ต่ออายุมาตรการลดค่าโอนบ้านถึงปี 2570 แล้ว! ใครได้ประโยชน์

มติคณะรัฐมนตรี ต่ออายุ "มาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง" ออกไปจนถึงวันที่ 30 มิ.ย. 70 แถมธนาคารแห่งประเทศไทย ยังขายเวลามาตรการ LTV ออกไปสิ้นสุดวันที่ 30 มิ.ย. 70 เช่นกัน วันนี้ K WEALTH จะพาไปเจาะให้ครบว่า เกิดอะไรขึ้น ใครได้ประโยชน์ และถ้าใครกำลังจะซื้อบ้านหรือมองๆ จะลงทุนอสังหาริมทรัพย์อยู่ ควรวางแผนการเงินอย่างไรดี

เกิดอะไรขึ้น: ต่อมาตรการเดิมออกไปอีก 1 ปี ครบกำหนดวันที่ 30 มิ.ย. 70

มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนองสำหรับที่อยู่อาศัยที่ใช้กันมาตั้งแต่วันที่ 22 เม.ย. 68 นั้น เดิมทีมีกำหนดสิ้นสุดในวันที่ 30 มิ.ย. 69 แต่ล่าสุดที่ประชุมคณะรัฐมนตรีมีมติ ขยายเวลาการลดค่าโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% ออกไปอีก 1 ปี ครอบคลุมทั้งบ้านและคอนโดมือหนึ่ง-มือสอง จนถึงวันที่ 30 มิ.ย. 70

เงื่อนไขหลักเหมือนเดิม คือ ใช้ได้เฉพาะที่ดินพร้อมอาคารที่อยู่อาศัยหรืออาคารพาณิชย์ที่ราคาซื้อขาย ราคาประเมิน และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาท ผู้ซื้อต้องเป็นสัญชาติไทย และต้องโอนกรรมสิทธิ์พร้อมจำนองในวันเดียวกัน ส่วนที่ดินเปล่ายังคงไม่เข้าเกณฑ์เช่นเดิม

นอกจากมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนแล้ว ทาง ธปท. มีมติต่ออายุมาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV (สัดส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน) ออกไปอีก 1 ปี จากเดิมหมดอายุวันที่ 30 มิ.ย. 69 ขยายเป็นวันที่ 30 มิ.ย. 70 เช่นกัน โดยคงเพดาน LTV ไว้ที่ 100% สำหรับสินเชื่อบ้านหลังที่ 2 ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท และบ้านราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไปตั้งแต่สัญญากู้หลังแรก พูดง่ายๆ คือ กู้ได้เต็มมูลค่าหลักประกันโดยไม่ต้องวางเงินดาวน์เพิ่ม สำหรับสัญญาที่ทำในช่วงเวลาดังกล่าว

ทำไมต้องต่ออายุมาตรการ ข้อมูลจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ประเมินว่า หากไม่มีมาตรการช่วยพยุง จำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศปี 2569 อาจลดลงถึง 1.1% และมูลค่าลดลง 2.3% เมื่อเทียบกับปีก่อน (2568) แต่พอมีมาตรการหนุน ตัวเลขไตรมาส 1 ปี 2569 กลับสวนทางแบบเห็นผล โดยบ้านกลุ่มราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มที่ได้สิทธิ์เต็มๆ มีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้น 12.7% และมูลค่ารวมเพิ่มขึ้น 11.5% เมื่อเทียบกับปีก่อน (2568) โดยเป็นสัดส่วนบ้านมือสองถึง 67% ของหน่วยทั้งหมด นี่คือข้อมูลตามระยะเวลาที่ทำให้เห็นความแตกต่างระหว่าง "มีมาตรการ" กับ "ไม่มีมาตรการ" ต่างกันแค่ไหน

ข้อมูลภาพรวมอสังหาริมทรัพย์จาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) มองว่า ตลาดที่อยู่อาศัยไทยผ่านจุดต่ำสุดมาแล้วในปี 2568 ส่วนหนึ่งเป็นผลจากมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอน-จำนองและมาตรการผ่อนคลาย LTV ทำให้ปี 2569 จะเป็นปีของการปรับสมดุลเชิงโครงสร้างระหว่างอุปสงค์ อุปทาน และภาวะสินเชื่อ การต่ออายุมาตรการทั้งสองอย่างจึงเหมือนการ "ประคอง" ไม่ให้แรงฟื้นตัวที่เพิ่งเริ่มมาสะดุดกลางทาง ซึ่งเชื่อมโยงกับเศรษฐกิจไทยในภาพรวมที่ภาคอสังหาฯ ถือเป็นห่วงโซ่ธุรกิจสำคัญ

ต่ออายุมาตรการฯ แล้วใครได้ประโยชน์บ้าง

​
• คนซื้อบ้าน-คอนโดฯ หลังแรก ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ได้ประโยชน์โดยตรงที่สุด ทั้งประหยัดค่าธรรมเนียมโอน-จำนอง และยังกู้ได้เต็ม 100% ตามเกณฑ์ LTV ใหม่
​
• กลุ่มบ้านมือสอง ซึ่งจากตัวเลข REIC เป็นกลุ่มที่โตแรงที่สุด สะท้อนว่าคนที่อยากขยับขยายที่อยู่อาศัยหรือซื้อบ้านต่อจากเจ้าของเดิมได้อานิสงส์เต็มที่เช่นกัน
​
• ผู้ประกอบการอสังหาฯ โดยเฉพาะกลุ่มที่มีสต็อกบ้านสร้างเสร็จรอขาย (Inventory) เพราะมาตรการช่วยกระตุ้นดีมานด์ให้ระบายสต็อกได้เร็วขึ้น ลดปัญหาอุปทานคงค้าง
​
• ภาพรวมเศรษฐกิจ เพราะอสังหาฯ เชื่อมโยงกับธุรกิจต่อเนื่องจำนวนมาก ตั้งแต่วัสดุก่อสร้างไปจนถึงเฟอร์นิเจอร์ การพยุงภาคนี้ไว้จึงช่วยพยุงการจ้างงานและ GDP ไปพร้อมกัน
​

ส่วนกลุ่มที่ยังไม่ได้อานิสงส์เต็มที่ คือคนที่ซื้อบ้าน-คอนโดฯ ราคาเกิน 7 ล้านบาท และคนที่ซื้อที่ดินเปล่าเพื่อการลงทุน ซึ่งยังต้องจ่ายค่าธรรมเนียมในอัตราปกติ

คำแนะนำสำหรับคนกำลังซื้อบ้าน และนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์

สำหรับคนที่กำลังจะซื้อบ้านถือเป็นข่าวดีที่มีการขยายอายุมาตรการไปจนถึงกลางปี 2570 สิ่งที่ควรทำคือ

​
• เช็กให้ชัดว่าบ้าน/คอนโดฯ ที่สนใจเข้าเกณฑ์ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทจริงหรือไม่ (ทั้งราคาซื้อขายและราคาประเมิน)
​
• แม้ LTV จะเปิดให้กู้ 100% แต่การกู้เต็มมูลค่าหมายถึงภาระผ่อนต่อเดือนที่สูงขึ้น ควรประเมินสัดส่วนภาระหนี้ต่อรายได้ (DSR) ให้รอบคอบ ไม่ใช่กู้เต็มเพดานเพียงเพราะมีสิทธิทำได้
​
• ค่าธรรมเนียมที่ประหยัดได้ควรถูกจัดสรรไปเป็นเงินสำรองฉุกเฉินหรือเป็นเงินลดต้นสินเชื่อ มากกว่านำไปใช้จ่ายส่วนอื่น เพื่อให้แผนการเงินระยะยาว 20-30 ปีของการผ่อนบ้านมั่นคงขึ้น
​

นอกจากนี้ ในมุมของผู้ลงทุนที่สนใจในอสังหาริมทรัพย์ ถ้ายังไม่มีเงินก้อน ก็ลงทุนในรูปแบบกองทุนรวม หรือกองทุนทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) ได้ ถึงแม้มาตรการนี้เน้นกลุ่มที่อยู่อาศัยเป็นหลัก โดย K WEALTH มีมุมมองเชิงบวก (Slightly Positive) ต่อกองทุนรวมที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะช่วงครึ่งปีหลังของปี 2569 จะเป็นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ต้นน้ำของธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับอุตสาหกรรม AI (เช่น โรงไฟฟ้า ดาต้าเซ็นเตอร์) อย่างเช่น กองทุน K-GINFRA เป็นต้น หรือหากสนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรง นอกจากการไปซื้อกับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์แล้ว ยังมีทรัพย์สินรอการขายของสถาบันการเงินที่เข้าข่ายได้ประโยชน์จากมาตรการดังกล่าวด้วย