วันที่ 20 กุมภาพันธ์ 2569

อยากได้ REITs ดี อย่าติดกับ กับเลขปันผล

Yield ไม่ได้บอกว่ากอง REITs ไหนดีหรือไม่ดี แต่เป็นเครื่องสะท้อนความผันผวนของกระแสเงินสด และเป็น Hint ที่บอกคุณว่าคุณกำลังลงทุนในธุรกิจแบบไหนอยู่

กดฟัง

หยุด

ปัจจัยหนึ่งที่นักลงทุนให้ความสำคัญสำหรับการลงทุนใน REITs คือ Yield หรือผลตอบแทน ซึ่ง REITs แต่ละประเภทให้ Yield ไม่เท่ากัน เพราะโครงสร้างรายได้และความผันผวนต่างกัน
Yield สูง ไม่ได้แปลว่าไม่ดี แต่สะท้อนว่ารายได้ผันผวนกว่า และต้องการผลตอบแทนชดเชยความเสี่ยง เช่น ธุรกิจโรงแรม หรือห้าง มักมี Yield ที่สูงกว่า Industrial หรือ Data Center
การเลือก REITs ที่ดี คือเลือก Yield ให้สอดคล้องกับบทบาทที่ต้องการในพอร์ต ไม่ใช่แค่ Yield สูงที่สุด

ทำไม REITs แต่ละประเภท จ่ายผลตอบแทนไม่เหมือนกัน

หนึ่งในคำถามที่นักลงทุนถามบ่อยที่สุดเกี่ยวกับ REITs คือ “ทำไม REITs บางกองให้ปันผล 4–5% ต่อปี ในขณะที่บางกองให้มากกว่าถึง 8% ต่อปี ทั้งๆ ที่ก็เป็น REITs เหมือนกัน” คำตอบอาจจะไม่ได้อยู่ที่ว่ากอง REITs ไหน ดี หรือ กองไหน แย่กว่ากัน แต่คำตอบอยู่ที่ว่า “REITs แต่ละประเภท ทำธุรกิจกันคนละแบบ และมีโครงสร้างรายได้ที่ไม่เหมือนกันเลย”

Yield ของ REITs บอกอะไรเรา

Yield ของ REITs คือผลตอบแทนจากกระแสเงินสดที่นักลงทุนคาดหวังจะได้รับจากทรัพย์สินนั้น ๆ ดังนั้น ถ้าคิดง่ายๆ ธุรกิจที่รายได้มั่นคง คาดการณ์ได้ว่าปีนี้จะมีกระแสเงินสดเข้ามาเท่าไร เติบโตเท่าไร ถ้าเราเป็นนักลงทุนก็คงรู้สึกปลอดภัย และยอมรับผลตอบแทนที่ไม่ต้องสูงมากได้ แต่ถ้าเทียบกับอีกธุรกิจนึง รายได้ผันผวนกว่า อาจจะเป็นเพราะภาวะเศรษฐกิจที่รายได้ขึ้นลงตามวัฏจักร เราเป็นนักลงทุนก็จะรู้สึกว่ากองนี้เสี่ยงจัง แล้วอยากได้ Yield ที่สูงขึ้นเพื่อเป็นการชดเชยความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นนั่นเอง สรุปเป็น 1 ประโยคสั้นๆ คือ “Yield ไม่ได้เป็นตัวบอกว่ากองนี้ดีหรือไม่ดี แต่บอกว่า เรากำลังรับความเสี่ยงแบบไหนอยู่”

โดยเฉลี่ยแล้ว REITs แต่ละประเภทให้ Yield เท่าไร ?

Office REITs: Yield ประมาณ 5-7% ต่อปี

ข้อดี: มักมีรายได้จากสัญญาเช่าระยะกลาว-ยาว ส่วนใหญ่มักเป็นองค์กรขนาดใหญ่มาเช่าพื้นที่
ข้อสังเกต: การเติบโตจำกัดกว่าในอดีต และโดน Disrupt จากรูปแบบการทำงานที่เปลี่ยนไปหลังวิกฤต Covid จึงทำให้ตลาดต้องการ Yield ในระดับที่สูง

Retail REITs (ห้าง): Yield ประมาณ 6-8% ต่อปี

ข้อดี: ถ้านักท่องเที่ยวมา รายได้จะค่อนข้างเติบโตดี
ข้อสังเกต: Yield โดยเปรียบเทียบจะสูงกว่ากลุ่มอื่นๆ ที่กล่าวมาข้างต้น สาเหตุหลักมาจากความผันผวนตามการท่องเที่ยวและฤดูกาล ทำให้รายได้ไม่สม่ำเสมอ และ Downside ชัดในช่วงที่เศรษฐกิจชะลอตัว

Data Center / Infrastructure REITs: Yield ประมาณ 3–5% ต่อปี

ข้อดี: คล้ายๆ กับ Logistic REITs/Industrial REITs ที่สัญญาเช่าเป็นระยะยาว ทำให้กระแสเงินสดหรือรายได้มีความมั่นคง และได้อานิสงส์จาก Digital Economy และการเติบโตแบบก้าวกระโดดของ Trend AI
ข้อสังเกต: Yield โดยเปรียบเทียบจะต่ำกว่ากลุ่มอื่นๆ เพราะดูมีความปลอดภัยที่สุดในแง่ของกระแสเงินสด และเป็นธุรกิจที่ตลาดให้ value ในระยะยาว

แล้วจะเลือก REITs ที่เหมาะสมโดยดูจาก Yield เลือกยังไงดี ?

หากดูจากตัวเลขด้านบนจะเห็นว่า REITs แต่ละประเภท ให้ผลตอบแทนที่แตกต่างกัน ดังนั้น การเลือก REITs ก็เหมือนการเลือกหุ้น หรือตราสารหนี้เข้าพอร์ต คือต้องพิจารณาว่า REITs ที่จะเลือกเข้ามา เหมาะกับพอร์ตของเราอย่างไร

เมื่ออ่านมาถึงตรงนี้ นักลงทุนส่วนใหญ่น่าจะเห็นภาพชัดขึ้นแล้วว่า REITs แต่ละประเภท ไม่ได้ต่างกันแค่ตัวเลข Yield แต่ต่างกันทั้งรูปแบบธุรกิจ ความผันผวนของรายได้ และบทบาทในพอร์ต คำถามถัดไปที่สำคัญกว่า “กองไหน Yield สูง” คือ “REITs ตัวนี้ เหมาะกับเราไหม?”

ลองไล่คิดเป็นลำดับง่ายๆ 4 ขั้นตอนดังนี้

เราซื้อ REITs ตัวนี้ เพื่อบทบาทอะไรในพอร์ต?

REITs ที่ดี ไม่ได้ apply all แต่ดีเมื่อมันทำหน้าที่ได้ตรงกับสิ่งที่พอร์ตเราต้องการ

Yield ที่เห็น มาจาก “ลักษณะธุรกิจ” หรือ “ความเสี่ยงเฉพาะตัว”?

-Yield ที่สูง เป็นเพราะ ธรรมชาติของอุตสาหกรรม เช่น โรงแรมที่รายได้ผันผวนตามฤดูกาล หรือสูงเพราะมี ความเสี่ยงเฉพาะของกองนั้น เช่น ผู้เช่ากระจุกตัว หรือสัญญาเช่ากำลังจะหมด

ถ้า Yield สูงเพราะธรรมชาติของธุรกิจ และเรารับความผันผวนนั้นได้ ก็ไม่ใช่เรื่องแย่ แต่ถ้าสูงเพราะความไม่แน่นอนเฉพาะตัว ต้องพิจารณาให้รอบคอบมากขึ้น