รับค่าเช่าอสังหาฯ แบบไม่ต้องใช้เงินล้าน

หากพูดถึงการมี “Passive Income” ตัวเลือกแรกที่เข้ามาในหัวของใครหลายๆ คน คงหนีไม่พ้นการซื้อคอนโดฯ สักแห่งเพื่อปล่อยเช่า แล้วนอนรอรับเงินค่าเช่าสบายๆ แต่ในยุคสมัยนี้อาจไม่ง่ายเหมือนเมื่อก่อน เมื่อพฤติกรรมของคนเราเปลี่ยนไป ไม่ว่าจะเป็นการ Work from Home ที่กลายเป็นเรื่องปกติ หรือครอบครัวยุคใหม่ที่มีลูกน้อยลง ไม่ต้องหาที่พักในเมืองเพื่อส่งลูกไปโรงเรียนตอนเช้า ทำให้ความต้องการในการเช่าคอนโดฯ ลดลงอย่างเห็นได้ชัด สิ่งที่ตามมา คือ ตลาดคอนโดฯ ตกอยู่ในสภาวะล้นตลาดและเกิดการตัดราคาของนักลงทุนกันเอง

ที่สำคัญไปกว่านั้น ข้อจำกัดของการเป็นเจ้าของคอนโดฯ สักห้อง ต้องใช้ต้นทุนสูงหลักล้านบาท หากไม่มีเงินก้อนก็จำเป็นต้องกู้ธนาคาร ที่แม้ใช้เงินดาวน์แค่หลักหมื่นถึงหลักแสน แต่ต้องยอมแบกรับภาระดอกเบื้ยยาวนาน 20-30 ปี คำถามคือ ถ้าเรามีทุนน้อย แต่อยากได้ค่าเช่าหรือ Passive Income สม่ำเสมอทุกเดือน ต้องทำอย่างไร หนึ่งในทางออก คือ “REITs” ซึ่งเป็นเครื่องมือการลงทุนอสังหาฯ ยุคใหม่ที่เข้าถึงง่าย และเริ่มได้ด้วยเงินไม่มาก

REITs คืออะไร?

REITs (Real Estate Investment Trusts) หรือ กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ คือ การระดมเงินทุนจากนักลงทุนหลายๆ ราย เพื่อให้ผู้จัดการกองทรัสต์นำเงินก้อนใหญ่นี้ไปซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ เช่น ห้างสรรพสินค้า อาคารสำนักงาน คลังสินค้า หรือโรงแรม แล้วบริหารจัดการเพื่อสร้างรายได้ในรูปแบบ “ค่าเช่า” เป็นหลัก ให้กับกองทรัสต์หรือ REITs อย่างต่อเนื่อง

รายได้หลังหักลบกับค่าใช้จ่ายทั้งหมดแล้ว กองทรัสต์จะนำกำไรนั้นมาจ่ายคืนนักลงทุนในรูปแบบของเงินปันผล ซึ่งตามกฏหมายมีกำหนดไว้ว่ากองทรัสต์หรือ REITs จะต้องจ่ายปันผลไม่ต่ำกว่า 90% ของกำไรสุทธิ จึงทำให้กองทรัสต์หรือ REITs เป็นสินทรัพย์ที่โดดเด่นด้านการสร้างผลตอบแทนในรูปแบบกระแสเงินสดที่สม่ำเสมอ ให้ความรู้สึกใกล้เคียงกับรายได้จากการปล่อยเช่าคอนโดฯ

คอนโดฯ vs REITs ต่างกันตรงไหน?

ความแตกต่างหลัก ระหว่างการลงทุนซื้อคอนโดฯ เพื่อปล่อยเช่า และการลงทุน REITs เพื่อเน้นรับเงินปันผล สามารถสรุปได้ตามตารางด้านล่าง

ต้องรู้อะไร? ก่อนลงทุน REITs

อย่างไรก็ตาม แม้ REITs ดูมีความน่าสนใจในการลงทุน มากกว่าคอนโดฯ ในหลายๆ ด้าน แต่ก็มีสิ่งที่นักลงทุนควรทำความเข้าใจและยอมรับ ก่อนตัดสินใจลงทุน ได้แก่

• กรรมสิทธิ์ (Freehold vs Leasehold): กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่กองทรัสต์หรือ REITs ถือครอง มีอยู่ 2 แบบ ได้แก่

(1)แบบ “ซื้อขาด” (Freehold) หมายถึง กองทรัสต์เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอสังหาฯ นั้นๆ โดยผู้ลงทุนจะได้ผลตอบแทนจากการนำอสังหาฯ ออกให้เช่า รวมถึงมูลค่าอสังหาฯ ที่อาจเพิ่มขึ้นในอนาคต ในรูปแบบกระแสเงินสด ที่เป็นเงินปันผล




(2)แบบ “สิทธิการเช่า” (Leasehold) หมายถึง กองทรัสต์ถือสิทธิการเช่าในอสังหาฯนั้นๆ ซึ่งมีกำหนดอายุสัญญา และเมื่อครบสัญญากองทรัสต์ต้องคืนทรัพย์สินนั้นให้กับเจ้าของเดิม ดังนั้น กองทรัสต์แบบนี้มูลค่าหรือราคาของกองทรัสต์จะลดลงเรื่อยๆ ตามอายุของสัญญา โดยผู้ลงทุนจะได้ผลตอบแทนจากค่าเช่าที่กองทรัสต์ได้รับ และจะทยอยได้รับเงินต้นพร้อมๆ กันไป ในรูปแบบกระแสเงินสด ที่เป็นเงินปันผลและเงินลดทุน จนถึงวันสิ้นสุดสัญญา ซึ่งเป็นวันที่มูลค่าของกองทรัสต์เหลือศูนย์



• ราคามีความผันผวน (Price Volatility): เนื่องจาก REITs จดทะเบียนซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ ทำให้สามารถซื้อขายเปลี่ยนมือกันได้ทุกวันทำการ ราคาจึงสามารถผันผวนได้ตามกลไก Demand-Supply ของตลาด ดังนั้น ราคา REITs จึงอาจติดลบได้ในระยะสั้น-กลาง แต่หากนักลงทุนให้ความสำคัญกับกระแสเงินสดที่ได้รับจาก REITs ในระยะยาวแล้ว ความผันผวนด้านราคาก็อาจไม่ใช่สิ่งที่ต้องกังวลใจมากนัก
• ความเสี่ยงเฉพาะกลุ่มอุตสาหกรรม (Sector Risk): อสังหาฯ แต่ละประเภทเติบโตตามสภาวะเศรษฐกิจในช่วงนั้นๆ เช่น ในยุคชอปปิงออนไลน์ การลงทุนในคลังสินค้าก็อาจเป็นตัวเลือกที่ดี ส่วนในช่วงที่มีโรคระบาด การเลือกลงทุนในโรงแรมก็อาจไม่ใช่ทางเลือกที่ดีเท่าอสังหาฯ ประเภทอื่น ดังนั้น การทำความเข้าใจประเภทอสังหาฯ ที่กองทรัสต์ไปลงทุนจึงเป็นเรื่องสำคัญ
• ความอ่อนไหวต่อทิศทางดอกเบี้ย (Interest Rate Risk): อัตราดอกเบี้ยถือเป็นปัจจัยหลักที่ส่งผลต่อราคาตลาดของ REITs มากที่สุด เมื่ออัตราดอกเบี้ยลดลง (ดอกเบี้ยจากการลงทุนพันธบัตรหรือหุ้นกู้ลดลง) REITs จะมีความน่าสนใจมากขึ้น (ค่าเช่าตามสัญญาที่ REITs ได้รับอาจไม่เปลี่ยนแปลง) ส่งผลให้ราคา REITs มักปรับตัวสูงขึ้น แต่หากเป็นช่วงที่อัตราดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้น นักลงทุนมักจะย้ายเงินไปลงทุนในพันธบัตรหรือหุ้นกู้ที่ปลอดภัยกว่า ส่งผลให้ราคา REITs ปรับตัวลดลง

เริ่มต้นลงทุน REITs อย่างไร?

ปัจจุบันมีทางเลือกในการลงทุน REITs โดยตรงอยู่ 2 แบบ ได้แก่

1) Primary Market

• แบ่งเป็น (1) จองซื้อหน่วยทรัสต์ ที่เป็นการระดมทุนครั้งแรก และ (2) จองซื้อหน่วยทรัสต์สำหรับการเพิ่มทุน ซึ่งเป็น REITs ที่มีอยู่แล้วก่อนหน้า เพื่อระดมทุนไปซื้ออสังหาฯ ใหม่ๆ เข้ากอง
• REITs แต่ละกอง จะมีการเปิดจองซื้อเป็นรอบๆ ขึ้นอยู่กับความต้องการระดมทุนของกอง โดยบางช่วงเวลาอาจไม่มี REITs ใดๆ เปิดจองซื้อเลยก็ได้
• การจองซื้อ มักทำผ่านธนาคารหรือบริษัทหลักทรัพย์ต่างๆ ตัวอย่างเช่น ธนาคารกสิกรไทย สามารถตรวจสอบ REITs ที่เปิดจองซื้อ และจองซื้อได้ทางเว็บไซต์ http://www.kasikornbank.com/kmyinvest

2) Secondary Market

• เป็นการซื้อหรือขาย REITs ผ่านตลาดหลักทรัพย์ ซึ่งเป็น REITs ที่มีอยู่แล้วก่อนหน้านี้ ซึ่งปัจจุบัน มี REITs ให้เลือกซื้อได้ 37 กอง (ณ 22 มิ.ย. 69) และราคาซื้อขาย อาจสูงกว่าหรือต่ำกว่าราคาจองซื้อของ REITs ดังกล่าว ก่อนหน้านี้ได้
• ผู้ที่ต้องการซื้อ REITs แบบ Secondary Market ต้องมีบัญชีซื้อขายหลักทรัพย์ก่อน ซึ่งหากยังไม่มีสามารถเปิดบัญชีซื้อขายหลักทรัพย์ ของ บล.กสิกรไทย (KSecurities) ได้ด้วยตนเองบน K PLUS

นอกจากการลงทุน REITs ทางตรงแล้ว ผู้ลงทุนยังสามารถลงทุน REITs ทางอ้อมผ่านกองทุนรวม ที่มีนโยบายการลงทุนใน REITs ได้ โดยมีข้อดีตรงที่ (1) ลงทุนได้สะดวก บน K PLUS และสามารถเปิดบัญชีกองทุนได้ทันทีแม้ไม่เคยมีกองทุนมาก่อน (2) มีกองทุนให้เลือกหลากหลาย แต่ละกองทุนมีการลงทุนอสังหาฯ หรือ REITs หลายที่ ช่วยเรื่องกระจายความเสี่ยง ไม่กระจุกตัวในอสังหาฯ แค่บางประเภท เช่น

• K-PROPI-A(D) ที่มีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และ REITs ทั้งในไทยและต่างประเทศ มีนโยบายจ่ายเงินปันผลไม่เกินปีละ 4 ครั้ง โดยปี 68 มีการจ่ายปันผลจริง 3 ครั้ง และในช่วงครึ่งปีแรกของปี 69 มีการจ่ายปันผลมาแล้ว 2 ครั้ง
• K-GPROP-A(D) ที่เน้นลงทุนในกองทุนหลัก ที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์และ REITs ทั่วโลก มีนโยบายจ่ายเงินปันผลไม่เกินปีละ 4 ครั้ง โดยในช่วงครึ่งปีแรกของปี 69 มีการจ่ายปันผลมาแล้ว 2 ครั้ง

หมายเหตุ:

• ความเสี่ยงกองทุนระดับ 7 ได้แก่ K-GPROP-A(D) ความเสี่ยงกองทุนระดับ 8 ได้แก่ K-PROPI-A(D)
• นโยบายป้องกันความเสี่ยงด้านอัตราแลกเปลี่ยนมากกว่า 75% ของเงินลงทุนต่างประเทศ ได้แก่ K-GPROP-A(D) ป้องกันความเสี่ยงตามดุลยพินิจของผู้จัดการกองทุน ได้แก่ K-PROPI-A(D)
• ระยะเวลาการรับเงินค่าขายคืน (ตัวอย่างเช่น ระยะเวลาการรับเงินค่าขายคืน T+5 หมายถึง จะได้รับเงินค่าขายคืน 5 วันทำการถัดจากวันที่ทำรายการ (T+5) เช่น ขายคืนวันจันทร์ จะได้รับเงินค่าขายคืนวันจันทร์ของสัปดาห์ถัดไป (กรณีไม่มีวันหยุดอื่น นอกจากเสาร์-อาทิตย์)) โดย T+4 ได้แก่ K-GPROP-A(D) T+5 ได้แก่ K-PROPI-A(D)