Top Pick x REIT: เลือก REIT ดูแค่ Yield อาจผิดตั้งแต่แรก ?

ก่อนดู REIT ต้องดูว่าเงินมาจากไหน: ไม่ใช่สนใจแค่จ่ายเงินปันผลเท่าไร แต่ต้องสนใจรายได้หลักกองทุนว่ามาจากไหน และต่อเนื่องมากแค่ไหน

• อัตราการเช่าพื้นที่และการต่อสัญญา: Occupancy Rate เพิ่มจาก 86.7% เป็น 89.9% ในปีก่อน พื้นที่ที่ครบกำหนดสัญญาในไตรมาส 2 ปี 2569 มีการต่อสัญญาได้ 100% ช่วยเพิ่มความต่อเนื่องของรายได้
• สินทรัพย์ใหม่ WGCL: เพิ่มสินทรัพย์ WGCL International Distribution Center ที่มาบตาพุด จ.ระยอง เป็น Freehold พื้นที่ประมาณ 99,390 ตารางเมตร และทำสัญญาเช่ายาว 30 ปี
• สิ่งที่ต้องติดตาม: จำนวนพื้นที่คลังสินค้าใหม่ในตลาด การแข่งขัน อัตราดอกเบี้ย และ Bond Yield

• อัตราการเช่าพื้นที่และอายุสัญญา: อัตราการเช่าพื้นที่อยู่ที่ 93.6% อายุสัญญาเช่าที่กองยังมองเห็น 1.6-1.9 ปี และอัตราการต่อสัญญาช่วงครึ่งปีแรก 2569 อยู่ที่ประมาณ 80%
• เป็นกองทุน Leasehold: อายุสิทธิการเช่าเฉลี่ยคงเหลือประมาณ 52.3 ปี
• ฐานผู้เช่ามีการกระจายตัว: ผู้เช่า Top 10 คิดเป็น 35.2% กระจายอยู่ใน 7 ประเทศและ 6 อุตสาหกรรม ช่วยลดการกระจุกตัวของรายได้

• ชุดตัวเลขที่ต้องดูในธุรกิจโรงแรม: ดู Occupancy Rate คือ สัดส่วนห้องที่มีผู้เข้าพัก ARR คือ ราคาห้องเฉลี่ยต่อคืน และ RevPAR คือ รายได้เฉลี่ยต่อห้องจากห้องทั้งหมดที่โรงแรมมี โดย LHHOTEL มีอัตราการเข้าพักประมาณ 75% ราคาห้องเฉลี่ย 4,377 บาทต่อคืน และรายได้เฉลี่ยต่อห้องทั้งหมด 3.278 บาทต่อคืน
• ธุรกิจท่องเที่ยวและ Leasehold: รายได้เปลี่ยนตามฤดูกาลท่องเที่ยว สิทธิการเช่าตามระยะเวลา 100% จำนวน 5 โรงแรม รวม 2,287 ห้อง อายุสิทธิเฉลี่ยคงเหลือ 19.8 ปี โดยแต่ละโรงแรมเหลือประมาณ 12-26 ปี

• จุดเด่นของ 3 กองทรัสต์
• WHART โฟกัสที่คุณภาพผู้เช่า การต่อสัญญา และ Visibility ของค่าเช่า
• WHAIR Occupancy Rate สูง อายุ Leasehold โดยรวมยังยาว และต้องดู WALE คู่กับ Renewal
• LHHOTEL รายได้ขยับตามฤดูกาลท่องเที่ยว ราคาห้อง Occupancy Rate และแนวโน้มธุรกิจท่องเที่ยว
  
• สิ่งที่ต้องพิจารณาก่อนลงทุนใน REIT: กองถือสินทรัพย์อะไร ใครเป็นผู้เช่าหรือผู้จ่ายรายได้ให้กอง Occupancy Rate และสัญญาเช่าเป็นอย่างไร เป็น Freehold หรือ Leasehold แล้วอายุสิทธิเหลือเท่าไร รวมถึง Yield ที่ได้รับคุ้มกับความเสี่ยงหรือไม่