สรุปงานสัมมนากลยุทธ์การจัดการทรัพย์สินและภาษีพร้อมรับการเปลี่ยนแปลง

Session 1: กลยุทธ์การจัดการที่ดินในยุคอสังหาฯ เปลี่ยนทิศ

เกิดอะไรขึ้นกับภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในปัจจุบัน (ปี 2026)

ประเทศไทยกำลังอยู่ในช่วง "ยุคเปลี่ยนผ่าน" (Structural Shift) ที่ปัจจัยหนุนตลาดในอดีตหายไปหมดสิ้น ทั้งจำนวนประชากรที่เริ่มลดลง หนี้ครัวเรือนที่สูงเกือบ 90% ของ GDP และกำลังซื้อที่ลดลง ทำให้มูลค่าการซื้อขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั่วประเทศปรับตัวลดลงอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2563 ปัจจุบันตลาดอสังหาฯ กลายเป็น "ตลาดรายแปลง" (Side-by-Side) ที่ราคาไม่ได้ขึ้นอยู่กับทำเลเพียงอย่างเดียว แต่ขึ้นอยู่กับศักยภาพในการพัฒนาจริง ซึ่งภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้กลายเป็นต้นทุนคงที่ที่บีบให้เจ้าของที่ดินต้องนำทรัพย์สินออกมาขายหรือพัฒนาเพื่อสร้างรายได้

มุมมองภาคอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต

อสังหาริมทรัพย์จะเติบโตแบบ "ตัว K" (K-Shaped Recovery) แปลว่า ทำเลจะยิ่งมีผลต่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

• Upper K (สินทรัพย์เติบโต): ทำเลที่สอดรับกับเศรษฐกิจใหม่ (New Economy) เช่น โครงการในเขต EEC, พื้นที่ที่รองรับ Data Center และ Smart Logistics รวมถึงทำเลที่เป็นแหล่งดึงดูดผู้คน (Luxury Living)
• Lower K (สินทรัพย์เสื่อมค่า): ที่ดินรกร้างในทำเลรองหรืออาคารที่ล้าสมัย จะกลายเป็นภาระภาษีและมีสภาพคล่องต่ำ

ในอนาคต โครงสร้างพื้นฐาน (Mega Projects) เช่น รถไฟความเร็วสูงจะเป็นตัวเปลี่ยนเกมที่ช่วยพลิกโฉมทำเล และการดึงดูดทุนต่างชาติ (FDI) รวมถึงผู้มีความสามารถ (Talent/Digital Nomads) จะเป็นตัวสร้าง Demand ใหม่ให้ธุรกิจบริการและอสังหาริมทรัพย์เติบโต

สรุปกลยุทธ์สำหรับเจ้าของทรัพย์สิน

หากท่านมีที่ดินในมือ ควรตรวจสุขภาพที่ดิน (Land Audit) ทันที โดยคัดแยกตามวัตถุประสงค์ดังนี้

• เพื่อส่งต่อ: ควรนำเข้าถือครองในรูปแบบ "บริษัท" เพื่อความสะดวกและภาระภาษีในอนาคต
• เพื่อขาย: การถือครองในนาม "บุคคลธรรมดา" มักช่วยประหยัดภาษีมากกว่า
• เพื่อใช้ประโยชน์: หากที่ดินยังขายไม่ได้แต่ไม่อยากปล่อยร้าง ท่านสามารถใช้บริการ "Land Loan for Investment" นำที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์มาเป็นหลักประกัน เพื่อขอสินเชื่อหมุนเวียน ประเภทกู้เบิกเงินเกินบัญชี เพื่อการลงทุนผ่านธนาคารกสิกรไทย และสามารถนำผลตอบแทนสุทธิใช้ชำระภาษีที่ดิน หรือลงทุนต่อยอดความมั่งคั่งได้

Session 2: กลยุทธ์การจัดการและวางแผนภาษีทรัพย์สินอย่างยั่งยืน

หลักเกณฑ์ที่เปลี่ยนแปลง => ต้องรีบวางแผนในปีนี้

ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ คือ ปี 2570-2573 ซึ่งมักปรับขึ้นในอัตราที่สูงขึ้น นอกจากนี้ ภาครัฐยังมีแนวโน้มปฏิรูปภาษีหลายด้าน เช่น การจัดเก็บภาษีที่ดินรกร้างในอัตราที่สูงขึ้น และการปรับลดเพดานการยกเว้นภาษีมรดก ดังนั้น ปีนี้จึงเป็น "ปีสุดท้าย" ในทางปฏิบัติที่จะใช้ประโยชน์จากฐานราคาประเมินเดิมในการทำธุรกรรมใดๆ เกี่ยวกับที่ดิน

การวางแผนส่งต่อทรัพย์สินที่มีภาระภาษี

การส่งต่อที่ดินที่มักจะทำกัน คือ การส่งต่อในรูปแบบ "กรรมสิทธิ์ร่วม" ที่อาจถูกสรรพากรประเมินให้เป็น "ห้างหุ้นส่วนสามัญ" ทำให้ต้องเสียภาษีซ้ำซ้อน

• เทคนิคการโอนอสังหาริมทรัพย์: การโอนจากพ่อแม่ให้บุตรได้รับสิทธิยกเว้นภาษีบางส่วนและค่าธรรมเนียมการโอนต่ำกว่าการโอนให้บุคคลอื่น
• การจัดการมรดก: สำหรับครอบครัวที่ต้องการออกแบบการรับมรดกเป็นรายงวด มีเครื่องมือให้เลือกใช้ เช่น การตั้งเงื่อนไขในกองมรดก การทำประกันชีวิตแบบเน้นมีเงินคืนสูง เป็นต้น นอกจากนี้ ยังมีวิธีจัดการโครงสร้างในการส่งต่ออื่นๆ

การจัดการและวางแผนภาษีสำหรับเงินลงทุนจากต่างประเทศ

ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2567 เป็นต้นไป บุคคลที่มีเงินได้จากต่างประเทศ (หากอยู่ในไทยถึง 180 วันในปีนั้น) เมื่อนำเงินดังกล่าวกลับเข้าไทย จะต้องนำมารวมคำนวณเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

• ข้อควรระวัง: ภาษีมรดกในต่างประเทศบางแห่งสูงถึง 40-60% และไม่มีอนุสัญญาภาษีซ้อน (Double Tax Treaty) เพื่อบรรเทาภาษีมรดก ทำให้ท่านอาจต้องเสียภาษีทั้งในต่างประเทศและไทย
• สิ่งที่ต้องทำ: ควรจัดเก็บหลักฐานยอดเงินคงเหลือในบัญชีต่างประเทศ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2566 เพื่อแยกแยะเงินต้นและดอกผลเดิมออกจากรายได้ใหม่ และควรปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ เพื่อวางแผนการรับโอนเงินลงทุนจากต่างประเทศที่ถูกต้องตามกฎหมายและประหยัดภาษีที่สุด

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์อาจจะต้องพิจารณาเรื่องทำเลให้ถี่ถ้วนมากยิ่งขึ้น ซึ่งยังมีภาระภาษีที่ดินที่เป็นต้นทุนแฝงในการลงทุนเพิ่มขึ้น ประกอบกับในปี 2570 จะมีการปรับขึ้นราคาประเมินฯ และอัตราภาษีที่ดินที่รกร้างที่ปล่อยทิ้งไว้ทุกๆ 3 ปี จะขึ้นอัตราภาษี ทำให้มีโอกาสเสียภาษีที่ดินเพิ่มขึ้นอีก นอกจากนี้ ยังมีภาษีจากการขายที่ผู้ถือครองที่ดินต้องวางแผนด้วย

อย่างไรก็ตาม ทางเลือกหนึ่งของการถือครองที่ดินต่อ ไม่ต้องการขายเปลี่ยนมือ และไม่อยากปล่อยรกร้างว่างเปล่า คือ การนำที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์มาเป็นหลักประกัน ขอสินเชื่อ และนำไปลงทุนผ่านธนาคารกสิกรไทย เพื่อนำผลตอบแทนสุทธิใช้ชำระภาษีที่ดิน หรือลงทุนต่อยอดความมั่งคั่ง (Land Loan for Investment) ซึ่งควรรีบทำแต่เนิ่นๆ ทั้งเรื่องการจัดการภาษี และการส่งต่อให้เป็นไปอย่างราบรื่นและเกิดประโยชน์สูงสุด ดีกว่าปล่อยที่ดินทิ้งไว้หรือรอให้สถานการณ์บังคับให้ทางเลือกมีน้อยลงและต้องจ่ายภาษี

หมายเหตุ: ลูกค้า KBank Private Banking ที่สนใจบริการบริหารสินทรัพย์ครอบครัว (Estate Planning Services) หรือบริการที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์แบบองค์รวม (Real Estate Advisory Services) โปรดติดต่อ Private Banker ที่ดูแลท่าน หรือ KBank Private Banking Call Center โทร. 02-888-8811