ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คืออะไร?
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คือ ภาษีประจำปีที่เรียกเก็บจากเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยพิจารณาจากมูลค่าทรัพย์สินที่ถือครอง ณ วันที่ 1 มกราคม ของปีภาษีนั้น ๆ
ภาษีประเภทนี้ถูกกำหนดขึ้นตาม พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นมา โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อให้รัฐบาลท้องถิ่นสามารถจัดเก็บรายได้จากทรัพย์สินที่มีมูลค่า และนำไปใช้ในการพัฒนาสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐาน เช่น ถนน น้ำประปา การเก็บขยะ และการดูแลชุมชน
แตกต่างจากภาษีโรงเรือนเดิมที่เคยใช้ก่อนหน้า ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปัจจุบันมีโครงสร้างอัตราภาษีที่เป็นขั้นบันได ซึ่งคำนวณตามมูลค่าทรัพย์สินและประเภทการใช้งาน เช่น ที่อยู่อาศัย เกษตรกรรม หรือที่ดินว่างเปล่า ทั้งนี้เพื่อให้เกิดความเป็นธรรมและสอดคล้องกับการใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินแต่ละประเภท
อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ปี 2568
อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปี 2568 ถูกกำหนดแบบขั้นบันได (Stepped Rate) โดยแยกตามลักษณะการใช้ประโยชน์จากทรัพย์สิน และประเภทของเจ้าของ ผู้ถือกรรมสิทธิ์บางประเภทจะได้รับการยกเว้นภาษีในวงเงินที่กำหนด เช่น บ้านหลังแรก หรือที่ดินเกษตรกรรมของบุคคลธรรมดา
-
ที่อยู่อาศัย (Residential)
บ้านหลังแรก (เจ้าของมีทะเบียนบ้าน)
- ยกเว้นภาษี: มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท
-
มูลค่าที่เกิน คิดอัตราภาษีตามขั้นบันได:
- 50–75 ล้านบาท: 0.03%
- 75–100 ล้านบาท: 0.05%
- เกิน 100 ล้านบาท: 0.10%
เจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง เช่น คอนโด (ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน)
- ยกเว้นภาษี: มูลค่าไม่เกิน 10 ล้านบาท
- ส่วนเกิน คิดตามอัตราเดียวกับบ้านหลังแรก
บ้านหลังที่สองขึ้นไป หรือบ้านไม่มีทะเบียนบ้าน
- 0–50 ล้านบาท: 0.02%
- 50–75 ล้านบาท: 0.03%
- 75–100 ล้านบาท: 0.05%
- เกิน 100 ล้านบาท: 0.10%
-
เกษตรกรรม (Agricultural Use)
บุคคลธรรมดา
- ยกเว้นภาษี: มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท
-
มูลค่าที่เกิน:
- 50–125 ล้านบาท: 0.01%
- 125–150 ล้านบาท: 0.03%
- 150–550 ล้านบาท: 0.05%
- 550–1,050 ล้านบาท: 0.07%
- เกิน 1,050 ล้านบาท: 0.10%
นิติบุคคล
- ไม่มีสิทธิ์ยกเว้น
- ใช้อัตราเริ่มต้นที่ 0.01% ตามช่วงมูลค่าเดียวกับบุคคลธรรมดา
-
พาณิชยกรรม / อุตสาหกรรม (Commercial / Industrial)
รวมถึงอสังหาฯ เพื่อเชิงพาณิชย์ เช่น อาคารสำนักงาน ห้างสรรพสินค้า อาคารให้เช่า
- 0–50 ล้านบาท: 0.30%
- 50–200 ล้านบาท: 0.40%
- 200–1,000 ล้านบาท: 0.50%
- 1,000–5,000 ล้านบาท: 0.60%
- เกิน 5,000 ล้านบาท: 0.70%
-
ที่ดินว่างเปล่าหรือไม่ใช้งาน (Vacant / Unused Land)
- ใช้อัตราเดียวกับพาณิชยกรรมตามมูลค่า
- หากปล่อยทิ้งร้างเกิน 3 ปี อัตราจะเพิ่ม 0.3% ทุก 3 ปี
- โดยอัตราสูงสุดไม่เกิน 3%
หมายเหตุ: อัตราข้างต้นอาจมีการเปลี่ยนแปลงตามประกาศของกระทรวงการคลัง และควรตรวจสอบเพิ่มเติมกับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นของตน
อ้างอิง: iTAX (https://www.itax.in.th/pedia/ภาษีที่ดิน/)
ใครเป็นผู้เสียภาษี
“เจ้าของทรัพย์ ณ วันที่ 1 มกราคมของทุกปี มีหน้าที่เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง”
ตามกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ผู้ที่ถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง ไม่ว่าจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล มีหน้าที่เสียภาษี โดยอ้างอิงจากสถานะการครอบครองในวันที่ 1 มกราคมของปีภาษีนั้น ๆ
กรณีทั่วไปของผู้เสียภาษี ได้แก่:
- เจ้าบ้าน - ผู้ที่เป็นเจ้าของบ้านหรือที่ดินเพื่ออยู่อาศัยของตนเอง หรือให้ผู้อื่นเช่า
- เกษตรกร - ผู้ที่ใช้ที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม เช่น ทำนา ทำสวน หรือเลี้ยงสัตว์
- เจ้าของอาคารพาณิชย์ - ผู้ที่เป็นเจ้าของตึกแถว อาคารสำนักงาน หรือตึกให้เช่า
- ชาวต่างชาติ - ชาวต่างชาติที่ถือครองกรรมสิทธิ์ในอาคาร หรือถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับคนไทยในทรัพย์สิน
ทั้งนี้ ผู้เสียภาษีจะได้รับหนังสือประเมินภาษี (แบบ ภ.ด.ส.06) จากองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นภายในช่วงเดือนกุมภาพันธ์ของทุกปี และต้องชำระภาษีภายในเดือนเมษายน
หากต้องการตรวจสอบสถานะหรือดูรายละเอียดการประเมินภาษีของตนเอง สามารถเข้าใช้งานผ่าน เว็บไซต์กรมส่งเสริมการปกครองท้องถิ่น (dla.go.th)
หากเลี่ยงการจ่ายภาษีที่ดิน จะเป็นอย่างไร
การไม่ชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามกำหนดเวลาที่กฎหมายกำหนด อาจส่งผลให้ต้องชำระเงินเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ทั้งในรูปแบบของเบี้ยปรับ ดอกเบี้ย และการดำเนินคดีบังคับตามกฎหมาย “เบี้ยปรับสูงสุดอาจเพิ่มถึง 40% ของยอดภาษี และอาจนำไปสู่การยึดทรัพย์หากไม่ชำระภายในระยะเวลาที่กำหนด”
ขั้นตอนและบทลงโทษหากไม่จ่ายภาษี
- หนังสือแจ้งประเมิน (แบบ ภ.ด.ส.06) - ส่งภายในเดือนกุมภาพันธ์ของทุกปี
- กำหนดชำระภาษี - ภายในเดือนเมษายน (90 วันหลังได้รับหนังสือ)
- หากเลยกำหนด
- เบี้ยปรับ 10–40% ขึ้นกับระยะเวลาที่ล่าช้า
- ดอกเบี้ย 1% ต่อเดือน (คำนวณรายเดือน)
- ขั้นตอนบังคับคดี เช่น อายัดทรัพย์ หรือยึดทรัพย์สิน
ตัวอย่างกรณีจริง: หากคุณได้รับแบบประเมินและมียอดภาษีที่ต้องจ่ายจำนวน 50,000 บาท แต่ไม่ชำระภายในระยะเวลา 3 เดือน:
- เบี้ยปรับ (30%) = 15,000 บาท
- ดอกเบี้ย (1% x 3 เดือน = 1,500 บาท
- รวมยอดที่ต้องจ่าย = 66,500 บาท
เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหา ควรตรวจสอบการประเมินภาษีและชำระให้ตรงเวลา หากต้องการสอบถามเพิ่มเติมเกี่ยวกับขั้นตอนการชำระภาษี ติดต่อหน่วยงานท้องถิ่น
การคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
การคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทำได้ไม่ยาก เพียงรู้มูลค่าทรัพย์สินของคุณและอัตราภาษีที่เกี่ยวข้องกับประเภทการใช้งานของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างนั้น ๆ
สูตรคำนวนภาษี: ภาษีที่ต้องชำระ = (มูลค่าทรัพย์สิน + มูลค่ายกเว้น) x อัตราภาษี
ตัวอย่างการคำนวณภาษี
-
ที่อยู่อาศัย (Residential)
บ้านพักอาศัยหลังแรก (เจ้าของบ้านจดทะเบียนบ้านอยู่ที่ทรัพย์นั้น)
- มูลค่าทรัพย์: 3,000,000 บาท
- ยกเว้นภาษี: 50,000,000 บาท
- ภาษีที่ต้องชำระ: 0 บาท (ได้รับการยกเว้นทั้งหมด)
-
บ้านที่ไม่ได้จดทะเบียนบ้าน (บ้านหลังที่สอง)
- มูลค่า: 10,000,000 บาท
- อัตราภาษี: 0.02%
-
ภาษีที่ต้องชำระ = 10,000,000 × 0.02% = 2,000 บาท
-
อาคารพาณิชย์ (เชิงพาณิชย์)
- มูลค่า: 50,000,000 บาท
- อัตราภาษี: 0.30%
-
ภาษีที่ต้องชำระ = 50,000,000 × 0.30% = 150,000 บาท
-
ที่ดินว่างเปล่า
- มูลค่า: 20,000,000 บาท
- อัตราภาษีเริ่มต้น: 0.30%
- หากว่างเปล่าต่อเนื่อง 3 ปี อัตราภาษีเพิ่มอีก 0.3%
-
ภาษีที่ต้องชำระปีแรก = 20,000,000 × 0.30% = 60,000 บาท
สรุป: ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ปี 2568 ต้องรู้!
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างถือเป็นภาระภาษีสำคัญที่เจ้าของทรัพย์สินทุกคนควรเตรียมตัวล่วงหน้า บทความนี้ได้สรุปสาระสำคัญที่คุณควรรู้ในปี 2568 ดังนี้:
- อัตราภาษีใหม่ แยกตามประเภทที่อยู่อาศัย เกษตรกรรม พาณิชยกรรม และที่ดินว่างเปล่า
- บ้านหลังแรกและที่ดินเกษตรของบุคคลธรรมดา มีสิทธิ์ ยกเว้นภาษี
- หากไม่ชำระตามกำหนด อาจต้องเสียเบี้ยปรับและดอกเบี้ยเพิ่มสูงสุดถึง 40%
- สามารถตรวจสอบและคำนวณภาษีด้วยตนเอง หรือผ่านเว็บไซต์ของภาครัฐ
ข้อควรจำ!
- ตรวจสอบจดหมายประเมินจากองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (แบบ ภ.ด.ส.06) ทุกต้นปี
- วางแผนการเงินล่วงหน้าเพื่อหลีกเลี่ยงเบี้ยปรับ
- หากสงสัยเรื่องสิทธิ์ลดหย่อนหรือข้อยกเว้นภาษี ติดต่อเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นใกล้บ้านคุณ