K WEALTH /
บทความ /
Wealth Management / เก็บเต็ม ภาษีที่ดิน คนมีที่ จัดการไงดี?
01 มีนาคม 2565
4 นาที
เก็บเต็ม ภาษีที่ดิน คนมีที่ จัดการไงดี?
“
• การเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2565 มีอัตราการเก็บเต็มจำนวน ไม่มีส่วนลด ขึ้นอยู่กับประโยชน์จากการใช้ที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างโดยแบ่งเป็น 4 ประเภท 1.เกษตรกรรม 2.ที่อยู่อาศัย 3.การใช้ประโยชน์อื่นๆ 4.ที่ดินรกร้างว่างเปล่า
• ภาษีที่ต้องจ่าย = (ราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดิน – มูลค่ายกเว้น) X อัตราภาษี ซึ่งทางองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นจะคำนวณภาษีที่ต้องจ่ายให้ ผู้เสียภาษีไม่ต้องคำนวณเอง
• ทางเลือกการจัดการภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีหลายวิธี เช่น ตรวจสอบการแจ้งประเมินภาษี ใส่ชื่อในบ้านหลังที่แพงที่สุด ทำประโยชน์บนที่ดินรกร้างว่างเปล่า หรือเลือกใช้ผลิตภัณฑ์ Land Loan for Investment
“
เปิดศักราชใหม่ หลายคนน่าจะเริ่มได้ยินข่าว คณะรัฐมนตรีมีมติไม่ต่ออายุการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่ปรับลดให้ 90% ในปี 2564 ทำให้ปี 2565-2566 จะมีการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเต็มอัตรา ซึ่งแน่นอนว่านักลงทุนอสังหาฯ ที่ในพอร์ตมีทั้งบ้าน คอนโด หรืออาคารพาณิชย์ รวมทั้งที่ดินต่างๆ อาจได้รับผลกระทบกันไม่มากก็น้อย วันนี้จึงชวนมาทำความเข้าใจ และแนวทางการจัดการภาษีที่ดินกัน
ทำความเข้าใจ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นกฎหมายภาษีฉบับใหม่ที่มาแทนภาษีโรงเรือน และสิ่งปลูกสร้าง กับภาษีบำรุงท้องที่ โดยภาษีฉบับใหม่นี้ ถูกจัดเก็บโดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ได้แก่ เทศบาล, องค์การบริหารส่วนตำบล, เมืองพัทยา และกรุงเทพมหานคร ซึ่งผู้เสียภาษี ได้แก่ บุคคลธรรมดา หรือนิติบุคคล ที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง หรือเป็นผู้ครอบครอง หรือทำประโยชน์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่เป็นของรัฐ ในวันที่ 1 ม.ค.
การเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง มีอัตราการเก็บที่แตกต่างกันออกไป ขึ้นอยู่กับประโยชน์จากการใช้ที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง โดยแบ่งเป็น 4 ประเภท 1.เกษตรกรรม 2.ที่อยู่อาศัย 3.การใช้ประโยชน์อื่นๆ 4.ที่ดินรกร้างว่างเปล่า โดยมีอัตราการเก็บภาษีดังนี้
อัตราการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ปี 2565-2566 |
เกษตรกรรม สูงสุด 0.15%
| ใช้ประโยชน์อื่นๆ (เชิงพาณิชย์) สูงสุด 1.2%
| ที่รกร้างว่างเปล่า
สูงสุด 3%
|
มูลค่าทรัพย์สิน
(ล้านบาท)
| อัตราภาษี
(%)
| มูลค่าทรัพย์สิน
(ล้านบาท)
| อัตราภาษี (%)
| มูลค่าทรัพย์สิน
(ล้านบาท)
| อัตราภาษี
(%)
|
0-75
| 0.01
| 0-50
| 0.3
| 0-50
| 0.3
|
>75-100
| 0.03
| >50-200
| 0.4
| >50-200
| 0.4
|
>100-500
| 0.05
| >200-1,000
| 0.5
| >200-1,000
| 0.5
|
>500-1,000
| 0.07
| >1,000-5,000
| 0.6
| >1,000-5,000
| 0.6
|
>1,000 ขึ้นไป
| 0.10
| >5,000 ขึ้นไป
| 0.7
| >5,000 ขึ้นไป
| 0.7
|
บุคคลธรรมดา - ปี 63-65 ยกเว้นภาษีทั้งหมด - ตั้งแต่ปี 66 ยกเว้น 50 ล้านบาทแรก/เขตองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น
นิติบุคคล - ปี 65 เสียภาษีอัตราปกติ |
| เพิ่มอัตราภาษี 0.3% ทุก 3 ปี
แต่อัตราภาษีรวมไม่เกิน 3%
|
| ที่พักอาศัย อัตราเพดานสูงสุด 0.3% |
บ้านหลังหลัก
เป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง รวมทั้งมีชื่ออยู่ในทะเบียน
| บ้านหลังหลัก
เป็นเจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง
และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน
| บ้านหลังอื่น
|
มูลค่าทรัพย์สิน
(ล้านบาท)
| อัตราภาษี
(%)
| มูลค่าทรัพย์สิน
(ล้านบาท)
| อัตราภาษี
(%)
| มูลค่าทรัพย์สิน
(ล้านบาท)
| อัตราภาษี
(%)
|
0-50
| ยกเว้น
| 0-10
| ยกเว้น
| 0-50
| 0.02
|
>50-75
| 0.03
| >10-50
| 0.02
| >50-75
| 0.03
|
>75-100
| 0.05
| >50-75
| 0.03
| >75-100
| 0.05
|
>100
| 0.1
| >75-100
| 0.05
| >100
| 0.1
|
| | | >100
| 0.1
| | |
ที่มา : กรุงเทพธุรกิจ
โดยสูตรคำนวณภาษี คือ
ภาษีที่ต้องจ่าย = (ราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดิน – มูลค่ายกเว้น) X อัตราภาษี
ซึ่งทางองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นจะคำนวณภาษีที่ต้องจ่ายให้ ผู้เสียภาษีไม่ต้องคำนวณเอง
ขั้นตอนการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
ภายในเดือนกุมภาพันธ์ องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นในแต่ละพื้นที่ จะส่งหนังสือแจ้งบัญชีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ผู้เสียภาษีครอบครองมาทางไปรษณีย์ และส่งหนังสือแจ้งการประเมินภาษีมาให้ที่บ้านเช่นกัน ซึ่งเมื่อได้รับแล้วสามารถตรวจสอบรายละเอียด หากข้อมูลการประเมินไม่ถูกต้อง สามารถทำเรื่องโต้แย้งกับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นได้ภายใน 30 วัน แต่หากข้อมูลถูกต้องครบถ้วน สามารถนำเอกสารชำระเงินผ่านช่องทางธนาคาร หรือที่ทำการองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นในแต่ละพื้นที่ โดยชำระภาษีภายใน 30 เม.ย. ของปีนั้น ซึ่งหากเสียภาษีตั้งแต่ 3,000 บาทขึ้นไป สามารถทำเรื่องขอผ่อนชำระ 3 งวด ระยะเวลา 3 เดือนได้ที่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น ทั้งนี้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นแต่ละพื้นที่ได้มีการขยายระยะเวลาการชำระเงินภาษีที่แตกต่างกันออกไป จึงควรสอบถามการขยายเวลาของแต่ละพื้นที่โดยตรง
ผลกระทบ
ผู้เป็นเจ้าของ หรือครอบครองที่ดิน อสังหาฯ ได้รับผลกระทบมากหรือน้อย ขึ้นอยู่กับจำนวนมูลค่า รวมทั้งประเภทที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างที่ครอบครอง โดยหากเป็นกลุ่มที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประเภท เกษตรกรรม และที่อยู่อาศัย จะถูกเก็บภาษีในอัตราที่น้อยกว่ากลุ่มใช้ประโยชน์อื่นๆ(เชิงพาณิชย์) และที่รกร้างว่างเปล่า
ทางเลือกการจัดการภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
ตรวจสอบความถูกต้องของหนังสือแจ้งการประเมินภาษี มีการระบุข้อมูลการใช้ประโยชน์พื้นที่ถูกต้องหรือไม่ เช่นอาคารพาณิชย์ ชั้น 1 ใช้สำหรับเชิงพาณิชย์ ส่วนชั้น 2 และ 3 ใช้สำหรับพักอาศัย หากหนังสือเขียนระบุเพื่อเชิงพาณิชย์อย่างเดียว จะถูกเก็บอัตราภาษีที่สูงกว่าแบบที่พักอาศัย จะทำให้เราเสียภาษีมากกว่าที่ควรจะเป็น ซึ่งสามารถทำเรื่องโต้แย้งกับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นได้ภายใน 30 วัน
ใส่ชื่อในทะเบียนบ้านหลังที่ราคาสูงที่สุด ในกรณีมีบ้านหลายหลัง และเป็นเจ้าของที่ดินด้วย เนื่องจากบ้านหลังหลักจะได้รับยกเว้นภาษี 50 ล้านบาทแรก ในกรณีเป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และยกเว้นภาษี 10 ล้านบาทแรก ในกรณีเป็นเจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งช่วยประหยัดภาษีได้
ใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อให้ถูกเก็บภาษีในอัตราที่น้อยลง ในกรณีมีที่ดินรกร้างว่างเปล่า ซึ่งจะถูกเก็บภาษีในอัตราที่สูงกว่าประเภทอื่น โดยเปลี่ยนที่ดินรกร้างว่างเปล่ามาทำเกษตรกรรมตามที่กฎหมายกำหนด หรือปล่อยเช่าเพื่อให้เกิดการใช้ประโยชน์ ซึ่งสามารถเจรจาหรือระบุในสัญญาเช่าให้ผู้เช่าเป็นผู้ชำระภาษีได้ หรือคิดรวมเป็นค่าเช่าได้
ใช้ผลิตภัณฑ์ทางเลือกอย่าง Land Loan for Investment กรณีมีที่ดินรกร้างว่างเปล่ามูลค่าสูงจำนวนมาก โดยนำที่ดินรกร้างว่างเปล่า จำนองสินเชื่อกับธนาคาร เพื่อรับเงินก้อนมาลงทุนเพื่อสร้างโอกาสรับผลตอบแทน เมื่อได้รับผลตอบแทนสามารถนำเงินส่วนหนึ่งมาจ่ายภาษีที่ดิน และดอกเบี้ยการจำนอง ส่วนที่เหลือถือเป็นกำไรจากการลงทุน
แม้กฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นกฎหมายใหม่ที่มีการบังคับใช้ไม่กี่ปี แต่การทำความเข้าใจ และหาวิธีบริหารจัดการภาษีอย่างเหมาะสม สามารถช่วยลดภาระภาษีลงได้ไม่มากก็น้อย
ขอขอบคุณข้อมูล : กรุงเทพธุรกิจ , Taxbugnoms ,ITAX
บทความโดย K WEALTH GURU มนัสวี เด็ดอนันต์กุล AFPT™