รวมทุกเรื่องที่ควรรู้เกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน ทำอย่างไรให้ถูกหลักเกณฑ์

รวมทุกเรื่องที่ควรรู้เกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน ทำอย่างไรให้ถูกหลักเกณฑ์

26 ม.ค. 2566

รวมทุกเรื่องที่ควรรู้เกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน ทำอย่างไรให้ถูกหลักเกณฑ์

ที่ดินน่าสนใจ

ที่ดิน นครศรีธรรมราช
Promotion

ชะอวด นครศรีธรรมราช

ที่ดิน

รหัส 01-88-12410

0-1-47.40 ไร่

ราคาพิเศษ

717,000 บาท

973,000 บาท

-
Promotion

เชียงม่วน พะเยา

ที่ดิน

รหัส 01-88-12356

0-2-31.00 ไร่

ราคาพิเศษ

511,000 บาท

590,000 บาท

-
Promotion

จอมบึง ราชบุรี

ที่ดิน

รหัส 01-88-12215

3-0-61.10 ไร่

ราคาพิเศษ

4,227,000 บาท

5,045,000 บาท

-
Promotion

หาดใหญ่ สงขลา

ที่ดิน

รหัส 01-88-12213

0-1-35.40 ไร่

ราคาพิเศษ

7,037,000 บาท

8,801,000 บาท

-
Promotion

อรัญประเทศ สระแก้ว

ที่ดิน

รหัส 01-88-12212

5-1-76.60 ไร่

ราคาพิเศษ

6,157,000 บาท

8,163,000 บาท

-
Promotion

เมืองพิษณุโลก พิษณุโลก

ที่ดิน

รหัส 01-88-12204

13-0-79.00 ไร่

ราคาพิเศษ

1,138,000 บาท

1,538,000 บาท

-
Promotion

เมืองเลย เลย

ที่ดิน

รหัส 01-88-12209

8-1-25.00 ไร่

ราคาพิเศษ

14,364,000 บาท

18,288,000 บาท

-
Promotion

ป่าโมก อ่างทอง

ที่ดิน

รหัส 01-88-12203

6-2-66.00 ไร่

ราคาพิเศษ

2,637,000 บาท

3,200,000 บาท

-
Promotion

ปากพนัง นครศรีธรรมราช

ที่ดิน

รหัส 01-88-12205

2-3-28.80 ไร่

ราคาพิเศษ

2,689,000 บาท

3,387,000 บาท

-
Promotion

กาญจนดิษฐ์ สุราษฎร์ธานี

ที่ดิน

รหัส 01-88-12202

0-0-50.60 ไร่

ราคาพิเศษ

251,000 บาท

304,000 บาท

1 / 10
quote

การจำหน่ายที่ดินในยุคปัจจุบันมีข้อบังคับสำหรับการแบ่งขายที่ดินตั้งแต่ 9 แปลงขึ้นไป จึงต้องมีการขออนุญาตเสียก่อน มิเช่นนั้นผู้เป็นเจ้าของที่ดินจะไม่สามารถทำการจำหน่ายที่ดินได้ ซึ่งเราเรียกข้อกฎหมายดังกล่าวว่า “กฎหมายจัดสรรที่ดิน” ซึ่งการจัดสรรที่ดินดังกล่าวก็จะต้องมีระบบสาธารณูปโภคเข้าถึงอย่างครบถ้วน ไม่ว่าจะเป็นถนน น้ำ และไฟฟ้า และเจ้าของที่ดินก็จำเป็นต้องศึกษาเกี่ยวกับที่ดินจัดสรรแบ่งขาย ก่อนทำการจำหน่าย โดยมีรายละเอียดต่างๆ ดังนี้

quote
คำศัพท์ที่ควรรู้ก่อนการจัดสรรที่ดิน
คำศัพท์ที่ควรรู้ก่อนการจัดสรรที่ดิน

คำศัพท์ที่ควรรู้ก่อนการจัดสรรที่ดิน

ก่อนที่คุณจะทำการซื้อขายที่ดิน คุณจำเป็นต้องศึกษาถึงหลักการคำศัพท์เกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน และทำความเข้าใจด้านกฎหมายจัดสรรที่ดิน เพื่อป้องกันความผิดพลาดในการจำหน่ายที่ดิน โดยคำศัพท์ที่ควรรู้มีดังต่อไปนี้

การจัดสรรที่ดิน

ตาม พรบ. จัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 กล่าวไว้ว่า การจัดสรรที่ดิน หมายถึง การจำหน่ายที่ดินที่ได้ โดยแบ่งเป็นแปลงย่อยรวมกันตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป ทั้งจากที่ดินแปลงเดียว หรือจากที่ดินหลายแปลงที่มีพื้นที่ติดต่อกัน

ในที่นี้รวมไปถึงการซื้อขายที่ดินซึ่งมีการแบ่งเพิ่มเติมภายใน 3 ปี เพื่อให้มีจำนวนที่ดินตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป โดยที่ไม่ว่าจะดำเนินจำหน่ายเพื่อประกอบการพาณิชย์ ประกอบการอุตสาหกรรม หรือเกษตรกรรมก็เป็นการจัดสรรที่ดิน

ซึ่งเจ้าของที่จำเป็นต้องมีการอนุญาตเสียก่อน และถ้าหากมีการละเมิดกฎข้อดังกล่าวก็จะมีโทษทางอาญา คือ จำคุกไม่เกิน 2 ปี และปรับตั้งแต่ 40,000 บาท ถึง 100,000 บาท

สิทธิ์ในที่ดิน

สิทธิ์ในที่ดิน หรือกรรมสิทธิ์ของที่ดินแปลงนั้นๆ หมายความรวมไปถึงสิทธิในการครอบครองที่ดิน โดยที่ผู้ที่ต้องการขออนุญาตจัดสรรที่ดินจะเป็นบุคคลธรรมดา หรือนิติบุคคลก็ได้เช่นกัน แต่ต้องเป็นผู้มีสิทธิในที่ดินทางกฎหมาย หรือกล่าวคือ มีหลักฐานต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นโฉนด หรือเอกสารหนังสือรับรองการ ทำประโยชน์ (น.ส.) และต้องมีชื่อปรากฏอยู่ในทะเบียนเอกสารนั้นด้วย

ผู้จัดสรรที่ดิน

ผู้จัดสรรที่ดิน เป็นผู้ที่ได้รับอนุญาตให้สามารถทำการจัดสรรที่ดินได้ โดยที่จำเป็นต้องขอใบอนุญาตให้มีอำนาจในการจัดสรรที่ดิน ตั้งแต่แปลงย่อยตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป โดยจำเป็นต้องได้รับใบอนุญาตในการจัดสรรที่ดินเสียก่อนจึงจะเรียกว่า ผู้จัดสรรที่ดิน และยังมีความหมายรวมถึงผู้รับโอนใบอนุญาตเช่นกัน

ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร

ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร หมายถึง ผู้ที่ทำสัญญากับผู้จัดสรรที่ดินใน การจัดสรรที่ดิน เพื่อให้ได้มาซึ่งที่ดินแปลงนั้นๆ รวมไปถึงผู้รับโอนสิทธิในที่ดินคนต่อไป หรือกล่าวง่ายๆ คือ ผู้ซื้อที่ดินคือ ผู้ที่ทำสัญญาซื้อ-ขายที่ดินจากผู้จัดสรร ถึงแม้จะยังไม่ได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แต่ก็นับเป็นผู้ซื้อที่ดินจัดสรรแล้ว

ผู้รับโอนสิทธิในที่ดิน

ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ซึ่งมีการทำสัญญาจะซื้อและขายไม่ได้อยู่ในความหมายที่ว่า เพราะผู้รับโอนสิทธิในที่ดิน จำเป็นต้องมีการทำหนังสือ และจดทะเบียนต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ หรือกล่าวคือ ผู้รับโอนสิทธิในที่ดินคนต่อมาจะต้องมีชื่อปรากฏในทะเบียนในหนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือ น.ส.3

ทำไมการจัดสรรที่ดินจึงสำคัญ
ทำไมการจัดสรรที่ดินจึงสำคัญ

ทำไมการจัดสรรที่ดินจึงสำคัญ

เมื่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้รับความนิยมเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ ไม่ว่าจะเป็นหมู่บ้านจัดสรร หรือคอนโดมิเนียม ทำให้การซื้อขายที่ดินสามารถตรวจสอบได้ยากยิ่งขึ้น รัฐบาลจึงเห็นความสำคัญในการใส่ใจการจำหน่ายที่ดินด้วยการออกกฎหมายที่ว่า “ที่ดินที่มีมากกว่า 10 แปลงขึ้นไปจำเป็นต้องมีการขอใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน มิเช่นนั้นจะไม่สามารถแบ่งขายได้” ดังนั้น ผู้ที่มีความประสงค์จัดสรรที่ดินต้องมีการขอใบอนุญาตเสียก่อน

หากต้องการจัดสรรที่ดินต้องยื่นเอกสารอะไรบ้าง
หากต้องการจัดสรรที่ดินต้องยื่นเอกสารอะไรบ้าง

หากต้องการจัดสรรที่ดินต้องยื่นเอกสารอะไรบ้าง

ในการขออนุญาตจัดสรรที่ดินนั้นจะต้องมีการเตรียมเอกสาร เพื่อลดระยะเวลาการขออนุญาต โดยแบ่งเป็นเอกสารต่างๆ ดังนี้

  1. หนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดิน ที่มีชื่อผู้ขอใบอนุญาตจัดสรรที่ดินเป็นผู้ที่มีสิทธิในที่ดิน โดยที่ต้องไม่มีบุริมสิทธิใดๆ ยกเว้นบุริมสิทธิในการซื้อขายอสังหาฯ
  2. ถ้าหากที่ดินผืนนั้นมีบุริมสิทธิในการซื้อขายอสังหาฯ หรือภาระการจำนอง ต้องมีการแสดงบันทึกที่มีหลักฐานการยินยอมให้จัดสรรที่ดินจากผู้ทรงบุริมสิทธิหรือผู้รับจำนอง พร้อมจำนวนเงินที่ผู้ทรงบุริมสิทธิหรือผู้รับจำนองจะได้รับการชำระจากที่ดินแปลงย่อยแต่ละแปลง ซึ่งถ้าหากมีการระบุว่าเป็นที่ดินสาธารณูปโภคหรือใช้เพื่อบริการสาธารณะ ไม่ต้องรับภาระหนี้บุริมสิทธิหรือจำนองดังกล่าว
  3. แผนผังที่ดิน พร้อมจำนวนที่ดิน และขนาดของที่ดินโดยประมาณ
  4. สำหรับโครงการที่มีการปรับปรุงที่ดินผืนนั้นหรือการจัดสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ ต้องมีการแสดงแผนผัง รายละเอียดของงานก่อสร้าง ไม่ว่าจะเป็นงบประมาณคร่าวๆ และกำหนดเวลาที่จะแล้วเสร็จ
  5. โครงการแผนงาน และระยะเวลาที่ใช้ในการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค
  6. วิธีในการขายที่ดินจัดสรรแปลงนั้น รวมไปถึงวิธีการชำระราคาที่ดิน
  7. ภาระผูกพันที่มีบุคคลนอกเหนืออื่นๆ ได้เสียในการขอจัดสรรที่ดิน
  8. หนังสือสัญญาซื้อขายที่ดิน
  9. ที่อยู่สำนักงานผู้ขอใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน
  10. ชื่อสถาบันการเงินหรือธนาคารที่คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางกำหนด โดยเป็นผู้ค้ำประกันการจัดสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะหรือการปรับปรุงที่ดิน และการบำรุงรักษา
  11. การพิจารณาแผนผังโครงการ และวิธีจัดสรรที่ดิน คณะกรรมการต้องทำให้แล้วเสร็จภายใน 45 วัน ตั้งแต่วันที่เจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือจังหวัดสาขาได้รับคำขอ และถ้าหากไม่มีเหตุผลที่สมควรที่ส่งผลให้การพิจารณาไม่แล้วเสร็จ ให้นับว่าคณะกรรมการให้ความเห็นชอบแล้ว
  12. ถ้าหากคณะกรรมการไม่เห็นชอบหรือไม่อนุญาตให้จัดสรรที่ดิน ผู้ขอสามารถอุทธรณ์ต่อคณะกรรมการกลางการจัดสรรที่ดินภายใน 30 วันที่รับทราบ
  13. การออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน คณะกรรมการต้องออกใบภายใน 7 วัน นับตั้งแต่
    1. วันที่ได้รับความเห็นชอบจัดสรรที่ดินจากคณะกรรมการ
    2. วันที่ได้รับความเห็นชอบจัดสรรที่ดินจากคณะกรรมการกลาง หลังจากมีการอุทธรณ์
  14. ถ้าหากที่ดินดังกล่าวมีบุริมสิทธิในการซื้อขายอสังหาฯ หรือการจำนองติดอยู่ และได้ออกโฉนดหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่ดินแปลงย่อยแล้ว เจ้าพนักงานต้องจดแจ้งบุริมสิทธิหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ของที่ดินแปลงย่อยแต่ละแปลงให้ครบทุกฉบับ พร้อมกับการระบุจำนวนเงินที่ผู้ทรงบุริมสิทธิ หรือผู้รับจำนองจะได้รับจากการชำระหนี้ที่ดินแปลงย่อยแต่ละแปลงบนสารบัญสำหรับจดทะเบียน และนับว่าที่ดินเหล่านี้แต่ละแปลงเป็นประกันหนี้บุริมสิทธิหรือหนี้จำนองตามจำนวนเงินที่ระบุไว้
  15. อัตราค่าธรรมเนียมการขอใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน ตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2544
    1. ใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน
      • จัดสรรที่ดินเป็นที่ประกอบเกษตรกรรมไร่ละ 100 บาท
      • จัดสรรที่ดินประเภทอื่นไร่ละ 250 บาท เศษของไร่คิดเป็นหนึ่งไร่
    2. การโอนใบอนุญาตจัดสรรที่ดินรายละ 3,000 บาท
หลักการจัดสรรที่ดิน ต้องใช้เกณฑ์อะไร
หลักการจัดสรรที่ดิน ต้องใช้เกณฑ์อะไร

หลักการจัดสรรที่ดิน ต้องใช้เกณฑ์อะไร

หลักการจัดสรรที่ดินโครงการจัดสรรเพื่อการอยู่อาศัยและการพาณิชย์ สามารถแบ่งขนาดของที่ดินออกเป็น 3 ขนาดหลัก คือ

  • ขนาดเล็ก มีพื้นที่ไม่เกิน 19 ไร่ จำนวนแปลงย่อยไม่เกิน 99 แปลง
  • ขนาดกลาง มีพื้นที่ 19-100 ไร่ จำนวนแปลงย่อย 100-499 แปลง
  • ขนาดใหญ่ พื้นที่เกิน 100 ไร่จำนวนแปลงย่อยตั้งแต่ 500 แปลงขึ้นไป

ซึ่งนอกจากขนาดข้างต้นแล้ว การแบ่งที่ดินยังต้องมีเป็นไปตามขนาดมาตรฐานขั้นต่ำ และสำหรับกรณีพิเศษอย่างโครงการจัดสรรจิ๋ว หรือโครงการจัดสรรที่ดินขนาดเล็กก็ต้องมีขนาดโครงการไม่เกินที่กฎหมายกำหนดเช่นกัน

หากต้องการยกเลิกการจัดสรรที่ดินต้องทำอย่างไร
หากต้องการยกเลิกการจัดสรรที่ดินต้องทำอย่างไร

หากต้องการยกเลิกการจัดสรรที่ดินต้องทำอย่างไร

ถ้าหากคุณเปลี่ยนใจไม่ต้องการจัดสรรที่ดินดังกล่าวแล้ว ก็สามารถยกเลิกได้โดยการยื่นคำขอต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือจังหวัดสาขาที่แห่งท้องที่ที่ดินแปลงนั้นตั้งอยู่ จากนั้นเจ้าพนักงานก็จะมีการปิดประกาศคำขอยกเลิก ณ ที่เปิดเผยในสำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินสาขา สำนักงานของผู้จัดสรรที่ดิน บริเวณที่ดินที่ทำการจัดสรร ที่ว่าการอำเภอ และที่ทำการองค์การบริหารส่วนตำบล เป็นเวลา 60 วัน หลังจากนั้นผู้จัดสรรที่ดินจะต้องมีการประกาศในหนังสือพิมพ์ที่เผยแพร่ทั่วบริเวณเป็นระยะเวลาไม่ต่ำกว่า 7 วัน และแจ้งเป็นหนังสือให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทราบ

สิ่งที่ต้องระวังเมื่อซื้อบ้านบนที่ดินที่ยังไม่ได้รับการจัดสรร
สิ่งที่ต้องระวังเมื่อซื้อบ้านบนที่ดินที่ยังไม่ได้รับการจัดสรร

สิ่งที่ต้องระวังเมื่อซื้อบ้านบนที่ดินที่ยังไม่ได้รับการจัดสรร

เมื่อคุณตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างบ้าน ในโครงการหมู่บ้านจัดสรร สิ่งที่ควรระวังเป็นอันดับต้นๆ คือการจัดสรรที่ดิน โดยจำเป็นต้องศึกษาถึงผู้ประกอบการว่ามีการขอใบอนุญาตจัดสรรที่ดินหรือไม่ เนื่องจากในปัจจุบันบางโครงการทางบริษัทมักจะเปิดขายอสังหาริมทรัพย์ไปพร้อมๆ กับการขอใบอนุญาต ทำให้ถ้าหากตรวจสอบไม่ดีพออาจเกิดปัญหาตามมาภายหลังได้

เนื่องจากกฎหมายไม่ได้ระบุอย่างชัดเจนว่าต้องได้รับใบอนุญาตก่อนทำการจำหน่าย ดังนั้น การจองอสังหาริมทรัพย์จึงมิใช่เรื่องผิดกฎหมาย ดังนั้น ผู้ซื้อจึงควรศึกษาให้ดีก่อนตัดสินใจ มิเช่นนั้นอาจทำให้เสียทั้งเงินและเวลาในการแก้ไขปัญหาในภายหลัง

การจัดสรรที่ดิน คือ การแบ่งขายที่ดินแปลงหนึ่งให้กลายเป็นแปลงย่อยๆ จำนวนตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป โดยที่ต้องมีการขอใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน เพื่ออำนวยความสะดวกให้กับผู้มีส่วนเกี่ยวข้องกับที่ดิน ไม่ว่าจะเป็น ผู้จัดสรรรที่ดิน ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร ผู้รับโอนสิทธิในที่ดิน และอื่นๆ

ซึ่งในการจัดสรรที่ดินนั้นอาจใช้ระยะเวลาในการดำเนินการที่ช้า เพราะมีขั้นตอนมากมาย สำหรับใครที่สนใจอยากจะได้ที่ดินเปล่าผืนสวยๆ โดยไม่ต้องรอเวลาในการดำเนินการจัดสรร ทางธนาคารกสิกรไทยมีที่ดินมือสองให้เลือกมากมายทั้งผืนเล็ก และผืนใหญู่ อีกทั้งยังมีที่ดินในทำเลที่หลากหลายให้เลือกอีกด้วย

Back to top Icon scroll to top

ที่ดินน่าสนใจ

ที่ดิน นครศรีธรรมราช
Promotion

ชะอวด นครศรีธรรมราช

ที่ดิน

รหัส 01-88-12410

0-1-47.40 ไร่

ราคาพิเศษ

717,000 บาท

973,000 บาท

-
Promotion

เชียงม่วน พะเยา

ที่ดิน

รหัส 01-88-12356

0-2-31.00 ไร่

ราคาพิเศษ

511,000 บาท

590,000 บาท

-
Promotion

จอมบึง ราชบุรี

ที่ดิน

รหัส 01-88-12215

3-0-61.10 ไร่

ราคาพิเศษ

4,227,000 บาท

5,045,000 บาท

-
Promotion

หาดใหญ่ สงขลา

ที่ดิน

รหัส 01-88-12213

0-1-35.40 ไร่

ราคาพิเศษ

7,037,000 บาท

8,801,000 บาท

-
Promotion

อรัญประเทศ สระแก้ว

ที่ดิน

รหัส 01-88-12212

5-1-76.60 ไร่

ราคาพิเศษ

6,157,000 บาท

8,163,000 บาท

-
Promotion

เมืองพิษณุโลก พิษณุโลก

ที่ดิน

รหัส 01-88-12204

13-0-79.00 ไร่

ราคาพิเศษ

1,138,000 บาท

1,538,000 บาท

-
Promotion

เมืองเลย เลย

ที่ดิน

รหัส 01-88-12209

8-1-25.00 ไร่

ราคาพิเศษ

14,364,000 บาท

18,288,000 บาท

-
Promotion

ป่าโมก อ่างทอง

ที่ดิน

รหัส 01-88-12203

6-2-66.00 ไร่

ราคาพิเศษ

2,637,000 บาท

3,200,000 บาท

-
Promotion

ปากพนัง นครศรีธรรมราช

ที่ดิน

รหัส 01-88-12205

2-3-28.80 ไร่

ราคาพิเศษ

2,689,000 บาท

3,387,000 บาท

-
Promotion

กาญจนดิษฐ์ สุราษฎร์ธานี

ที่ดิน

รหัส 01-88-12202

0-0-50.60 ไร่

ราคาพิเศษ

251,000 บาท

304,000 บาท

บทความล่าสุด

โปรโมชัน
ทรัพย์มาใหม่
โปรโมชัน BIG SALE บ้านมือสอง
1 พ.ค. 68 - 30 มิ.ย. 68
โปรโมชัน BIG SALE บ้านมือสอง
ดอกเบี้ย 0% นาน 6 เดือน ฟรี ค่าโอนสูงสุด 200,000 บาท กู้ได้สูงสุด 110% กู้ไม่ผ่านยินดีคืนเงิน
อาคารสำนักงาน สมุทรปราการ
อาคารสำนักงาน สมุทรปราการ
บางพลี สมุทรปราการ
อาคารสำนักงาน
13,000,000บาท
ที่ดินว่างเปล่า ชลบุรี
ที่ดินว่างเปล่า ชลบุรี
พานทอง ชลบุรี
ที่ดินว่างเปล่า
25,000,000บาท
โกดัง นครราชสีมา
โกดัง นครราชสีมา
ด่านขุนทด นครราชสีมา
โกดัง
5,000,000บาท
ที่ดินว่างเปล่า นครราชสีมา
ที่ดินว่างเปล่า นครราชสีมา
ด่านขุนทด นครราชสีมา
ที่ดินว่างเปล่า
5,000,000บาท
ที่ดินว่างเปล่า อุดรธานี
ที่ดินว่างเปล่า อุดรธานี
เมืองอุดรธานี อุดรธานี
ที่ดินว่างเปล่า
350,000บาท