REITs ไทย vs REITs โลก เลือกแบบไหนดี?

ตลาด REITs ไทยเล็กกว่าตลาดโลกแค่ไหน

แม้ REITs จะเป็นสินทรัพย์ที่คุ้นเคยสำหรับนักลงทุนไทย แต่เมื่อมองในระดับโลก ก็ต้องยอมรับว่าขนาดของตลาดแตกต่างกันอย่างมาก ปัจจุบันตลาด Global REITs มีมูลค่ามากกว่า 2 ล้านล้านดอลลาร์ ขณะที่ ตลาด Thai REITs มีขนาดประมาณ 25–30 พันล้านดอลลาร์ หรือคิดเป็นเพียงประมาณ 1% ของตลาด REITs โลก

ความแตกต่างของขนาดตลาดทั้ง 2 แห่งทำให้โครงสร้างการลงทุนของ REITs ไทยและต่างประเทศมีลักษณะที่ต่างกันพอสมควร ทั้งในด้านประเภททรัพย์สิน โอกาสการเติบโต และปัจจัยที่ขับเคลื่อนรายได้

REITs ไทย: เด่นด้านกระแสเงินสด

ตลาด REITs ในประเทศไทยเริ่มพัฒนาอย่างจริงจังในช่วงประมาณ 10 ปีที่ผ่านมา ปัจจุบันมี REITs และ Property Funds รวมกันประมาณ 50–60 กอง

อ้างอิงจากบทความที่แล้วเรื่อง REITs ของ K WEALTH ทรัพย์สินหลักของ REITs ไทยมักเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้แล้ว เช่น ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน คลังสินค้า โรงแรม ซึ่งลักษณะสำคัญร่วมกันของสินทรัพย์เหล่านี้คือ มักมีผู้เช่าที่ชัดเจนและกระแสเงินสดค่อนข้างสม่ำเสมอ ทำให้ผลตอบแทนของ REITs ไทยส่วนใหญ่มาจาก เงินปันผล

โดยเฉลี่ยแล้ว Thai REITs ให้ Dividend Yield ประมาณ 5–7% ต่อปี

อย่างไรก็ตาม รายได้ของ REITs ไทยจำนวนมากยังเชื่อมโยงกับเศรษฐกิจภายในประเทศเป็นหลัก เช่น ธุรกิจศูนย์การค้าที่รายได้ขึ้นกับกำลังซึ้อของผู้บริโภค และกิจกรรมทางเศรษฐกิจ หรือโรงแรมที่ขึ้นกับภาคการท่องเที่ยว

ตลาด Global REITs: หลากหลาย และเชื่อมกับ Megatrend โลก

ในทางกลับกัน ตลาด Global REITs มีขนาดใหญ่ และมีความหลากหลายของทรัพย์สินมากกว่าอย่างชัดเจน โดยปัจจุบันมี REITs จดทะเบียนทั่วโลกมากกว่า 800 บริษัท และนอกจากอสังหาริมทรัพย์แบบดั้งเดิม เช่น สำนักงานหรือห้างสรรพสินค้าแล้ว ตลาด Global REITs ยังรวมถึงทรัพย์สินรูปแบบใหม่ เช่น Data Center, Self-storage หรือ Cell Tower ซึ่งอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้เติบโตไปพร้อมกับ Megatrend สำคัญของเศรษฐกิจโลก เช่น การเติบโตของ Data Center และ AI หรือ การขยายตัวของ E-commerce

โดยเฉลี่ยแล้ว Global REITs ให้ Dividend Yield ประมาณ 3–5% ต่อปี แม้ตัวเลขอาจดูต่ำกว่า Thai REITs เล็กน้อย แต่บางกลุ่ม เช่น Data Center มีศักยภาพการเติบโตของรายได้ในระยะยาว

ดูยังไงว่าเราเหมาะกับ Thai REITs หรือ Global REITs มากกว่ากัน ?

ทั้งหมดที่เล่ามาอยากบอกว่า การเลือก REITs ไม่ได้ขึ้นอยู่กับว่า “ตลาดไหนดีกว่า” แต่ขึ้นอยู่กับบทบาทที่ต้องการให้ REITs ทำหน้าที่ในพอร์ต ซึ่งแบ่งออกเป็น

1. นักลงทุนที่เน้นกระแสเงินสด

หากเป้าหมายหลักคือ สร้างรายได้จากเงินปันผล เช่น นักลงทุนที่ต้องการสร้างกระแสเงินสดสม่ำเสมอ หรือกำลังสร้างพอร์ตเพื่อหารายได้ระยะยาว Thai REITs อาจเป็นตัวเลือกที่เหมาะสมกว่า เนื่องจากให้ Dividend Yield ในระดับที่สูงกว่า Global REITs นั่นเอง



2. นักลงทุนที่ต้องการกระจายการลงทุนทั่วโลก

สำหรับนักลงทุนที่พอร์ตยังพึ่งพาเศรษฐกิจไทยเป็นหลัก การเพิ่ม Global REITs อาจช่วยให้พอร์ตเชื่อมโยงกับเศรษฐกิจหลายภูมิภาคมากขึ้น รวมถึงสามารถเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์ที่หาไม่ได้ในตลาดไทย เช่น เสาสัญญาณ หรือ Self-Storage



3. นักลงทุนที่ต้องการทั้งรายได้ และการเติบโต

การผสมผสานระหว่าง Thai REITs และ Global REITs ก็จะช่วยให้พอร์ตมีทั้ง กระแสเงินสดจากอสังหาริมทรัพย์ในประเทศ และโอกาสเติบโตจากอสังหาริมทรัพย์ในตลาดโลก เพราะการลงทุนเราเลือกแบ่งสัดส่วนได้ ไม่จำเป็นต้องยึดอยู่ที่ตลาดใด ตลาดหนึ่ง




แต่ไม่ว่าเราจะให้ REITs ทำหน้าที่ใดก็ตาม ในฐานะนักลงทุนมีหน้าที่ดูว่าการลงทุน REITs ในพอร์ตเรา กระจุกตัวเกินไป หรือมีสัดส่วนที่มากเกินไปหรือไม่ เพื่อไม่ให้พอร์ตเรารับความเสี่ยงโดยไม่จำเป็น