เมื่อพูดถึงการสร้าง Passive Income นักลงทุนจำนวนไม่น้อยมักนึกถึงหุ้นกู้เป็นตัวเลือกแรก เพราะมีโอกาสสร้างกระแสเงินสดสม่ำเสมอ และช่วยให้วางแผนรายรับได้ง่าย ด้วยดอกเบี้ยที่ได้
อย่างไรก็ตาม แม้จะกระจายการลงทุนไปยังหุ้นกู้หลายบริษัทเพื่อลดความเสี่ยงการลงทุนกระจุกตัว แต่รายได้ส่วนใหญ่ยังคงมาจากแหล่งเดียวกัน คือ “ดอกเบี้ย” ซึ่งการลงทุนแต่ละครั้งผลตอบแทนหรือรายได้ อาจเปลี่ยนแปลงตามวัฏจักรอัตราดอกเบี้ยและภาวะตลาด ดังนั้น หากต้องการรักษากระแสเงินสดอย่างสม่ำเสมอในระยะยาว พร้อมเพิ่มโอกาสรับ Passive Income ที่มากขึ้น นักลงทุนควรพิจารณาสินทรัพย์ที่สร้างรายได้จากกิจกรรมทางเศรษฐกิจจริงควบคู่กันไป
หนึ่งในทางเลือกที่น่าสนใจคือ REITs หรือทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเปิดโอกาสให้นักลงทุนรับประโยชน์จากรายได้ค่าเช่าของสินทรัพย์ เช่น ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน คลังสินค้า โรงแรม โรงงาน หรือ Data Center โดยไม่จำเป็นต้องซื้ออสังหาริมทรัพย์ทั้งโครงการด้วยตนเอง
Passive Income ไม่จำเป็นต้องมาจากดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียว
ในภาพรวม รายได้ที่มีลักษณะ Passive Income จากการลงทุน ส่วนใหญ่แล้วมาจาก
- รายได้จากการให้กู้ยืมหรือให้เงินทุน ที่มีลักษณะเป็นดอกเบี้ย เช่น จากเงินฝาก พันธบัตรรัฐบาล และหุ้นกู้เอกชน
- รายได้จากการเป็นเจ้าของสินทรัพย์ ที่มีลักษณะเป็นค่าเช่า เช่น จากอสังหาริมทรัพย์ หรือเงินปันผลที่ได้รับจาก REITs ที่มีรายได้หลักจากค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ภายใต้กองทรัสต์นั้น
- รายได้จากการเป็นเจ้าของกิจการที่ฐานะการเงินแข็งแกร่ง ที่มีลักษณะเป็นเงินปันผล เช่น จากหุ้นสามัญพื้นฐานดี อย่างไรก็ตาม รายได้ส่วนนี้ขึ้นกับผลประกอบการของกิจการ Passive Income ที่ได้ จึงมักไม่แน่นอน เมื่อเทียบกับสองรูปแบบแรก
แม้เป้าหมายยังเป็นการสร้างกระแสเงินสดเหมือนเดิม แต่หากที่มาของรายได้มีหลายทางมากขึ้น เช่น เปลี่ยนรายได้บางส่วนจาก “ดอกเบี้ย” เป็น “ค่าเช่า” ก็จะช่วยกระจายโครงสร้างรายได้ของพอร์ตให้หลากหลายขึ้นได้
ความท้าทายของนักลงทุนหุ้นกู้ที่ไม่ควรมองข้าม
หนึ่งในความเสี่ยงสำคัญของการลงทุนหุ้นกู้ คือ Reinvestment Risk หรือความเสี่ยงจากการนำเงินที่ได้รับคืนไปลงทุนต่อในช่วงที่ผลตอบแทนลดลง
ตัวอย่างเช่น นักลงทุนซื้อหุ้นกู้อายุ 3 ปี เมื่อครบกำหนด 3 ปี ได้รับเงินต้นคืน แต่ในเวลานั้นหุ้นกู้ชุดใหม่อาจให้ดอกเบี้ยต่ำกว่าที่เคยได้รับจากหุ้นกู้ชุดเดิมที่เพิ่งครบกำหนดไป
นี่จึงเป็นเหตุผลที่นักลงทุนจำนวนหนึ่งเริ่มมองหาสินทรัพย์ที่มีแหล่งรายได้แตกต่างออกไป เพื่อช่วยเพิ่มทางเลือกในการสร้างกระแสเงินสดในระยะยาว ที่ไม่ได้ขึ้นกับปัจจัยดอกเบี้ยที่ตลาดอ้างอิงเพียงอย่างเดียว
REITs ช่วยเติมเต็มพอร์ตลงทุนได้อย่างไร
- เพิ่มโอกาสเติบโต ตามรายได้ของสินทรัพย์
ดอกเบี้ยหุ้นกู้มักถูกกำหนดไว้ล่วงหน้า ทำให้นักลงทุนทราบผลตอบแทนค่อนข้างชัดเจน ขณะที่รายได้ของ REITs ขึ้นอยู่กับการดำเนินงานหรือศักยภาพของอสังหาริมทรัพย์ เช่น อัตราการเช่า ค่าเช่า หรือความต้องการใช้พื้นที่ ซึ่งทำให้มีโอกาสเติบโตตามกิจกรรมทางเศรษฐกิจได้
- ลดภาระการหาที่ลงทุนใหม่ เมื่อหุ้นกู้ครบกำหนด
หุ้นกู้โดยทั่วไปมีวันครบอายุ เช่น 2-10 ปี แต่ REITs นักลงทุนสามารถถือครองต่อเนื่องได้ตราบเท่าที่ REITs ยังมีการถือกรรมสิทธิ์หรือสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพในการให้ค่าเช่าอยู่ หรือแม้เป็น REITs ที่ถือสิทธิการเช่าเป็นหลัก ก็มักเป็นการถือครองสิทธิระยะยาว สูงสุดอาจถึง 30 ปีเลย ภาระที่ต้องหาทางเลือกลงทุนใหม่จึงต่ำกว่าหุ้นกู้
- เชื่อมโยงผลตอบแทน กับกิจกรรมทางเศรษฐกิจจริง
ทุกครั้งที่มีคนเดินห้าง บริษัทเช่าคลังสินค้า หรือธุรกิจใช้ Data Center กิจกรรมเหล่านี้ล้วนเป็นแหล่งรายได้ของอสังหาริมทรัพย์ที่ REITs ถืออยู่ การลงทุน REITs จึงเปรียบเสมือนการลงทุนในกิจกรรมทางเศรษฐกิจจริง ผ่านสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์
มอง REITs ในฐานะ “เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ร่วม”
หากมีเงินลงทุนหลายสิบล้านบาท นักลงทุนอาจซื้ออาคารสำนักงาน โรงแรม หรือคลังสินค้า เพื่อปล่อยเช่ารับรายได้ประจำ แต่สำหรับนักลงทุนทั่วไป การถือครองอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ด้วยตนเองไม่ใช่เรื่องง่าย
REITs จึงเข้ามาเป็นทางเลือกที่ช่วยให้นักลงทุนสามารถร่วมรับผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์โครงการเดียวกันได้ โดยไม่จำเป็นต้องซื้อสินทรัพย์ทั้งโครงการ ดังนั้น นอกจากการมอง REITs เป็นสินทรัพย์ในตลาดทุน ยังสามารถมองว่าเรากำลังเป็นเจ้าของส่วนหนึ่งในสินทรัพย์ที่สร้างกระแสเงินสดอยู่จริง
เลือก REITs ให้สอดคล้องกับแนวโน้มเศรษฐกิจ
ผลตอบแทน REITs เป็นสิ่งที่สะท้อนแนวโน้มการเติบโตของเศรษฐกิจในหลายมิติ จากอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน เช่น
- กลุ่มคลังสินค้าหรือโลจิสติกส์ มีโอกาสได้รับประโยชน์จากการเติบโตของ E-Commerce และห่วงโซ่อุปทาน
- กลุ่มโรงงานในนิคมอุตสาหกรรม มีโอกาสได้รับประโยชน์จากเงินลงทุนทางตรงจากต่างประเทศ (FDI : Foreign Direct Investment)
- กลุ่มโรงแรม เชื่อมโยงกับนักท่องเที่ยว และฤดูกาลท่องเที่ยวของไทย
- กลุ่ม Data Center และ Digital Infrastructure เชื่อมโยงกับการเติบโตของ AI ระบบคลาวด์ และเศรษฐกิจดิจิทัล
มุมมองนี้ช่วยให้เห็นว่า REITs ไม่ได้เป็นเพียงการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แต่เป็นการลงทุนในกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่เกิดขึ้นบนอสังหาริมทรัพย์เหล่านั้นด้วย
เข้าใจความเสี่ยงก่อนลงทุนใน REITs
REITs และหุ้นกู้เป็นสินทรัพย์คนละประเภท จึงไม่ควรเปรียบเทียบจากอัตราผลตอบแทนเพียงอย่างเดียว ผู้ลงทุนควรพิจารณาความเสี่ยง สภาพคล่อง ระยะเวลาลงทุน และสัดส่วนที่เหมาะสมกับพอร์ตโดยรวม
ตัวอย่างความเสี่ยงของ REITs เช่น
- อัตราการเช่าที่ไม่เต็มพื้นที่ หรือค่าเช่าที่ปรับลดลง
- ผู้เช่ายกเลิกสัญญาหรือไม่ต่อสัญญา
- มูลค่าอสังหาริมทรัพย์และราคาหน่วยลงทุนที่ผันผวน
- ภาวะเศรษฐกิจและอัตราดอกเบี้ยกระทบความต้องการใช้พื้นที่และต้นทุนทางการเงิน
- ผลตอบแทนและเงินจ่ายคืนแก่ผู้ถือหน่วยไม่แน่นอน และอาจต่ำกว่าที่คาด
ดังนั้น REITs จึงไม่ใช่ทางเลือกเพื่อ "เพิ่มผลตอบแทน" เพียงอย่างเดียว แต่เป็นอีกเครื่องมือสำหรับกระจายแหล่งรายได้เข้าพอร์ตลงทุน และไม่ขึ้นกับผลประกอบการของกิจการหรืออสังหาริมทรัพย์ใดมากเกินไป เพื่อลดความเสี่ยงที่หากกิจการใดมีปัญหา หรืออสังหาริมทรัพย์ใดเก็บค่าเช่าไม่ได้ในบางช่วงเวลา ก็จะไม่กระทบรายได้ของพอร์ตมากนัก
สร้าง Passive Income ด้วยรายได้หลายเครื่องยนต์
การสร้าง Passive Income ที่ยั่งยืนอาจไม่ได้หมายถึงการพึ่งรายได้จากสินทรัพย์ประเภทใดประเภทหนึ่งให้มากที่สุด แต่คือการออกแบบพอร์ตให้มีรายได้จากหลายแหล่งที่ทำหน้าที่แตกต่างกัน
หุ้นกู้ยังคงเป็นเครื่องมือสำคัญสำหรับผู้ที่ต้องการกระแสเงินสดสม่ำเสมอ ขณะที่ REITs เข้ามาเติมเต็มด้วยรายได้ที่เชื่อมโยงกับอสังหาริมทรัพย์และกิจกรรมทางเศรษฐกิจ
ดังนั้น คำถามสำคัญไม่ใช่ว่า “ควรเลือกหุ้นกู้หรือ REITs” แต่คือ “ควรวางสัดส่วนสินทรัพย์อย่างไร เพื่อให้แหล่งรายได้มีความหลากหลายและสอดคล้องกับเป้าหมาย ระยะเวลาลงทุน และความเสี่ยงที่ยอมรับได้” อย่ามอง REITs เป็นเพียงสินทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนสูงกว่าหุ้นกู้ แต่ให้พิจารณาในฐานะเครื่องมือกระจายแหล่งรายได้จาก “ดอกเบี้ย” ไปสู่ “ค่าเช่า” โดยควรศึกษาประเภทสินทรัพย์ คุณภาพผู้เช่า อัตราการเช่า ภาระหนี้ เงื่อนไขของกองทรัสต์ และความเสี่ยงอื่นให้รอบด้านก่อนลงทุน
สำหรับ REITs และหุ้นกู้ ที่สามารถลงทุนได้ในตอนนี้ สามารถดูได้จาก K PLUS บนมือถือ โดยข้อมูล ณ ปัจจุบันคาดว่าหุ้นกู้ที่จะเสนอขายในช่วงปลายปีนี้ มีดังนี้
- หุ้นกู้ของบริษัท กัลฟ์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ครั้งที่ 2/2569 เสนอขาย 19 - 21 ตุลาคม 2569
- หุ้นกู้ของบริษัท ทรู คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) ครั้งที่ 4/2569 คาดว่าจะเสนอขายระหว่างวันที่ 22 และ 26-27 ตุลาคม 2569
- หุ้นกู้ของบริษัท เมืองไทย แคปปิตอล จำกัด (มหาชน) ครั้งที่ 5/2569 คาดว่าจะเสนอขายวันที่ 27-29 ตุลาคม 2569
และ REITs ที่คาดว่าจะเสนอขายในช่วงปลายปี เดือนพฤศจิกายน-ธันวาคม 2569 มีดังนี้
- ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ดับบลิวเอชเอ อินดัสเตรียล (WHAIR)
- ทรัสต์เพื่อการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ แอล เอช โฮเทล (LHHOTEL)
คำเตือน REITs:
- ไม่มีการรับประกันเงินลงทุนและผลตอบแทน
- ไม่มีวันครบกำหนดอายุเหมือนตราสารหนี้
- ผู้ลงทุนควรทำความเข้าใจลักษณะสินค้า เงื่อนไข ผลตอบแทน และความเสี่ยงก่อนตัดสินใจลงทุน
- กองทรัสต์ฯ อยู่ภายใต้ พ.ร.บ.ทรัสต์เพื่อธุรกรรมในตลาดทุน พ.ศ. 2550 และ พ.ร.บ.หลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535 การออกและเสนอขายหน่วยทรัสต์และการเปิดเผยข้อมูลต่างๆ อยู่ภายใต้ข้อกำหนดแห่ง พ.ร.บ.หลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ พ.ศ. 2535
- การเสนอขายหน่วยทรัสต์ในครั้งนี้มิได้เป็นการเสนอขายหน่วยทรัสต์ต่อนักลงทุนรายย่อยหรือประชาชนเป็นการทั่วไป เนื่องจากความต้องการจากกลุ่มนักลงทุนข้างต้นเพียงพอต่อมูลค่าการเสนอขายรวมในครั้งนี้แล้ว และสามารถกระจายหน่วยทรัสต์ในวงกว้างได้อย่างเพียงพอ
- ผู้จัดการการจัดจำหน่ายขอสงวนสิทธิ์ในการปิดรับจองซื้อก่อนวันครบกำหนดระยะเวลาการจองซื้อในกรณีที่มีผู้จองซื้อหน่วยทรัสต์ครบตามจำนวนหน่วยทรัสต์ที่เสนอขายก่อนครบกำหนดระยะเวลาการจองซื้อ
- กองทรัสต์มีลักษณะคล้ายกองทุนรวมที่ลงทุนในทรัพย์สินทางเลือกเป็นผลิตภัณฑ์ที่มีความเสี่ยงสูงที่ระดับ 8
- ทั้งนี้ ผู้ลงทุนสามารถศึกษารายละเอียดได้จากแบบแสดงรายการข้อมูลการเสนอขายหน่วยทรัสต์และหนังสือชี้ชวนที่ www.sec.or.th