-
REITs คือ กองทรัสต์ที่เปิดโอกาสให้นักลงทุนถือสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้จริง เช่น อาคารสำนักงาน ห้างสรรพสินค้า คลังสินค้า โรงแรม หรือแม้แต่ Data Center
-
จุดเด่นของ REITs คือสร้างกระแสเงินสดสม่ำเสมอ กระจายความเสี่ยงได้ดีเพราะโดยปกติ REITs จะเป็นการลงทุนทำธุรกิจอสังหาฯ หลายแห่ง ที่มีผู้เช่าหลากหลาย จะช่วยทำให้พอร์ตลงทุนมั่นคง
-
การมี REITs ติดพอร์ตไว้เป็นเรื่องที่ดี เพราะเป็นสินทรัพย์ที่อยู่ตรงกลางระหว่างหุ้น และตราสารหนี้ ช่วย เพิ่มความมั่นคงให้พอร์ต และยังมีโอกาสเติบโตไปกับ Megatrend ของโลก เช่น E-Commerce และ AI
เวลาพูดถึงการลงทุน หลายคนอาจคุ้นกับหุ้นที่ราคาขึ้นลงเร็ว หรือกองทุนตราสารหนี้ที่ดูนิ่งแต่คาดหวังผลตอบแทนได้ไม่สูงนัก จริงๆแล้วยังมีสินทรัพย์อีกประเภทหนึ่งที่ยืนอยู่ “ตรงกลาง” ระหว่างสองโลกนี้ ซึ่งก็คือ REITs วันนี้ K WEALTH จะชวนมาทำความรู้จักว่า REITs คืออะไร ทำไมถึงพูดถึงบ่อยเวลาจะหาสินทรัพย์ที่สร้างรายได้อย่างสม่ำเสมอ (Passive Income)
Let’s start with REITs 101
REITs (Real Estate Investment Trusts) คือกองทรัสต์ที่เปิดโอกาสให้นักลงทุนทั่วไปสามารถเข้าไป “ถือสิทธิในอสังหาริมทรัพย์” ที่สร้างรายได้จริง เช่น อาคารสำนักงาน ห้างสรรพสินค้า คลังสินค้า โรงแรม หรือแม้แต่ Data Center โดย Concept ของ REITs สามารถอธิบายได้ง่ายๆ ตาม รูป ด้านล่าง
ที่มา: K WEALTH
เราซื้อหุ้น ก็เหมือนเราเป็นเจ้าของบริษัทที่เราไปลงทุน และบริษัทเหล่านั้นก็จะจ่ายปันผลมาให้เราเป็นผลตอบแทน เราซื้อ REITs ก็ Concept เดียวกันคือเราเป็นเจ้าของสินทรัพย์ที่ REITs ไปลงทุนแบบมีผลตอบแทนให้
รายได้ของ REITs มาจากไหน ?
หัวใจของ REITs ไม่ได้อยู่ที่ “ราคาทรัพย์สินขึ้นหรือลง” เป็นหลัก แต่อยู่ที่ กระแสเงินสด (Cash Flow) ที่ทรัพย์สินนั้นสร้างได้ ซึ่งคำว่า “แหล่งรายได้หลัก” นั้นก็อาจจะเป็น
- ค่าเช่าจากคนที่มาขอเช่าที่เพื่อทำธุรกิจทั้งเช่าสั้น และเช่าระยะยาว
- ส่วนแบ่งรายได้ของผู้เช่าที่ทำมาหากินในพื้นที่
และด้วยโครงสร้างของ REITs ที่มีข้อบังคับที่ “ต้องจ่ายเงินปันผลให้ผู้ถือหน่วยอย่างน้อย 90% ของกำไรสุทธิ ทำให้ REITs ถูกจัดประเภทเป็น “สินทรัพย์สร้างรายได้” หรือ “Income Asset”
REITs vs หุ้น vs ตราสารหนี้
แล้ว REITs ทำหน้าที่อะไรในพอร์ตลงทุน ?
ถ้าหุ้นคือตัวสร้างผลตอบแทนเน้นๆ ให้พอร์ต และตราสารหนี้คือตัวลดความผันผวนให้กับพอร์ต REITs ก็คือตัวสร้าง Stabilize ให้พอร์ต แปลง่ายๆ คือสินทรัพย์ที่ทำให้พอร์ตคุณมั่นคง เนื่องจาก REITs นั้น
- ช่วยสร้างกระแสเงินสดให้กับพอร์ตอย่างสม่ำเสมอ
- กระจายความเสี่ยง เพราะรายได้มาจากอสังหาฯ และผู้เช่าที่หลากหลาย
REITs จึงไม่ใช่แค่สินทรัพย์ที่ให้ปันผลดี เพียงอย่างเดียว แต่ REITs เป็นสินทรัพย์ที่ทำให้พอร์ตคุณสมดุลโดยเฉพาะในช่วงที่ตลาดหุ้นผันผวนหนัก กระแสเงินสดที่ได้จาก REITs จะช่วยทำให้คุณสบายใจได้มากขึ้น
อีกหนึ่งเรื่องที่ K WEALTH อยากแก้ข้อเข้าใจผิดของใครหลายๆ คน: “REITs มีแต่อสังหาฯ ที่เป็นห้าง หรือคลังสินค้าแบบเดิมๆ แค่นั้นหรอ?”
อยากฝากทิ้งท้ายไว้ว่า ประโยคนี้ ไม่จริง เพราะกอง REITs ในปัจจุบัน ไม่ได้ลงทุนแค่นั้น แต่ยังมี
- กอง WHART ที่มีการลงทุนใน คลังสินค้า E-Commerce หรือ
- กอง INETREIT ที่ลงทุนใน Data Center รากฐานสำคัญของโลก AI
ดังนั้นสามารถบอกได้เต็มปากว่า REIT คือการลงทุนใน “ธุรกิจอสังหาฯ” ที่เติบโตไปกับโลกอย่างแท้จริง ไม่ใช่แค่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เดิมๆ ในโลกใบเก่า