10 ก.ย. 62

อยากเปลี่ยนคอนโดฯ ใหม่ ทำไงดี

คะแนนเฉลี่ย

สินเชื่อ/ธุรกิจ

​​​​อยากเปลี่ยนคอนโดฯ ใหม่ ทำไงดี


​​​          ตอนที่เราตัดสินใจซื้อคอนโดฯ ห้องแรกในชีวิต เชื่อว่าหลายคนคงใช้เวลาไม่น้อยเลยทีเดียว เพราะปัจจัยในการเลือกอาจมีทั้งเรื่องทำเล พื้นที่ใช้สอย ราคาที่เหมาะสม รวมไปถึงความน่าเชื่อถือของโครงการ ซึ่งขึ้นอยู่กับความถูกใจของแต่ละคน แต่เมื่อเวลาผ่านไป เราอยากเปลี่ยนคอนโดฯ ห้องใหม่ ก็มีเรื่องที่ต้องคิดไม่น้อยไปกว่าการซื้อคอนโดฯ ห้องแรกเลยทีเดียว ลองมาดูกันว่ามีเรื่องอะไรบ้างที่เราต้องนึกถึง ซึ่ง K-Expert มีคำแนะนำมาฝากค่ะ


1. คอนโดฯ ห้องเก่ายังผ่อนอยู่กู้ได้หรือไม่
          หากมีภาระผ่อนคอนโดฯ ห้องเก่าอยู่สามารถกู้ได้ ซึ่งจะมีโอกาสกู้ผ่านหรือไม่นั้น ในเบื้องต้นจะดูจาก

         วามสามารถในการผ่อน ดูว่ามีภาระผ่อนต่อเดือนได้เท่าไร
               โดยธนาคารจะนำค่าผ่อนทั้งคอนโดฯ ห้องเก่าและห้องใหม่ รวมถึงภาระผ่อนอื่นๆ ที่มี เช่น ค่าผ่อนรถ ฯลฯ มาพิจารณาความสามารถในการชำระหนี้ ถ้าเทียบกับรายได้แล้วผ่านเกณฑ์ก็มีโอกาสกู้ผ่าน เช่น ธนาคารให้ผู้กู้มีภาระผ่อนต่อเดือนได้ไม่เกิน 40%-50% ของรายได้ ถ้ามีรายได้ 50,000 บาท ก็จะมีภาระผ่อนต่อเดือนรวมทั้งหมดได้ไม่เกิน 20,000-25,000 บาท

          • มูลค่าหลักประกันกับวงเงินกู้คอนโดฯ ดูว่าวงเงินกู้สูงสุดจะได้เท่าไร
               เช่น วงเงินกู้สูงสุด ถ้ายังผ่อนคอนโดฯ ห้องเก่าอยู่หนึ่งห้อง และกู้มายังไม่เกิน 3 ปี วงเงินกู้ห้องใหม่สูงสุดจะได้ไม่เกิน 80% ของราคาประเมิน แต่ถ้าผ่อนห้องเก่าเกิน 3 ปีแล้ว วงเงินกู้ห้องใหม่สูงสุดจะได้ไม่เกิน 90% ของราคาประเมิน 

          ทั้งนี้ วงเงินกู้สูงสุดที่มีโอกาสกู้ได้นั้น ธนาคารจะดูทั้งมูลค่าหลักประกันและความสามารถในการผ่อนประกอบกัน 

2. ถ้าความสามารถในการผ่อนคอนโดฯ ห้องใหม่ไม่พอ ทำอย่างไรได้บ้าง
          ทางออกสำหรับผู้ที่มีความสามารถในการผ่อนคอนโดฯ ไม่พอมีดังนี้ค่ะ

          • หาผู้กู้ร่วม 
               เพื่อเพิ่มความสามารถในการผ่อน ซึ่งปกติแล้วสามารถกู้ร่วมได้ไม่เกิน 3 คน และมีความสัมพันธ์เป็นเครือญาติกัน โดยการพิจารณา ธนาคารจะนำรายได้ของผู้กู้ร่วมทุกคนมารวมกันแล้วคิดความสามารถในการชำระหนี้ที่กำหนด ซึ่งจะต้องนำภาระหนี้ผ่อนของผู้กู้ทุกคนมาหักออกด้วย 
               ตัวอย่างเช่น  กู้ร่วม 2 คน คนที่ 1 รายได้ 50,000 บาท คนที่ 2 รายได้ 30,000 บาท ธนาคารก็จะนำรายได้ของทั้ง 2 คนมารวมกัน ซึ่งเท่ากับ 80,000 บาท หากกำหนดให้มีภาระผ่อนต่อเดือนได้ไม่เกิน 40% ของรายได้ เท่ากับว่ากู้ร่วมครั้งนี้มีภาระผ่อนต่อเดือนได้ไม่เกิน (80,000X40%) 32,000 บาท หากผู้กู้คนที่ 1 ผ่อนรถอยู่ 10,000 บาท คนที่ 2 ผ่อนสินเชื่อบุคคลอยู่ 5,000 บาท จะทำให้ความสามารถในการผ่อนเหลือเพียง 17,000 บาท
               ดังนั้น ผู้กู้ร่วมต้องไม่มีภาระผ่อนหนี้เยอะจนเกินไป โดยสามารถศึกษาเพิ่มเติมเกี่ยวกับสิ่งที่ควรรู้ก่อนกู้ร่วมได้ที่ คลิกที่นี่

          • เพิ่มเงินดาวน์ 
               ​ด้วยการนำเงินก้อน เช่น เงินโบนัส หรือเงินเก็บที่มีมาจ่ายส่วนต่างระหว่างราคาคอนโดฯ และวงเงินกู้ที่ได้ แต่วิธีนี้ก็ต้องมั่นใจว่าเงินก้อนที่เหลือจะพอเป็นค่าตกแต่งคอนโดฯ ค่าใช้จ่ายในการกู้ การโอนต่างๆ รวมถึงยังมีเงินสำรองไว้ใช้จ่ายในครอบครัว หรือกรณีฉุกเฉินด้วย

3. คอนโดฯ ห้องเก่ายังอยู่ (ไม่ได้ใช้ประโยชน์อะไร) มีผลกระทบกับเราไหม
          ต้องบอกว่ามีผลกระทบแน่นอนค่ะ เพราะค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกิดขึ้นกับคอนโดฯ ห้องเก่า เราก็ยังต้องเสียอยู่เหมือนเดิม เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าอัคคีภัย ค่ารักษามิเตอร์น้ำ ไฟฟ้า ค่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (เริ่มจัดเก็บปี 63) รวมถึงอาจมีภาระต้องเข้าไปดูแลความเรียบร้อยบ้าง เช่น ปีละ 1-2 ครั้ง เป็นต้น สำหรับคนที่ยังผ่อนคอนโดฯ ห้องเก่าอยู่ก็ยังมีภาระค่าผ่อนอีกด้วย เท่ากับว่าเราต้องรับภาระค่าใช้จ่ายทั้ง 2 ห้องนั่นเอง

4. ทำประโยชน์อะไรกับคอนโดฯ ห้องเก่าได้บ้าง
          คอนโดฯ ห้องเก่าเราสามารถทำประโยชน์หรือสร้างมูลค่าได้ 2 วิธี ดังนี้ค่ะ

          • ประกาศขาย 
               โดยการตั้งราคาขาย แนะนำว่าควรดูราคาตลาดที่ประกาศขายกันอยู่ประกอบการตัดสินใจ แต่ถ้าห้องเราเจ๋งจริง มีจุดเด่นมากกว่าตลาด เช่น ตกแต่งทั้งห้อง ทำเลดี ก็สามารถอัพราคาได้ แต่อย่าลืมนึกถึงค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกิดขึ้นกับการขายบ้านด้วย เช่น ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ค่าโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะหรือากรแสมตป์ เป็นต้น ซึ่งก็ควรนำค่าใช้จ่ายต่างๆ เหล่านี้ไปประกอบการตั้งราคาขายด้ว
               สำหรับภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ในบางกรณีผู้ขายอาจต้องยื่นภาษีสิ้นปีด้วย เช่น กรณีที่ซื้อคอนโดฯ นี้มาไม่ถึง 5 ปี เป็นต้น 

          • หาคนมาเช่า ซึ่งควรคำนึงถึง
               - การคัดกรองคนเช่า เป็นเรื่องที่สำคัญมาก ทั้งรายได้ ลักษณะ หรือพฤติกรรม ที่อาจจะทำให้ห้องเสียหาย เพราะค่าเช่าที่ได้อาจไม่คุ้มกับค่าซ่อมแซม
               - การตกลงเรื่องของการซ่อม​แซม รวมถึงเงินประกัน ซึ่งควรระบุไว้ในสัญญา รวมทั้งรายละเอียดอุปกรณ์ เครื่องใช้ไฟฟ้า ก็ควรระบุไว้ในสัญญาเช่าด้วยว่ามีอะไรบ้าง
               - เงื่อนไขของนิติคอนโดฯ ว่ามีข้อกำหนดเกี่ยวกับเรื่องการปล่อยเช่าหรือไม่
ทั้งนี้ ในการตั้งค่าเช่าควรดูราคาห้องข้างเคียงที่มีการปล่อยเช่าอยู่ หรือค่าเช่าอพาร์ทเม้นท์ในละแวกนั้น หรือหากห้องมีจุดเด่นที่เหนือกว่าห้องคู่แข่ง เช่น มีเครื่องซักผ้า แต่ห้องอื่นไม่มี ก็สามารถอัพค่าเช่าได้
              - ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา รายได้จากการให้เช่าคอนโดฯ ถือเป็นรายได้ตามมาตรา 40(5) ซึ่งผู้ให้เช่าจะต้องยื่นภาษีปีละ 2 ครั้ง คือ ยื่นภาษีครึ่งปีในช่วงเดือนกรกฎาคม – กันยายน และยื่นภาษีสิ้นปีในช่วงเดือนมกราคม – มีนาคม      

          เรื่องชวนคิดในข้างต้นน่าจะช่วยตอบคำถามคาใจของใครหลายๆ คนที่กำลังมีแผนจะเปลี่ยนคอนโดฯ ห้องใหม่ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องยื่นกู้ ทางเลือกในการทำประโยชน์กับคอนโดฯ ห้องเก่า ซึ่งจะช่วยให้เราวางแผนซื้อห้องใหม่และจัดการกับห้องเก่าได้ไม่ยากนั่นเองค่ะ

บทความที่เกี่ยวข้อง: 


ให้คะแนนบทความ

นารีรัตน์ กำเลิศทอง AFPT

ฝ่ายพัฒนาการให้คำปรึกษาลูกค้า ธนาคารกสิกรไทย