เตรียมพร้อมก่อนโอนที่ดิน มีเอกสารและขั้นตอนอะไรบ้าง

บทความนี้จะพาคุณไปรู้ลึกเกี่ยวกับการโอนที่ดิน ตั้งแต่การเตรียมเอกสารเบื้องต้น การนัดหมายกับสำนักงานที่ดิน ขั้นตอนที่ต้องทำในวันโอนจริง ไปจนถึงค่าใช้จ่ายและภาษีที่ควรทราบ เราจะสรุปให้แบบเข้าใจง่าย พร้อมแนวทางปฏิบัติที่ใช้ได้จริง เพื่อให้คุณโอนที่ดินได้อย่างมั่นใจ ไม่ตกหล่น ไม่เสียสิทธิ และไม่เสียเวลาโดยไม่จำเป็น

เอกสารที่ใช้ในการโอนที่ดินให้ผู้อื่น

หากคุณวางแผนจะโอนที่ดินให้บุคคลอื่น ไม่ว่าจะเป็นการซื้อขายหรือโอนด้วยเหตุผลส่วนตัว เช่น การให้โดยเสน่หา การเตรียมเอกสารให้ครบถ้วนถือเป็นขั้นตอนสำคัญที่สุดที่ไม่ควรมองข้าม เพราะหากเอกสารขาดหรือมีข้อมูลไม่ตรงกัน อาจทำให้กระบวนการโอนล่าช้า หรือในบางกรณีอาจไม่สามารถดำเนินการได้ในวันนั้น

เอกสารที่ “ผู้ขาย” หรือ “ผู้โอน” ต้องเตรียม

• โฉนดที่ดิน (ต้นฉบับ) - เป็นหลักฐานแสดงกรรมสิทธิ์ของที่ดิน
• บัตรประชาชน + สำเนา 1 ชุด - ใช้ยืนยันตัวตนกับเจ้าหน้าที่
• ทะเบียนบ้าน + สำเนา 1 ชุด
• หนังสือมอบอำนาจ (ถ้ามี) - หากไม่สามารถมาโอนด้วยตัวเอง ต้องแนบแบบฟอร์มพร้อมสำเนาบัตรประชาชนของผู้รับมอบ

เอกสารที่ “ผู้ซื้อ” หรือ “ผู้รับโอน” ต้องเตรียม

• บัตรประชาชน + สำเนา 1 ชุด
• ทะเบียนบ้าน + สำเนา 1 ชุด
• หนังสือเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล (ถ้ามี) - เพื่อป้องกันปัญหาข้อมูลไม่ตรงกับเอกสารราชการ
• หนังสือมอบอำนาจ + เอกสารผู้รับมอบ (ถ้ามี) – ต้องมีลายเซ็นครบและแนบสำเนาบัตรของทั้งสองฝ่าย

Tip: ตรวจสอบให้แน่ใจว่าชื่อ-นามสกุลและเลขบัตรประชาชนในเอกสารทุกฉบับตรงกัน 100% โดยเฉพาะในโฉนดที่ดินและบัตรประชาชน เพื่อหลีกเลี่ยงการถูกปฏิเสธการดำเนินการที่สำนักงานที่ดิน

เอกสารที่ใช้ในการโอนที่ดินให้ลูก

การโอนที่ดินให้ลูกเป็นการโอนที่พบได้บ่อยในครอบครัวไทย โดยทั่วไปมักทำเพื่อเป็นการให้ทรัพย์สินในรูปแบบ “ให้โดยเสน่หา” ซึ่งมีรายละเอียดที่แตกต่างจากการซื้อขายทั่วไป ทั้งในแง่ของเอกสารที่ต้องใช้และข้อกฎหมายเรื่องภาษี ดังนั้นการเตรียมเอกสารให้ถูกต้องตั้งแต่ต้นจะช่วยให้ขั้นตอนทั้งหมดเป็นไปอย่างราบรื่นและประหยัดค่าใช้จ่ายได้มากขึ้น

เอกสารที่ผู้โอนและผู้รับโอน (ลูก) ต้องเตรียม

• โฉนดที่ดิน (ต้นฉบับ)
• บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของทั้งสองฝ่าย + สำเนา
• หนังสือมอบอำนาจ (ถ้ามี)
• เอกสารแสดงความสัมพันธ์ระหว่างผู้โอนกับผู้รับโอน - เช่น สูติบัตร หรือ ทะเบียนบ้านที่มีชื่ออยู่ร่วมกัน
• หนังสือแสดงเจตนาให้โดยเสน่หา (หากสำนักงานที่ดินร้องขอ)
• ใบรับรองการเสียภาษีจากสรรพากร (ถ้ามี)
• แบบฟอร์มขอยกเว้นภาษีการให้ (เฉพาะกรณีที่เข้าเกณฑ์)

Tip: แนะนำให้เตรียมเอกสารแสดงความสัมพันธ์ เช่น สูติบัตร หรือ ทะเบียนบ้านที่อยู่ร่วมกัน เพื่อยืนยันว่าผู้รับโอนเป็น “บุตรโดยชอบด้วยกฎหมาย” ซึ่งเป็นเงื่อนไขสำคัญในการขอยกเว้นภาษี

ขั้นตอนการโอนที่ดินที่สำนักงานที่ดิน

การไปโอนที่ดินที่สำนักงานที่ดินไม่ใช่แค่การเซ็นชื่อแล้วจบ ยังมีขั้นตอนหลายอย่างที่ผู้โอนและผู้รับโอนต้องเตรียมตัวให้พร้อม โดยเฉพาะหากมีเอกสารไม่ครบหรือข้อมูลไม่ตรงกัน อาจทำให้กระบวนการต้องเลื่อนออกไปหรือเสียเวลานานขึ้น ดังนั้นการเข้าใจลำดับขั้นตอนล่วงหน้าจะช่วยให้ทุกอย่างราบรื่นและรวดเร็ว

1. เตรียมเอกสารให้ครบ - ทั้งของผู้โอนและผู้รับโอน ตรวจสอบล่วงหน้า
2. นัดหมายหรือเดินทางไปยังสำนักงานที่ดิน - สามารถ Walk-in หรือจองคิวล่วงหน้าผ่านเว็บไซต์กรมที่ดิน (บางพื้นที่)
3. เจ้าหน้าที่ตรวจสอบเอกสารและข้อมูล - หากครบถ้วน จะเข้าสู่ขั้นตอนเซ็นสัญญา
4. เซ็นเอกสารสัญญาการโอน/ซื้อขาย/ให้โดยเสน่หา - คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายต้องเซ็นต่อหน้าเจ้าหน้าที่
5. ประเมินราคาทรัพย์สินและคำนวณภาษี/ค่าธรรมเนียม - เจ้าหน้าที่จะประเมินตามราคาประเมินราชการหรือราคาซื้อขายจริง (แล้วแต่กรณี)
6. ชำระค่าธรรมเนียม ภาษี และค่าบริการต่าง ๆ - ดำเนินการ ณ ช่องชำระเงินของสำนักงาน
7. รับโฉนดที่ดินฉบับใหม่พร้อมระบุชื่อผู้รับโอน – ตรวจสอบความถูกต้องก่อนออกจากสำนักงาน

Tip: แนะนำให้ไปถึงสำนักงานที่ดิน ก่อนเวลาเปิดทำการอย่างน้อย 30 นาที โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีผู้ใช้บริการจำนวนมาก เพื่อหลีกเลี่ยงการรอคิวนาน

สถานที่ในการดำเนินโอนที่ดิน

การโอนที่ดินในประเทศไทยต้องดำเนินการที่ “สำนักงานที่ดิน” เท่านั้น และไม่สามารถทำที่สำนักงานใดก็ได้ — ต้องเป็นสำนักงานที่ดิน ประจำจังหวัดหรือเขตที่ที่ดินตั้งอยู่จริง การเดินทางไปผิดที่อาจทำให้เสียเวลาและไม่สามารถดำเนินการได้ในวันนั้น

ข้อควรรู้เกี่ยวกับสถานที่ดำเนินการ

• ต้องดำเนินการที่ สำนักงานที่ดินประจำพื้นที่ ที่ที่ดินตั้งอยู่ ไม่สามารถโอนข้ามเขต/ข้ามจังหวัดได้
• หากที่ดินตั้งอยู่ในกรุงเทพฯ ให้ตรวจสอบเขตที่รับผิดชอบล่วงหน้า
• ผู้โอนและผู้รับโอน ต้องเดินทางไปด้วยตนเอง เว้นแต่มีหนังสือมอบอำนาจถูกต้องครบถ้วน
• วันและเวลาทำการ: วันจันทร์ – ศุกร์ เวลา 08.30 – 16.30 น. (เว้นวันหยุดราชการ)
• บางสำนักงานเปิดให้ จองคิวออนไลน์ล่วงหน้า ผ่านแอปพลิเคชันที่มีชื่อว่า e-QLands

Tip: ตรวจสอบล่วงหน้าว่าสำนักงานที่ดินใดรับผิดชอบพื้นที่ของคุณโดยตรงผ่านเว็บไซต์กรมที่ดิน พร้อมแผนที่และเบอร์ติดต่อ

ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน

ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินไม่ได้มีเพียงแค่ค่าธรรมเนียมพื้นฐาน แต่ยังรวมถึงภาษีและค่าบริการอื่น ๆ ที่อาจแตกต่างกันตามลักษณะของการโอน เช่น การซื้อขาย การให้โดยเสน่หา หรือการโอนให้ลูก โดยการเตรียมตัวทางการเงินล่วงหน้าเป็นสิ่งสำคัญที่จะช่วยให้การดำเนินการไม่สะดุดในวันที่ไปสำนักงานที่ดิน

เลื่อนตารางเพื่อดูข้อมูล

หมายเหตุสำคัญ: ผู้รับโอนและผู้โอนควรตกลงล่วงหน้าว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายแต่ละส่วน เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาในวันที่ทำธุรกรรม

Tip: แนะนำให้สอบถามรายละเอียดล่าสุดจากสำนักงานที่ดินโดยตรง หรือเช็กประกาศจากกรมที่ดิน เพราะอัตราค่าธรรมเนียมบางรายการมีการ ลดหย่อนชั่วคราวจากภาครัฐ เพื่อกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์

พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ควรรู้

ตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นมา การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในประเทศไทยได้มีการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ตาม พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 กฎหมายฉบับนี้มีผลโดยตรงต่อเจ้าของที่ดิน ผู้ซื้อขาย รวมถึงผู้ที่มีแผนจะโอนที่ดินภายในครอบครัว

สาระสำคัญของ พ.ร.บ. ที่ควรรู้ก่อนโอนที่ดิน

1. เก็บภาษีตามการใช้งานจริงของที่ดิน - แบ่งประเภท: ที่อยู่อาศัย, เกษตรกรรม, พาณิชย์, ว่างเปล่า ฯลฯ
2. มีการยกเว้นหรือลดหย่อนภาษีในบางกรณี - เช่น ที่อยู่อาศัยหลังแรก มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท
3. ที่ดินรกร้างไม่ได้ใช้ประโยชน์ - จะถูกจัดเก็บภาษีในอัตราสูงขึ้นทุกปี (สูงสุด 3%)
4. ผู้โอนควรตรวจสอบสถานะการใช้ประโยชน์ของที่ดิน - เพื่อวางแผนภาษีล่วงหน้าและเตรียมเอกสารที่จำเป็น

เหตุผลที่มีการประกาศใช้พระราชกฤษฎีกาฉบับนี้ คือ เป็นการลดภาษีต่อเนื่องจาก พ.ร.บ.ภาษีและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562 ที่สิ้นสุดระยะเวลาแล้ว เพื่อลดภาระและบรรเทาผลกระทบต่อประชาชน และสนับสนุนให้เกิดการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่อง อีกทั้ง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562 มาตราที่ 55 บัญญัติว่าการลดภาษีที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างบางประเภท เพื่อให้เหมาะสมกับสภาพเศรษฐกิจ สังคม เหตุการณ์ กิจการนั้นต้องกระทำโดยตราเป็นพระราชกฤษฎีกา จึงจำเป็นต้องตราพระราชกฤษฎีกานี้

การโอนที่ดินต้องมีการเตรียมเอกสารก่อนเพื่อให้การยื่นเรื่องเป็นไปได้อย่างสะดวกรวดเร็ว ไม่ต้องเสียเวลาในการติดตามเอกสาร ประหยัดทั้งเวลาและค่าใช้จ่ายในการเดินทางไปยังสำนักงานที่ดินบ่อยๆ อีกด้วย ซึ่งเอกสารที่ต้องเตรียมนั้นแตกต่างกันไปตามกรณี หากเตรียมเอกสารพร้อมแล้วก็สามารถไปยื่นเรื่องโอนที่ดินได้ที่สำนักงานที่ดินใกล้บ้าน หรือจะจองคิวผ่านแอปพลิเคชันของกรมที่ดิน เพื่อให้ได้รับการบริการอย่างรวดเร็วที่สำนักงานที่ดินก็ได้เช่นกัน เพียงเท่านี้การโอนที่ดินก็จะกลายเป็นเรื่องที่ไม่ยุ่งยากอีกต่อไป สำหรับใครที่กำลังมองหาที่ดินพร้อมโปรโมชันในการโอนกรรมสิทธิ์ฟรี ก็สามารถมาเลือกซื้อที่ดินได้ที่บริการ K-Property จากธนาคารกสิกรไทยที่รับรองได้ว่าคุ้มและครบจบในที่เดียว