หลายคนสนใจ REITs เพราะได้ยินว่าให้ผลตอบแทนดีและปันผลสม่ำเสมอ แต่พอเปิดแอปโบรกเกอร์ กลับเจอกองเป็นสิบๆ ตัว ชื่อย่อแปลกๆ ไม่รู้ต่างกันตรงไหน สุดท้ายเลื่อนดูไปเรื่อยๆ จนปิดแอปไปโดยไม่ได้ตัดสินใจอะไรเลย
ความจริงคือ ความลังเลนี้ไม่ได้เกิดจากกองเยอะเกินไป แต่เกิดเพราะเรายังไม่มีเกณฑ์ตัดสินใจ และผลตอบแทนดีอย่างเดียวก็ไม่พอ เพราะยังมีอีกหลายมิติที่ต้องพิจารณา K WEALTH จึงรวบรวม 5 คำถามสำคัญที่ช่วยประเมินศักยภาพและความเสี่ยงของกอง REITs ไว้ให้ ถ้ายังตอบไม่ได้ ก็ยังไม่ควรกดซื้อ
1. REITs กองนี้ "ทำเงินจากอะไร”
REITs แต่ละกองถืออสังหาฯ ต่างกัน บางกองถืออาคารสำนักงาน (Office) บางกองถือคลังสินค้า (Warehouse) ศูนย์การค้า (Retail) โรงแรม หรือศูนย์ข้อมูล (Data Center) ซึ่งแต่ละแบบมีธรรมชาติของรายได้และความเสี่ยงต่างกันโดยสิ้นเชิง
ลองนึกภาพง่ายๆ ศูนย์การค้าจะมีรายได้ขึ้นลงตามกำลังซื้อของผู้บริโภคและจำนวนคนเดินห้าง โรงแรมรายได้ผูกกับฤดูกาลท่องเที่ยวและจำนวนนักท่องเที่ยว
ส่วนคลังสินค้ามักมีสัญญาเช่าระยะยาวกับบริษัทโลจิสติกส์หรืออีคอมเมิร์ซ ทำให้รายได้นิ่งกว่าแต่ก็เติบโตช้ากว่า ดังนั้น ก่อนซื้อ ต้องตอบให้ได้ว่า REITs นี้ถืออสังหาฯ ประเภทไหน ใครคือผู้เช่า และรายได้ของ REITs มาจากไหน
2. อสังหาฯ แบบนี้ ยังมีคนต้องการในอนาคตอีกไหม
รู้ว่าอสังหาฯ ใน REITs ทำเงินจากอะไรแล้ว ต้องถามต่อว่าธุรกิจแบบนั้นยังมีอนาคตไหม เพราะ REITs เหมาะเป็นการลงทุนระยะยาว สิ่งที่ซื้อวันนี้ควรจะอยู่กับเราไปอีกหลายปี
ตัวอย่างชัดๆ คืออาคารสำนักงาน ยุคที่บริษัทจำนวนมากทำงานแบบ Hybrid ความต้องการเช่าออฟฟิศเปลี่ยนไปแบบถาวร ไม่ใช่แค่ซบเซาชั่วคราว บางบริษัทพื้นที่เช่าลดลงครึ่งหนึ่งเมื่อสัญญาหมด ขณะที่คลังสินค้ายังโตตามอีคอมเมิร์ซ และศูนย์ข้อมูลโตตามกระแส AI และ Cloud ที่ต้องการพื้นที่เก็บข้อมูลเพิ่มขึ้นทุกปี
คำถามคือ ธุรกิจของผู้เช่าหลักกำลังโต หรือกำลังหด ถ้าอุตสาหกรรมของผู้เช่ากำลังถดถอย ต่อให้วันนี้ปันผลดีแค่ไหน อนาคตรายได้ก็เสี่ยงลดลงตาม เพราะเมื่อผู้เช่าไม่ต่อสัญญา หรือขอต่อรองค่าเช่าลง REITs ก็จะมีรายได้จากอสังหาฯ ที่ถืออยู่น้อยลง ทำให้มีเงินมาจ่ายปันผลให้ผู้ลงทุนอย่างเราน้อยลงโดยอัตโนมัติ
3. ทำเลของอสังหาฯ ยังเป็นที่ต้องการจริงไหม
ประเภทธุรกิจดีแล้ว ยังต้องดูว่าทรัพย์สินตั้งอยู่ในทำเลที่แข็งแรงด้วย ทำเลดีของ REITs ไม่ได้แปลว่า "อยู่ในเมือง" แต่หมายถึงพื้นที่ที่มีความต้องการใช้ต่อเนื่องและชัดเจน เช่น
อาคารสำนักงานที่อยู่ติดรถไฟฟ้าย่อมได้เปรียบอาคารที่ต้องต่อรถอีกหลายทอด
คลังสินค้าที่อยู่ใกล้ท่าเรือหรือสนามบินย่อมเป็นที่ต้องการของบริษัทโลจิสติกส์มากกว่า
ในขณะเดียวกัน ต้องดูด้วยว่าทำเลนั้นกำลังจะมีคู่แข่งใหม่เข้ามาหรือไม่ เพราะการพิจารณาแค่สถานการณ์ปัจจุบันอาจไม่เพียงพอ หากอีก 2-3 ปีข้างหน้ามีตึกใหม่เปิดแข่งในโซนเดียวกัน Supply ใหม่ที่เข้ามาจะกดทั้งอัตราการเช่าและค่าเช่าของอสังหาฯ ที่ REITs ถืออยู่ ทำเลที่ดูดีในวันนี้ อาจกลายเป็นทำเลที่แข่งขันดุเดือดในวันที่ตึกข้างๆ สร้างเสร็จ
4. Sponsor และ Manager น่าเชื่อถือแค่ไหน
ใน REITs หนึ่งกองมีผู้เล่นสำคัญคือ Sponsor ซึ่งเป็นเจ้าของทรัพย์สินเดิมที่นำทรัพย์สินมาตั้ง REITs และ REITs Manager ซึ่งเป็นผู้บริหารจัดการกองทรัสต์ในภาพรวม โดยส่วนใหญ่ Sponsor มักถือหุ้นใหญ่ใน REITs Manager ด้วย ทำให้ทั้งสองฝ่ายเกี่ยวโยงกันอย่างใกล้ชิด
ทั้งสองฝ่ายเป็นผู้กำหนดกลยุทธ์และตัดสินใจซื้อทรัพย์สินใหม่เข้ากอง หากบริหารจัดการดี ทรัพย์สินก็มีโอกาสสร้างรายได้เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ แต่หากบริหารไม่ดี ต่อให้ทรัพย์สินมีคุณภาพสูงเพียงใด ผลตอบแทนก็มีแนวโน้มถดถอยลงตามเวลา
สิ่งที่ควรพิจารณาคือ Sponsor เป็นบริษัทที่มีชื่อเสียงและฐานะการเงินมั่นคงหรือไม่ ส่วน REITs Manager ให้ดูประวัติการบริหารอสังหาฯ ใน REITs อื่นและผลงานที่ผ่านมา เช่น รักษาอัตราการเช่าได้ดีเพียงใดในช่วงที่ตลาดไม่เอื้ออำนวย
5. ซื้อง่าย ขายคล่องแค่ไหน
สุดท้ายที่ขาดไม่ได้ คือเรื่องสภาพคล่องในการซื้อขาย ข้อนี้มักถูกมองข้ามเพราะไม่ได้เกี่ยวกับตัวทรัพย์สินหรือผลประกอบการโดยตรง แต่ในความเป็นจริงมันกระทบกระเป๋าเงินของนักลงทุนไม่แพ้ข้ออื่นเลย
ลองนึกภาพว่า REITs บางกองมีคนซื้อขายกันน้อยมากในแต่ละวัน พอถึงวันที่เราอยากขาย กลับหาคนรับซื้อไม่ได้ในราคาที่ต้องการ สุดท้ายต้องยอมลดราคาลงเพื่อให้ขายออกไปให้ได้จะได้มีเงินมาใช้จ่าย หรือบางครั้งแค่มีคำสั่งซื้อขายก้อนใหญ่เข้ามาทีเดียว ราคาก็แกว่งแรงผิดปกติ จนราคาที่เห็นบนกระดานไม่ได้สะท้อนมูลค่าที่แท้จริงของกอง REITs เลย
ดังนั้น ต่อให้ REITs ที่เราเลือกจะดีแค่ไหน แต่ถ้าวันที่จำเป็นต้องใช้เงินจริงๆ แล้วขายไม่ออก หรือต้องยอมขายขาดทุนเกินควรเพียงเพราะอยากได้เงินสดเร็ว นั่นก็เป็นความเสี่ยงที่ไม่ควรมองข้ามตั้งแต่ต้นเช่นกัน
บทสรุป
ทั้ง 5 ข้อนี้ไม่ได้บอกว่า REITs ไหนดีที่สุด และไม่ได้การันตีว่าลงทุนแล้วจะได้กำไร แต่คำถามทั้ง 5 ข้อ ทำหน้าที่สำคัญอย่างหนึ่ง คือช่วยตัด REITs ที่มีความเสี่ยงเชิงโครงสร้างออกไปตั้งแต่ต้น ไม่ว่าจะเป็นธุรกิจที่กำลังหมดยุค ทำเลที่กำลังจะมีคู่แข่งใหม่ ผู้บริหารที่ไม่มีผลงาน หรือ REITs ที่ซื้อแล้วขายออกยาก
ที่สำคัญกว่านั้น การตอบคำถามทั้ง 5 ข้อได้ แปลว่าเราเข้าใจสิ่งที่ตัวเองกำลังจะซื้อจริงๆ ไม่ใช่ซื้อเพราะเห็นตัวเลขปันผลสวยๆ แล้วหวังว่าทุกอย่างจะเป็นไปด้วยดี ซึ่งความเข้าใจนี้เองที่จะช่วยให้เราถือลงทุนต่อได้อย่างมั่นคงในวันที่ราคาผันผวน เพราะรู้ว่าตัวเองว่าถืออะไรอยู่ และถือไว้ทำไม
แต่ผ่าน 5 ข้อนี้แล้ว ก็ยังมีอีกคำถามสำคัญที่ยังตอบไม่ได้ นั่นคือ "ปันผลที่กำลังจ่ายอยู่ตอนนี้ ยั่งยืนแค่ไหน" เพราะต่อให้ธุรกิจดี ทำเลดี ผู้บริหารน่าเชื่อถือ REITs ก็ยังจ่ายปันผลเกินตัวได้ในระยะสั้น ซึ่งเป็นสิ่งที่ต้องดูจากตัวเลขในงบการเงิน ไม่ใช่จากภาพรวมเชิงคุณภาพ
ในบทความฉบับต่อไป K WEALTH จะนำคำถามที่ 6 ที่มือใหม่มักมองข้าม: “ปันผลที่จ่ายอยู่ตอนนี้ จะจ่ายแบบนี้ได้อีกนานแค่ไหน” มาเล่าให้ผู้ลงทุนทราบอีกครั้ง โปรดรอติดตาม
สำหรับใครที่อ่านมาถึงตรงนี้ อยากเริ่มลงทุนใน REITs แนะนำรอติดตามและเตรียมจองซื้อ REITs ออกใหม่หรือเพิ่มทุนได้ทางเว็บไซต์ http://www.kasikornbank.com/kmyinvest ของธนาคารกสิกรไทย
หมายเหตุ:
- ความเสี่ยงกองทุนระดับ 7 ได้แก่ K-GPROP-A(D) ความเสี่ยงกองทุนระดับ 8 ได้แก่ K-PROPI-A(D)
- นโยบายป้องกันความเสี่ยงด้านอัตราแลกเปลี่ยนมากกว่า 75% ของเงินลงทุนต่างประเทศ ได้แก่ K-GPROP-A(D) ป้องกันความเสี่ยงตามดุลยพินิจของผู้จัดการกองทุน ได้แก่ K-PROPI-A(D)
- ระยะเวลาการรับเงินค่าขายคืน (ตัวอย่างเช่น ระยะเวลาการรับเงินค่าขายคืน T+5 หมายถึง จะได้รับเงินค่าขายคืน 5 วันทำการถัดจากวันที่ทำรายการ (T+5) เช่น ขายคืนวันจันทร์ จะได้รับเงินค่าขายคืนวันจันทร์ของสัปดาห์ถัดไป (กรณีไม่มีวันหยุดอื่น นอกจากเสาร์-อาทิตย์)) โดย T+4 ได้แก่ K-GPROP-A(D) T+5 ได้แก่ K-PROPI-A(D)