ทางเลือกไปต่อ ของการลงทุนอสังหาฯ

แม้จะผ่านการเปิดศักราชใหม่ปี 2567 ไปแล้วจนครบ 1 ไตรมาส คำถามเกี่ยวกับการลงทุนก็ยังมีอยู่อย่างเสมอ โดยเฉพาะเรื่องของสถานการณ์การลงทุนใน ”อสังหาริมทรัพย์ไทย” ที่มุ่งไปสู่ประเด็นหลักว่า” แล้ว “อะไรบ้างที่ยังน่าลงทุนในศักราชนี้”

ลงทุนปล่อยเช่าที่อยู่อาศัยปีนี้ยังน่าสนใจ ความต้องการสูง แต่คู่แข่งเยอะ

​ความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยยังสูง จากกำลังซื้อที่ลดลงตามภาวะเศรษฐกิจ ประกอบกับภาครัฐยังไม่มีมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาฯที่ดึงดูดใจผู้ซื้อ รวมถึงราคาอสังหาฯที่แพงขึ้นตามต้นทุนของผู้ประกอบการ ทำให้กระแสการเช่าที่อยู่อาศัยยังได้รับความนิยม และเติบโตอย่างต่อเนื่อง จากทั้งคนทำงานที่เดิม Work from home กลับมาเข้าทำงานในออฟฟิสทุกวัน หรือเปลี่ยนเป็น Hybrid Working นิสิต นักศึกษาที่เปลี่ยนพฤติกรรมจากเรียนออนไลน์ ต้องกลับมาเข้าเรียนในมหาวิทยาลัย คนเหล่านี้จะมีความต้องการเช่าที่พักอาศัยใกล้ที่ทำงาน มหาวิทยาลัยมากขึ้น นอกจากนี้ยังมีกลุ่มชาวต่างชาติที่เข้ามาในประเทศมากขึ้น ทั้งมาทำงาน และท่องเที่ยว จึงมีความต้องการเช่าที่พักอาศัยมากขึ้นตาม แม้ปี 2566 จะลดลงไปบ้างเมื่อเทียบกับปี2565 แต่ดัชนีค่าเช่าในกรุงเทพฯ ที่สำรวจโดย DDproperty เพิ่มขึ้น 9% เมื่อเทียบกับปีก่อน และหากพิจารณาความต้องการเช่าปี 2566 เทียบกับช่วงก่อน COVID-19 พบว่าคอนโดมิเนียมมีความต้องการเช่าเพิ่มขึ้น 185% ขณะที่บ้านเดี่ยวความต้องการเช่าเพิ่มขึ้น 38% ทาวน์เฮ้าส์ความต้องการเช่าเพิ่มขึ้น 11%

โดยพื้นที่ที่ค่าเช่าเพิ่มขึ้นมาก ส่วนใหญ่อยู่ในย่านแหล่งงาน และใกล้รถไฟฟ้า ได้แก่ เขตปทุมวัน วัฒนา คลองสาน บางซื่อ บางคอแหลม ดินแดง ราชเทวี ธนบุรี ห้วยขวาง

นอกจากนี้ที่อยู่อาศัยที่มีค่าเช่าอยู่ระหว่าง 10,000 - 30,000 บาท/เดือน ยังเป็นที่นิยมมากที่สุด เพราะสอดคล้องกับความสามารถในการเช่าของคนส่วนใหญ่ รวมถึงเกือบครึ่งของอสังหาฯที่มีการปล่อยเช่า จะมีราคาค่าเช่าอยู่ระหว่าง 10,000 - 30,000 บาท/เดือน

แม้ตัวเลขด้านบนจะดูดี แต่การลงทุนปล่อยเช่า โดยเฉพาะคอนโดในปัจจุบันก็มีความเสี่ยงอยู่ไม่น้อย จากคู่แข่ง Service Apartment ที่เพิ่มขึ้น โรงแรมหันมาปล่อยเช่าระยะยาวมากขึ้น หรือแม้แต่คอนโดที่เปิดใหม่เพิ่มขึ้นมา ผู้เช่ามีตัวเลือกมากขึ้น ทำให้การลงทุนเงินก้อนใหญ่เพื่อปล่อยเช่า จึงต้องพิจารณาข้อมูลอื่นๆประกอบก่อนตัดสินใจลงทุน​

ทางเลือกอื่นๆในการลงทุนอสังหาฯที่น่าสนใจไม่แพ้ปล่อยเช่า

1.REIT เป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจของคนชอบลงทุนอสังหาฯปล่อยเช่า เพราะ REIT มีรายได้ค่าเช่าจากธุรกิจต่างๆ เช่น ค่าเช่าจากห้างสรรพสินค้า โรงแรม Data center เสาส่งสัญญาณโทรศัพท์ ออฟฟิส ตามแต่ละกอง REIT ลงทุน แถม REIT ส่วนใหญ่มีนโยบายต้องจ่ายปันผลไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิ จึงมั่นใจได้ว่าถ้าธุรกิจยังดำเนินกิจการไปได้ REIT ก็ยังจ่ายปันผลให้ผู้ถือได้เช่นกัน นอกจากREIT จะมีความหลากหลายทางธุรกิจให้เราได้เลือกลงทุนแล้ว ยังช่วยการกระจายความเสี่ยงของพอร์ต ให้ไม่กระจุกตัวกับธุรกิจใดธุรกิจหนึ่งอีกด้วย โดยเงินลงทุนเริ่มต้นก็ใช้ไม่เยอะ ซื้อง่าย ขายคล่องผ่านบัญชีบริษัทหลักทรัพย์

2.K-PROPI-A(D) เป็นกองทุนที่ลงทุนใน REIT ทั่วโลก หลากหลายกลุ่มธุรกิจ เหมาะกับคนที่อยากลงทุน REIT แต่อยากให้มีคนดูแล อย่างผู้จัดการกองทุนที่คอยดูแลให้ ปรับพอร์ตการลงทุนตามสถานการณ์ให้ กลุ่มไหนดีก็เพิ่มน้ำหนักการลงทุน เพื่อเพิ่มโอกาสรับผลตอบแทน ดังนั้นการลงทุนใน K-PROPI-A(D) ก็จะตอบโจทย์คนที่ไม่ค่อยมีเวลา อยากให้มีคนช่วยดูแลมากกว่า นอกจากนี้กองทุน K-PROPI-A(D) ยังมีนโยบายจ่ายปันผลไม่เกินปีละ 4 ครั้งให้กับลูกค้าอีกด้วย

3. การลงทุนในหุ้นกลุ่มอสังหาฯ นอกจากการปล่อยเช่าที่ต้องใช้เงินก้อนใหญ่ในการลงทุนแล้ว หุ้นก็เป็นอีกทางเลือกที่ใช้เงินไม่มากก็ลงทุนเป็นเจ้าของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในไทยได้ แต่หุ้นกลุ่มอสังหาฯก็มีธุรกิจแยกย่อยไปอีก แล้วกลุ่มไหนน่าสนใจบ้าง บล.กสิกรไทยมีคำตอบ 

• กลุ่มผู้พัฒนาอสังหาฯไม่ค่อยโดดเด่น บล.กสิกรไทย มองความท้าทายต่างๆของระบบเศรษฐกิจ เช่นอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ระดับสูง ความไม่แน่นอนของภาวะเศรษฐกิจ ส่งผลต่อทั้งต้นทุนของผู้ประกอบการสูงขึ้น กำลังซื้อของผู้บริโภคน้อยลง และกระทบกำไรของบริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯ โดยเฉพาะบริษัทที่มุ่งเน้นกลุ่มลูกค้ารายได้ไม่เยอะ

• กลุ่มนิคมอุตสาหกรรมปีนี้ยังดูดี บล.กสิกรไทย มองได้รับปัจจัยหนุนการย้ายฐานการผลิตเข้ามาตั้งโรงงานในไทย จากความตึงเครียดทางภูมิรัฐศาสตร์ รวมถึงได้รับประโยชน์จากรัฐบาลพยายามดึงดูดการลงทุนต่างชาติ(FDI) ลดขั้นตอน เพิ่มสิทธิประโยชน์ BOI ซึ่งเป็นปัจจัยสนับสนุนธุรกิจกลุ่มนี้ ​

อย่างไรก็ตามบางคนยังต้องการรอดูสถานการณ์ไปก่อน ยังไม่รีบตัดสินใจลงทุนใดๆ ซึ่งการพักเงินในบัญชีออมทรัพย์ก็อาจจะพลาดโอกาสได้รับผลตอบแทนที่มากกว่า แถมกำไรไม่เสียภาษี จากการลงทุนกองทุนตราสารหนี้ที่ความเสี่ยงต่ำ ดังนั้นเราจึงแนะนำพักเงินในกองทุนตราสารหนี้ตามระยะเวลาที่ต้องการ ดังนี้ 

● ต้องการพักเงิน 1-3 เดือน แนะนำ K-SF-A 

● ต้องการพักเงิน 3-6 เดือน แนะนำ K-SFPLUS 

● ต้องการพักเงิน 1 ปีขึ้นไป แนะนำ K-FIXEDPLUS-A