REIT ไม่ใช่ “หุ้นอีกตัว” แต่คือ “บทบาทในพอร์ต: REIT คือ Income Asset สามารถสร้างกระแสเงินสดในวันที่ตลาดแย่ และรายได้มาจากค่าเช่าอสังหาฯ ซึ่งต่างจากหุ้น
REIT วัดผลยังไง – มอง “กระแสเงินสด” ไม่ใช่ราคาปลายทาง: การคืนเงินต้น ไม่ได้แปลว่าเงินหาย แต่คือการแปลงมูลค่าทรัพย์ให้กลับมาเป็นกระแสเงินสดอย่างเป็นระบบ
Leasehold น่ากลัวไหม – ความเสี่ยงไม่ได้อยู่ที่เวลา: Leasehold ไม่ได้เสี่ยงที่เวลา แต่เสี่ยงที่คนบริหาร
เพิ่มทุน + Dilution – ดูผลลัพธ์ ไม่ใช่แค่สัดส่วน: การเพิ่มทุนทำให้เกิด Dilution จริง ไม่ได้แปลว่าแย่เสมอไป สิ่งสำคัญคือ หลังเพิ่มทุน กระแสเงินสดต่อหน่วยดีขึ้นหรือไม่
ภาพใหญ่ – REIT ไม่ได้หยุดนิ่ง แต่ “รีไซเคิลเงิน”: Leasehold คือแปลงสินทรัพย์เก่าออกมาเป็นเงินสด การเพิ่มทุนคือการเติมเงินเพื่อเพิ่มกระแสเงินสด และต่อยอดให้กับผู้ลงทุ
ต่างประเทศ → ไทย – เกมเดียวกัน แต่ความสมบูรณ์ต่างกัน: REIT ไทย อาจยังไม่ mature เท่าต่างประเทศ แต่เกมที่เล่นคือเกมเดียวกัน เป็นเกมของกระแสเงินสด ไม่ใช่ความหวือหวา
5 สิ่งที่ควรรู้ ก่อนเลือกลงทุน REIT:
-
Cash Distribution per Unit เงินสดต่อหน่วยย้อนหลัง แต่ไม่ควรลดต่อเนื่องโดยไม่มีคำอธิบาย
-
WALE (Weighted Average Lease Expiry) อายุสัญญาเช่าเฉลี่ยไม่สั้นจนต้องลุ้นทุกปี
-
Occupancy Rate อัตราการเช่าสูง แปลว่าสินทรัพย์ยังคงน่าสนใจ
-
Debt Structure (Fixed vs Floating Rate) โครงสร้างของหนี้เป็นดอกเบี้ยคงที่หรือลอยตัว
-
Management Track Record ผู้จัดการกองทุนทำอะไรเมื่อต้องมีการต่อสัญญา