-
4 เหตุผลที่ทำให้การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นน่าสนใจ คือ 1. อัตราผลตอบแทนค่าเช่าสูง 2. ค่าเงินเยนอ่อนค่า 3. ความต้องการเพิ่มขึ้นจากคนเข้าเมือง และนักท่องเที่ยวเพิ่มขึ้น 4. อสังหาฯ สร้างใหม่ลดลง
-
อสังหาริมทรัพย์ปล่อยเช่าเป็นเป้าหมายในการลงทุน ไม่ว่าจะระยะสั้นหรือระยะยาว
-
คำถามสำคัญจึงไม่ใช่เพียง “เลือกทำเลอะไร” แต่อาจต้องย้อนกลับมาถามว่า เป้าหมายการลงทุนในที่ดินของเราคืออะไร เพื่อให้ประสบความสำเร็จในการลงทุนอสังหาฯ ในญี่ปุ่น
ซื้ออสังหาฯ ญี่ปุ่น อย่าดูแค่ว่า “ที่ไหนดี” แต่ต้องรู้ว่า “ซื้อไปเพื่อวัตถุประสงค์อะไร”
ประเทศญี่ปุ่น หนึ่งในประเทศขนาดเศรษฐกิจใหญ่ของโลกกำลังเข้าสู่จุดที่กำลังฟื้นตัวหลังจากหยุดนิ่งมากว่า 30 ปี เนื่องจากตัวเลข GDP ขยับขึ้น อัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้น และอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่อยู่ที่ 1.25% (สูงกว่าไทย) นอกจากนี้ ยังเป็นประเทศจุดหมายยอดนิยมในการท่องเที่ยว เปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติถือครองที่ดินได้ รวมทั้งค่าเงินเยนอ่อนค่าลง (เทียบกับเงินบาท) ทำให้เป็นโอกาสของนักลงทุนต่างชาติที่สนใจอสังหาริมทรัพย์ในประเทศญี่ปุ่น แต่โอกาสไม่ได้เกิดขึ้นเหมือนกันทุกเมืองหรือทุกทำเล
ประเทศญี่ปุ่นถือเป็นอันดับ 1 ในเอเชียที่มีอัตราการว่างของการเช่าอสังหาฯ อยู่ที่ 3% เมื่อเทียบกับประเทศอื่นในทวีปเชียที่อยู่ที่ 5-10% โดยเฉพาะตึกพาณิชย์ อัตราการว่างเหลือเพียง 1% ดังนั้น หากจะลงทุนในญี่ปุ่น ควรเน้นลงทุนในตึกพาณิชย์ที่อยู่ในทำเลทอง
6 ปัจจัยสนับสนุนที่ทำให้อสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นน่าลงทุนตอนนี้
-
อัตราผลตอบแทน (Yield) อยู่ที่ 4.55% ซึ่งสูงกว่าอัตราผลตอบแทนเฉลี่ยทั่วโลก ที่ 3.55%
-
ค่าเงินเยนอ่อนค่า (เทียบกับเงินบาท) ทำให้คนไทยลงทุนเสมือนได้ส่วนลดราคาจากค่าเงิน
-
เม็ดเงินจากสถาบันยังไหลเข้าลงทุนอสังหาริมทรัพย์อยู่ คาดการณ์ว่าจะมีธุรกรรมราว 7 ล้านล้านเยนในปี 2026
-
นักท่องเที่ยวหนุนค่าเช่า นักท่องเที่ยวเติบโตกว่า 15% (เทียบปี 2025 กับปี 2024) และมีเม็ดเงินใช้จ่ายราว 9.5 ล้านล้านเยน
-
คนยังไหลเข้าเมือง จากปี 2025 มีคนย้ายเข้ามาอาศัยในโตเกียวเพิ่มขึ้น 65,000 คน ทำให้ประชากรแตะ 14.2 ล้านคน
-
อสังหาฯ สร้างใหม่ (Supply) ลดลง เป็นการลดลง 3 ปีติดต่อกัน
กลุ่มอุตสาหกรรมที่น่าสนใจสำหรับการปล่อยเช่า คือ โรงแรม (Hotel) และที่อยู่อาศัยแบบครอบครัวใหญ่ (Multifamily rented residential) เนื่องจากค่าก่อสร้างอยู่ในระดับสูง บ้านสร้างใหม่น้อยลง ในขณะที่มีเพดานการขอสินเชื่อ ทำให้โอกาสในการเช่าเป็นทางออกของคนอาศัยในโตเกียว
รูปแบบอสังหาริมทรัพย์ที่แนะนำ* มี 2 รูปแบบ คือ
- อาคารพาณิชย์/อาคารพักอยู่อาศัย สำหรับการให้เช่าระยะยาว เพราะมีอัตราเข้าพักในระดับ 95% ขึ้นไป กลุ่มผู้เช่าหลากหลาย และกระแสเงินสดที่คาดการณ์ได้
- อสังหาฯ ปล่อยเช่าระยะสั้นผ่านแฟลตฟอร์มออนไลน์ เนื่องจากมีโอกาสได้ผลตอบแทนสูง เชื่อมโยงกับปริมาณนักท่องเที่ยวที่สูงขึ้นในญี่ปุ่น และกลยุทธ์กำหนดราคาที่ยืดหยุ่น แต่ต้องมีการขอใบอนุญาตด้วย
5 คำถามก่อนลงทุนอสังหาฯ ญี่ปุ่น
ก่อนเลือกโครงการ ให้ตอบคำถาม 5 ข้อนี้ให้ได้ก่อน
-
ซื้อเพื่ออะไร? ลงทุนปล่อยเช่า ซื้อเพื่อหากำไรส่วนต่าง หรือทั้ง 2 แบบ
-
Demand มาจากไหน? ใครจะเป็นผู้เช่า เน้นนักท่องเที่ยว หรือ คนญี่ปุ่น และใครมีโอกาสเป็นผู้ซื้อรายต่อไป
-
ผลตอบแทนที่เห็น คือผลตอบแทนจริงหรือไม่? ควรรวมต้นทุนในการซื้อ ถือครอง (เช่น ภาษีที่ดิน) บริหาร และขาย/เปลี่ยนมือ (ภาษีการขาย ภาษีมรดก) ไม่พิจารณาจากอัตราผลตอบแทนจากการเช่า (Rental Yield) เพียงอย่างเดียว
-
หากเงินเยนแข็งค่า จะยังรับความเสี่ยงได้หรือไม่? มองผลตอบแทนทั้งในสกุลเงินเยนและเงินบาท
-
กลยุทธ์การขายอสังหาฯ (Exit Strategy) คืออะไร? จะถือกี่ปี ขายให้ใคร และเงื่อนไขอะไรที่จะทำให้ตัดสินใจขาย หากสามารถตอบคำถามเหล่านี้ได้ทั้งหมด จะช่วยให้เลือกโครงการให้เหมาะกับสไตล์การลงทุนของเราได้
หากกำลังพิจารณาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศญี่ปุ่น สำหรับลูกค้า KBank Private Banking สามารถปรึกษา
Private Banker ของท่าน เพื่อร่วมพิจารณาโอกาสการลงทุนในบริบทของ Wealth Portfolio ทั้งเป้าหมายการลงทุน สภาพคล่อง Currency Exposure และแผนบริหารความมั่งคั่งในระยะยาว ก่อนตัดสินใจลงทุน
รายละเอียดบริการให้คำปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์แบบองค์รวม https://www.kasikornbank.com/k_4wKEh1r
ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อให้ข้อมูลทั่วไปและเพื่อการศึกษาเท่านั้น มิได้เป็นคำแนะนำหรือการเสนอซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หรือผลิตภัณฑ์ทางการเงิน ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูล เงื่อนไข ค่าใช้จ่าย ภาษี กฎหมาย และความเสี่ยงที่เกี่ยวข้อง รวมถึงปรึกษาผู้เชี่ยวชาญที่เกี่ยวข้องก่อนตัดสินใจลงทุน
หมายเหตุ *ข้อมูลจาก PropertyAccess