ในอดีตเหตุผลของคนที่มีที่ดินเยอะ เพราะเชื่อว่าที่ดินจะรักษามูลค่าทรัพย์สินที่ส่งต่อให้ทายาทได้ แต่ปัจจุบันการถือที่ดินเยอะอาจจะกลายเป็นภาระ หรือ ต้นทุนในการถือครองสูง เช่น ภาระภาษีที่ดิน ภาษีมรดก ดังนั้น นักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ จะเปลี่ยนจาก “ซื้อที่ดินแถวไหนแล้วราคาก็ขึ้นแรง” ไปสู่ “ที่ดินแปลงนี้ตอบโจทย์เศรษฐกิจรูปแบบใหม่ได้อย่างไร” กล่าวคือ จะซื้อที่ดิน เปลี่ยนจากการดูทำเล มาเป็น ประโยชน์ในทางเศรษฐกิจจากที่ดินแปลงนี้มีมากน้อยเพียงใด โดย 3 กลุ่มอุตสาหกรรมที่ถูกจับตามอง ได้แก่ นิคมอุตสาหกรรม คลังสินค้า และ Data Center ซึ่งเชื่อมโยงกับกลยุทธ์ China+1 (กระจายซัพพลายเชนของธุรกิจให้หลากหลาย) ที่เกี่ยวข้องกับการย้ายฐานการผลิต ห่วงโซ่อุปทานใหม่ และการเติบโตของเศรษฐกิจดิจิทัลของไทย
ภาพรวมของที่ดินในกลุ่มนิคมอุตสาหกรรม (Industrial)
หากดูเศรษฐกิจของไทย แบ่งเป็น 3 ช่วง คือ
- เติบโตได้ดี (GDP เฉลี่ย 6.1% ต่อปี) ช่วงก่อนปี 2551 (ก่อนวิกฤตแฮมเบอร์เกอร์)
- เติบโตแบบย่อตัว (GDP เฉลี่ย 3.6% ต่อปี) หลังจากวิกฤตแฮมเบอร์เกอร์
- ช่วงเติบโตช้า (GDP เฉลี่ย 2.2% ต่อปี) หลังโควิด-19
โดยธุรกิจที่อยู่ในนิคมอุตสาหกรรม เป็นธุรกิจส่งออก และยังเป็นรากฐานที่สำคัญของการเติบโตของเศรษฐกิจไทย ถึงแม้ไทยจะอยู่ในช่วงเศรษฐกิจเติบโตช้า เห็นได้จากจำนวนผู้ที่ขอรับสิทธิส่งเสริมการลงทุน (BOI) มี 3 กลุ่มใหญ่ คือ กลุ่ม Digital, Electronic และ Agri Food Biotech แสดงให้เห็นว่า ไทยยังมีโอกาสรองรับเงินลงทุนจากต่างชาติอยู่
กลยุทธ์ China+1
เน้นกระจายซัพพลายเชนของธุรกิจให้หลากหลาย โดยมีผู้ผลิตรายใหญ่ๆ เข้ามาก่อน หลังจากนั้นธุรกิจที่เกี่ยวข้อง (ซัพพลายเชน) ค่อยทยอยตามเข้ามา ทำให้ความต้องการลงทุนในที่ดินไม่ได้จำกัดอยู่กับผู้ถือที่ดินแปลงใหญ่ๆ เท่านั้น แต่ขยายไปยังพื้นที่ที่พร้อมสร้างเป็นโรงงาน หรือ พื้นที่เช่า ที่อยู่ในนิคมอุตสาหกรรมมากขึ้น ตัวอย่างที่เห็นคือ ภาพแสดงตัวเลข Demand และ Supply ของที่ดินนิคมอุตสาหกรรม (Industrial) อัตราการขายที่สูงขึ้น จาก 76.4% ในปี 2020 มาเป็น 83.3% ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2026 โดยสัญชาติที่ได้รับอนุญาตให้ตั้งสถานประกอบการในเชิงจำนวนสูงที่สุดยังคงเป็นญี่ปุ่น แต่ในเชิงอัตราเติบโตในช่วง 2 ปี หลังกลับเป็นจีน โดยเป็นธุรกิจยานยนต์ที่มีสัดส่วนธุรกิจเยอะที่สุดของกลุ่มอุตสาหกรรม โดยกลุ่มธุรกิจรุ่นใหม่ (New Wave) คือ กลุ่มผลิตสินค้าใช้เทคโนโลยีสูง (High-Tech) จะเติบโตสูงในแถบบางนา และโซนตะวันออกของชลบุรี ดูจากราคาเสนอขายช่วงครึ่งปีแรกของปี 2026 กับ ปี 2021 ที่มีการเติบโตขึ้นกว่า 50%
สิ่งที่อยากแนะนำสำหรับเจ้าของที่ดินที่จะพัฒนาเป็นนิคมฯ หรือ เป็นนิคมอยู่แล้ว คือ
- ผู้ลงทุนให้ความสำคัญกับความพร้อมในการใช้งานและการลดความเสี่ยง ไม่ใช่ราคาที่ดินเพียงอย่างเดียว
- พื้นที่ที่มีระบบสาธารณูปโภค การอนุญาต และมาตรการป้องกันความเสี่ยงที่ชัดเจน มีโอกาสตอบโจทย์ผู้ใช้ได้มากกว่า
- ที่ดินนอกนิคมยังมีศักยภาพ แต่ต้องพิจารณาผังเมือง การเข้าถึง ขนาดแปลง และความเป็นไปได้ในการร่วมพัฒนากับผู้เชี่ยวชาญ
ภาพรวมของที่ดินในกลุ่ม คลังสินค้า (Logistics)
กลุ่มตลาดคลังสินค้ามีอัตราเช่า (Occupancy Rate) ที่ค่อนข้างคงที่ อยู่ในระดับ 83.5%-92.2% ซึ่งก็มี Demand & Supply อยู่ในระดับสูง จะมีบริษัทไทย 2 เจ้าใหญ่ เริ่มมีบริษัทร่วมทุนต่างชาติเข้ามาในตลาดคลังสินค้าเพิ่มขึ้น โดยจะเป็นลูกค้าหลัก คือ ผู้ให้บริการโลจิสติกส์เอกชนครบวงจร (Third Party Logistic: 3PL) ธุรกิจสินค้าอุปโภคบริโภคที่ขายเร็วและใช้ในชีวิตประจำวัน (Fast-Moving Consumer Goods: FMCG) และธุรกิจ E-Commerce โดยตลาดคลังสินค้ามีการแข่งขันสูง ทำให้ราคาค่าเช่า (rental rate) และอัตราการเช่า (vacancy rate) ค่อนข้างคงที่ โดยทำเลที่สำคัญ คือ ย่านบางนา บางปะกง ใกล้นิคมอมตะนคร (ที่มีพื้นที่สีม่วง) แหลมฉบัง และโซนวังน้อย คลังสินค้ายุคใหม่ไม่ได้เป็นเพียงอาคารเก็บของ ต้องการอาคารที่รองรับการขนถ่าย ระบบอัตโนมัติ และรูปแบบ Built-to-suit มากขึ้น การแข่งขันจึงไม่ได้อยู่ที่จำนวนพื้นที่เพียงอย่างเดียว แต่อยู่ที่มาตรฐานและความสามารถในการตอบโจทย์การดำเนินงานของผู้เช่า
ทางเลือกที่เจ้าของที่ดิน
เมื่อราคาที่ดินและต้นทุนการพัฒนาสูงขึ้น การให้เช่าระยะยาวอาจเป็นหนึ่งในโครงสร้างที่ช่วยให้ผู้พัฒนาบริหารต้นทุนได้ ขณะที่เจ้าของยังถือครองทรัพย์สินและสร้างกระแสรายได้ อย่างไรก็ตาม ความเหมาะสมต้องพิจารณาเป็นรายกรณี ไม่ควรสรุปจากแนวโน้มตลาดเพียงอย่างเดียว
ภาพรวมของที่ดินในกลุ่ม Data Center
Data Center มี Demand มาจาก กิจกรรมดิจิทัลในชีวิตประจำวัน ตั้งแต่ Mobile Banking, Cloud, E-commerce, 5G ไปจนถึง AI ล้วนเพิ่มความต้องการประมวลผลและจัดเก็บข้อมูล ทำให้ Data Center ถูกมองเป็นโครงสร้างพื้นฐานของเศรษฐกิจยุคใหม่
อย่างไรก็ตาม ที่ดินที่เหมาะกับ Data Center ไม่ได้วัดจากทำเลเพียงอย่างเดียว แต่ต้องพิจารณาความพร้อมของไฟฟ้า การเชื่อมต่อโครงข่าย ระบบสำรอง การจัดการน้ำ ข้อกำหนดของพื้นที่ และความสามารถในการลดความเสี่ยงจากเหตุการณ์ที่อาจกระทบต่อการดำเนินงาน
เงื่อนไขที่เจ้าของที่ดินพิจารณา
- กฎเกณฑ์ด้านพลังงาน สิ่งแวดล้อม และการใช้ทรัพยากร มีผลต่อความเป็นไปได้ของโครงการ
- บุคลากรเฉพาะทางและระบบรองรับเป็นองค์ประกอบสำคัญของอุตสาหกรรม
- ก่อนตีความว่าที่ดินเหมาะกับ Data Center เจ้าของควรตรวจสอบศักยภาพด้านไฟฟ้าและโครงสร้างพื้นฐานอย่างเป็นระบบ
Checklist ที่เจ้าของที่ดินควรถามอะไรต่อ เพื่อประเมินโอกาสในการลงทุน
ไม่มีคำตอบเดียวสำหรับที่ดินทุกแปลง ที่ดินซึ่งดูคล้ายกันอาจมีศักยภาพต่างกัน เมื่อพิจารณาผังเมือง ขนาดพื้นที่ การเข้าถึงโครงสร้างพื้นฐาน ความต้องการของผู้ใช้ ตลอดจนความเสี่ยงด้านน้ำ พลังงาน และกฎเกณฑ์ที่เกี่ยวข้อง
ดังนั้น ก่อนเจ้าของที่ดินจะถามว่า “ที่ดินแปลงนี้ขายได้เท่าไร” คำถามที่อาจสำคัญกว่าคือ “ที่ดินของเรามีศักยภาพสำหรับใคร และควรสร้างมูลค่าจากมันในรูปแบบใด” เพราะมูลค่าของที่ดินในเศรษฐกิจยุคใหม่ไม่ได้อยู่ที่ทำเลเพียงอย่างเดียว แต่อยู่ที่ความพร้อมในการใช้งาน ความสามารถในการลดความเสี่ยง และโครงสร้างการลงทุนที่เหมาะกับเป้าหมายของเจ้าของ
คำถามก่อนตัดสินใจ
| ประเด็นที่ควรประเมิน
|
ที่ดินใช้ประโยชน์อะไรได้จริง
| ผังเมือง การเข้าถึง ขนาดแปลง สาธารณูปโภค และข้อจำกัดทางกฎหมาย
|
ใครคือผู้ใช้ปลายทาง
| ประเภทกิจการ ความต้องการเฉพาะ และรูปแบบการใช้พื้นที่
|
ควรขาย ให้เช่า หรือร่วมพัฒนา
| เป้าหมายการถือครอง กระแสรายได้ เงินลงทุน และความเสี่ยงที่ยอมรับได้
|
พันธมิตรมีความน่าเชื่อถือเพียงใด
| ผลงาน ความสามารถในการพัฒนาและบริหารทรัพย์ รวมถึงการปฏิบัติตามสัญญา
|
มีความเสี่ยงอะไรที่ต้องจัดการ
| น้ำท่วม นโยบายภาครัฐ ใบอนุญาต พลังงาน และการเปลี่ยนแปลงของตลาด
|
ดังนั้น ก่อนเจ้าของที่ดินจะถามว่า “ที่ดินแปลงนี้ขายได้เท่าไร” คำถามที่อาจสำคัญกว่าคือ “ที่ดินของเรามีศักยภาพสำหรับใคร และควรสร้างมูลค่าจากมันในรูปแบบใด” เพราะมูลค่าของที่ดินในเศรษฐกิจยุคใหม่ไม่ได้อยู่ที่ทำเลเพียงอย่างเดียว แต่อยู่ที่ความพร้อมในการใช้งาน ความสามารถในการลดความเสี่ยง และโครงสร้างการลงทุนที่เหมาะกับเป้าหมายของเจ้าของ
รายละเอียดบริการให้คำปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์แบบองค์รวม Real Estate Solution - KBank Private Banking - Private Banking