18 เมษายน 2565
4 นาที
ปี 65 ฟ้าเปิดสำหรับตลาดอสังหาฯ แล้วจริงหรือ
“
• จากงบไตรมาส 4 ปี 64 ของกลุ่มอสังหาฯ ที่ออกมาดี ทำให้กำไรในปี 64 ทั้งปีโต 9.8% เป็น 31,500 ล้านบาท โดยมีปัจจัยสนับสนุน ได้แก่ รายได้เติบโตดี กำไรจากการดำเนินงานเพิ่มขึ้น และรายได้ในส่วนของผู้ถือหุ้นฟื้นตัวดี
• บล.กสิกรไทย คาดว่ากำไรปี 65 ของกลุ่มอสังหาฯ จะเพิ่มขึ้นอีก เนื่องจาก Demand แนวราบแข็งแกร่ง Demand คอนโดฯ เริ่มกลับมา และมีการพัฒนาโครงการใหม่ๆ มากขึ้น รวมถึงมีมาตรการสนับสนุนจากภาครัฐ ทั้งนี้ แนวโน้มดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นและภาวะเงินเฟ้ออาจเป็นปัจจัยกดดันกลุ่มอสังหาฯ
• แนะนำให้นักลงทุนทยอยสะสมหุ้นในกลุ่มอสังหาฯ ที่ทำแนวราบได้ดี และมีการลงทุนใหม่ๆ หรือเลือกลงทุนในกองทุน K-PROPI เพื่อโอกาสรับผลตอบแทนสม่ำเสมอ ส่วนคนที่กำลังตัดสินใจจะขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท แม้ว่าจะจ่ายค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองที่อยู่อาศัยลดลง แต่อย่าลืมพิจารณาเรื่องแนวโน้มดอกเบี้ยที่สูงขึ้นและเรื่องภาษีที่ดินประกอบการตัดสินใจด้วย
“
ปฏิเสธไม่ได้ว่า สถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิดส่งผลให้ธุรกิจอสังหาฯ ซบเซาเป็นอย่างมากในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา แต่เมื่อสถานการณ์เริ่มคลี่คลาย เศรษฐกิจฟื้นตัว จึงเริ่มเห็นสัญญาณที่ดีขึ้นของกลุ่มอสังหาฯ จากรายงานกำไรไตรมาส 4 ปี 64 ที่ออกมาดีกว่าที่คาด ทำให้กำไรปี 64 ทั้งปีกลับมาฟื้นตัวได้อีกครั้ง แล้วแนวโน้มกลุ่มอสังหาฯ ในปี 65 จะมีทิศทางเป็นอย่างไรต่อไป มีปัจจัยใดบ้างที่เป็นปัจจัยบวกและปัจจัยกดดัน มาติดตามไปพร้อมกัน
สรุปภาพรวมกลุ่มอสังหาฯ ไตรมาส 4 ปี 64
บริษัทพัฒนาอสังหาฯ 12 บริษัทที่ทางบล.กสิกรไทย วิเคราะห์อยู่ได้รายงานกำไรไตรมาส 4 ปี 64 รวมอยู่ที่ 9,700 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9.4% เมื่อเทียบจากปีก่อน และเพิ่มขึ้น 46.1% เมื่อเทียบจากไตรมาสก่อน ซึ่งสูงกว่าที่ตลาดคาดไว้ 8%
จากงบไตรมาส 4 ที่ออกมาดีทำให้กำไรในปี 64 ทั้งปีโตได้ 9.8% เป็น 31,500 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นการฟื้นตัวครั้งแรกของกลุ่มอสังหาฯ หลังจากที่ต้องเผชิญกับวิกฤตโควิดนับตั้งแต่ปี 62 เป็นต้นมา
ปัจจัยสนับสนุนกลุ่มอสังหาฯ ไตรมาส 4 ปี 64
ปัจจัยสนับสนุนที่ทำให้กำไรไตรมาส 4 ปี 64 ของกลุ่มอสังหาฯ ออกมาดีกว่าที่คาด ได้แก่
- รายได้เติบโตดี ซึ่งเกิดจากผลการดำเนินงานของโครงการแนวราบที่ดีขึ้นหลังจากที่สามารถกลับมาเปิดโครงการใหม่ได้อีกครั้ง
- กำไรจากการดำเนินงานเพิ่มขึ้น โดยกำไรที่เพิ่มขึ้นอย่างแข็งแกร่งส่วนหนึ่งมาจากฐานกำไรที่ต่ำในไตรมาสก่อน และยอดโอนโครงการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
- รายได้ในส่วนของผู้ถือหุ้น คือ รายได้จากการจ่ายเงินปันผลจากหุ้นฟื้นตัวดีหลังจากที่ไทยยกเลิกการล็อคดาวน์ในเดือนก.ย. ปี 64 เนื่องจากสถานการณ์โควิดคลี่คลาย
จากปัจจัยดังกล่าวจึงทำให้กำไรไตรมาส 4 ปี 64 ของกลุ่มอสังหาฯ ออกมาดี และผลักดันให้กำไรทั้งปี 64 เติบโต กลับมาฟื้นตัวได้อีกครั้ง
แนวโน้มกลุ่มอสังหาฯ ปี 65
สำหรับแนวโน้มกลุ่มอสังหาฯ ในปี 65 นี้ ทางบล.กสิกรไทย ยังคงมีมุมมองเชิงบวกต่อหุ้นกลุ่มอสังหาฯ โดยคาดว่ากำไรในปี 65 จะเพิ่มขึ้นอีกหลังจากที่ฟื้นตัวในปี 64 เนื่องจาก
- Demand แนวราบแข็งแกร่งจากหลายปัจจัย ได้แก่ การฟื้นตัวของเศรษฐกิจ การเปลี่ยนจากคอนโดฯ มาเป็นแนวราบเนื่องจากรูปแบบการใช้ชีวิตที่เปลี่ยนไป สามารถตอบโจทย์ความต้องการของผู้ซื้อได้มากกว่า และการอั้นของการแต่งงานในช่วง โควิดที่ไม่สามารถจัดงานแต่งงานได้ ดังนั้น เมื่อสามารถจัดงานได้ในช่วงนี้จึงอาจส่งผลต่อยอดการซื้อบ้านที่เพิ่มขึ้นหลังแต่งงาน
- Demand คอนโดฯ เริ่มกลับมา โดยเฉพาะความต้องการซื้อคอนโดฯ ของกลุ่มคนรุ่นใหม่ ซึ่งช่วงนี้จะเห็นว่าผู้คนเริ่มกลัว โควิดน้อยลง ออกมาใช้ชีวิตกันตามปกติมากขึ้น รถเริ่มกลับมาติดเหมือนเดิม การอยู่คอนโดฯ จึงช่วยประหยัดเวลาในการเดินทางและช่วยลดปัญหานี้ลงได้ รวมถึงคอนโดฯ ยังได้แรงหนุนจากกลยุทธ์ทางด้านราคา - การขยายการพัฒนาโครงการใหม่ๆ เพิ่มมากขึ้น มีการลงทุนใหม่ๆ มีการร่วมทุน (Joint Venture) ในแนวราบ และมีธุรกิจใหม่นอกจากที่อยู่อาศัย อย่างการดูแลสุขภาพ อาคารสำนักงาน การเงิน ประกัน มากขึ้น ซึ่งจะช่วยดึงดูดความสนใจจากนักลงทุนให้เข้ามาลงทุนได้
นอกจากนี้ การที่ภาครัฐมีมาตรการกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ในปีนี้ โดยลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองที่อยู่อาศัยลงเหลือเพียง 0.01% ของราคาประเมิน ตั้งแต่วันที่ 18 มกราคม 2565 – 31 ธันวาคม 2565 สำหรับบ้านมือหนึ่งและบ้านมือสองที่มีราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ไม่เกิน 3 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาท ถือเป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่จะช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ให้กลับมาคึกคักได้ในปีนี้ ทั้งนี้ แนวโน้มดอกเบี้ยที่จะปรับขึ้นอาจเป็นปัจจัยกดดันให้คนตัดสินใจซื้อบ้านช้าลง หรือเลือกซื้อบ้านหลังเล็กลง เนื่องจากมีค่าใช้จ่ายในการผ่อนบ้านที่สูงขึ้น รวมถึงภาวะเงินเฟ้อที่ทำให้ข้าวของราคาแพงขึ้น ยังทำให้ต้นทุนวัตถุดิบในการสร้างบ้านสูงขึ้น อาจส่งผลให้ราคาบ้านในโครงการใหม่มีการปรับราคาขึ้นได้เช่นกัน และยังส่งผลต่อกำลังซื้อบ้านที่ลดลงอีกด้วย
นอกจากนี้ ในส่วนของนิคมอุตสาหกรรม สำหรับประเด็นความเสี่ยงทางด้านภูมิรัฐศาสตร์จากความขัดแย้งระหว่างรัสเซีย-ยูเครน หากมองประเทศต่างๆ ในกลุ่มอาเซียนด้วยกัน โดยเฉพาะประเทศที่วางตัวเป็นกลาง เช่น ไทย จะเห็นว่าเราจะได้ประโยชน์จากการย้ายฐานการผลิตมาที่ไทยเพื่อหนีสงครามนั่นเอง
นักลงทุนควรทำอย่างไร
สำหรับคนที่ไม่มีเวลาติดตามตลาดหุ้นอาจเลือกลงทุนในกองทุนอสังหาฯ อย่างกองทุน K-PROPI ที่มีนโยบายลงทุนในหลักทรัพย์หรือตราสารทั้งในและต่างประเทศที่เกี่ยวข้องกับกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และ/หรือกลุ่มกิจการโครงสร้างพื้นฐาน โดยในประเทศมีการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และกองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐานซึ่งจะได้รับประโยชน์ด้วยเช่นกัน เพื่อเพิ่มโอกาสรับผลตอบแทนอย่างสม่ำเสมอ ซึ่งในช่วงก่อนการเริ่มขึ้นดอกเบี้ยของ Fed อาจเกิดความผันผวนในระยะสั้น และมักจะฟื้นตัวได้ในช่วงหลังจากนั้น นอกจากนี้ นักลงทุนควรติดตามสถานการณ์การแพร่ระบาดของโอมิครอนในไทย การฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทย และปัจจัยอื่นๆ ที่อาจส่งผลกระทบต่อการเติบโตของกลุ่มอสังหาฯ
ส่วนคนที่กำลังตัดสินใจจะขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านบาทในปีนี้ ไม่ว่าจะเพื่อลงทุนหรือเพื่ออยู่อาศัย แม้ว่าจะจ่ายค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองที่อยู่อาศัยลดลงเหลือเพียง 0.01% ของราคาประเมิน แต่อย่าลืมพิจารณาเรื่องแนวโน้มดอกเบี้ยที่สูงขึ้นซึ่งจะทำให้มีภาระค่าใช้จ่ายในการผ่อนบ้านที่สูงขึ้น รวมถึงเรื่องภาษีที่ดินที่เริ่มเก็บภาษีเต็มในปีนี้ประกอบการตัดสินใจซื้อบ้านด้วย
Disclaimer: “ทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไขผลตอบแทนและความเสี่ยงก่อนการตัดสินใจลงทุน”
ขอขอบคุณข้อมูลจาก :
KS PODCAST EP.616 : เล็งกลุ่มอสังหาฯ ปี 65 โตรับเศรษฐกิจฟื้น การลงทุนบ้าน คอนโด คึกคัก
KS Analysis Residential Sector : ทิศทางการฟื้นตัวหุ้นสร้างบ้านดำเนินต่อไปในปี 2565
บทความโดย K WEALTH TRAINER สุวิมล ยิ่งเจริญรุ่งโรจน์ CFP®