS ของธนาคารกสิกรไทย เพื่อให้สามารถเริ่มต้นลงทุนได้ทุกที่บนมือถือของตนเอง
REITs การลงทุนทางเลือก ที่ให้ผลตอบแทนสูงกว่าหุ้นกู้ ลดความเสี่ยงที่เงินลงทุนจะด้อยค่าลงในช่วงที่ต้องเผชิญกับอัตราเงินเฟ้อสูง และสามารถเริ่มต้นลงทุนได้ง่ายบนมือถือของตนเอง
บทความโดย K WEALTH GURU ราชันย์ ตันติจินดา CFP®