14 ก.พ. 62

อยากซื้อบ้านมือสอง ตอน ทางเลือก

คะแนนเฉลี่ย

สินเชื่อ
​​​​อยากซื้อบ้านมือสอง ตอนที่ 1 ทางเลือก​​​​

          บ้านมือสองเป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่ช่วยให้เรามีโอกาสได้บ้านราคาถูก หรือได้ทำเลที่ถูกใจ รวมไปถึงการได้เห็นสภาพบ้าน สภาพแวดล้อม และเพื่อนบ้าน ด้วยเหตุผลต่างๆ เหล่านี้ หลายคนจึงสนใจที่จะซื้อบ้านมือสอง ไม่ว่าจะซื้อไว้อยู่อาศัยเอง ให้เช่า หรือไว้ขายทำกำไรในอนาคตก็ตาม แล้วเราจะหาซื้อบ้านมือสองได้จากที่ไหนบ้าง K-Expert มีทางเลือกในการซื้อบ้านมือสองมาฝากค่ะ 

1) ซื้อตรงจากคนขาย
          การซื้อบ้านโดยตรงจากคนขายนั้น เป็นทางเลือกแรกๆ ที่เรามักนึกถึงในการหาซื้อบ้านมือสอง ไม่ว่าจะเป็นการหาบ้านผ่านทางเว็บไซต์ขายบ้านมือสอง หรือตระเวนหาบ้านตามทำเลที่สนใจ โดยเราอาจได้ซื้อบ้านกับคนขายที่เจ้าของบ้านหรือซื้อบ้านผ่านนายหน้า หากเจ้าของบ้านให้นายหน้าช่วยขายให้ 
         
          ​ข้อดี เป็นทางเลือกที่เราสามารถพูดคุยต่อรองราคา ตกลงค่าใช้จ่ายกับคนขายซึ่งเป็นเจ้าของบ้านได้ หรือต่อรองผ่านนายหน้า และยังมีโอกาสที่จะได้บ้านที่ไม่ทรุดโทรมมากนัก เพราะอาจเจอบ้านที่เจ้าของยังไม่เคยเข้าอยู่ หรือซื้อไว้เพื่อเก็งกำไรเท่านั้น 

          ข้อควรรู้ 
               • ราคาบ้านอาจแพง เพราะถูกบวกกำไรเข้าไปจากการตกแต่งบ้านให้สวยงามหรือพร้อมเข้าอยู่ หรือเป็นทำเลที่น่าสนใจ เช่น ใกล้ถนน ติดรถไฟฟ้า หรือบวกค่านายหน้าเข้าไปหากเจ้าของบ้านไม่ได้เป็นคนขายเอง ดังนั้น ก่อนซื้อจึงควรเปรียบเทียบราคาบ้านในละแวกเดียวกัน เพื่อตัดสินใจว่าบ้านที่ซื้อราคาแพงไปหรือไม่
               • มีความยุ่งยากด้านเอกสาร หากเจ้าของบ้านเป็นผู้ขายเอง โดยไม่มีนายหน้าช่วยดำเนินการให้ ซึ่งรวมไปถึงการทำนิติกรรมที่สำนักงานที่ดิน เพื่อซื้อและโอนบ้าน แต่หากมีการกู้ซื้อบ้านก็สามารถมอบอำนาจให้เจ้าหน้าที่ธนาคารช่วยดำเนินการด้านการทำนิติกรรมที่สำนักงานที่ดินให้ได้  
               • โฉนดเป็นของจริงหรือไม่ ควรมีการตรวจสอบโฉนดก่อนจ่ายเงิน เพื่อให้มั่นใจว่าเราจะไม่ถูกหลอก โดยสามารถตรวจสอบชื่อล่าสุดว่าเป็นของผู้ขายหรือไม่ ด้วยการขอคัดสำเนาโฉนดที่สำนักงานที่ดิน โดยจะให้ผู้ขายเป็นผู้ขอคัดเองหรือมอบอำนาจให้ผู้อื่นไปทำแทนก็ได้ สำหรับอีกวิธีหนึ่งในการตรวจสอบโฉนด คือการส่งประเมินราคาบ้านกับธนาคารกรณีขอกู้เงิน

2) ประมูลบ้านจากกรมบังคับคดี    
          บ้านจากกรมบังคับคดี คือทรัพย์สินของลูกหนี้ธนาคารที่นำมาใช้เป็นหลักประกันในการกู้เงิน แต่ไม่สามารถชำระหนี้ได้ตามเงื่อนไข จนถูกฟ้องยึดทรัพย์ และนำไปประมูลขายทอดตลาดโดยกรมบังคับคดี 

          ข้อดี การซื้อบ้านด้วยทางเลือกนี้มีโอกาสได้บ้านในราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาด ซึ่งราคาบ้านจะถูกประเมินโดยเจ้าหน้าที่กรมบังคับคดี 
  
          ข้อควรรู้ 
              • ระวังผู้เดิมไม่ย้ายออก ก่อนการวางเงินประมูลบ้าน เราควรไปดูบ้านจริงว่ามีใครอาศัยอยู่ในบ้านหรือไม่ เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาในการเข้าอยู่ในอนาคต
              • ต้องมีเงินก้อน เพื่อวางเป็นเงินประกันซึ่งคิดตามราคาประเมิน เช่น ราคาประเมินทรัพย์ไม่เกิน 500,000 บาท ต้องวางเงินประกันไม่น้อยกว่าร้อยละ 5 ของราคาประเมิน หรือ ถ้าราคาประเมินทรัพย์เกิน 500,000 บาท แต่ไม่เกิน 1 ล้านบาท ต้องวางเงินประกัน 50,000 บาท เป็นต้น 
              • มีระยะเวลาในการชำระเงิน เมื่อประมูลทรัพย์ได้จะต้องนำเงินไปชำระภายใน 15 วัน นับตั้งแต่วันที่ซื้อทรัพย์ได้ ทั้งนี้ถ้าอยู่ระหว่างการรวบรวมเงิน หรือกำลังยื่นขอสินเชื่อ ก็สามารถยื่นคำร้องขอขยายระยะเวลาการชำระเงินได้ แต่ถ้าครบกำหนดระยะเวลาแล้ว ยังไม่สามารถชำระเงินส่วนที่เหลือได้ก็จะถูกริบเงินมัดจำ 

          ดังนั้น หากใครสนใจซื้อบ้านด้วยทางเลือกนี้ ก็ควรเตรียมเงินให้พร้อมสำหรับเป็นเงินวางประกันในการประมูล และหากซื้อบ้านด้วยการกู้เงินธนาคาร อาจให้เจ้าหน้าที่ธนาคารช่วยประเมินความสามารถในการชำระหนี้ไว้ในเบื้องต้นก่อน เพื่อความรวดเร็วและมั่นใจในการยื่นกู้

3) ซื้อบ้านทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร
          หลังจากที่ลูกหนี้ถูกฟ้องยึดทรัพย์และนำทรัพย์ไปประมูลขายทอดตลาดโดยกรมบังคับคดีแล้ว ธนาคารอาจทำการซื้อคืนด้วยการประมูล และเมื่อธนาคารประมูลทรัพย์นั้นได้ ก็จะนำกลับมาขายให้กับผู้ที่สนใจ เป็นทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร หรือที่เรียกว่า “NPA” นั่นเอง

          ข้อดี ขั้นตอนการเสนอซื้อทรัพย์สินรอการขายของธนาคารไม่ยุ่งยากเท่ากับการประมูลบ้านจากกรมบังคับดคี โดยสามารถดูบ้านที่สนใจผ่านทางเว็บไซต์ทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร ซึ่งมั่นใจได้ว่าจะไม่ถูกหลอก เพราะเป็นการซื้อโดยตรงกับธนาคารที่ผ่านการตรวจสอบมาแล้ว

          ข้อควรรู้
               • มีเงื่อนไขการยึดเงินหากกู้ไม่ผ่านหรือไม่ เนื่องจากบางธนาคารอาจมีข้อกำหนดที่จะไม่คืนเงินประกันการเสนอซื้อหรือเงินมัดจำ ในกรณีที่ยื่นกู้ไม่ผ่าน โดยการยื่นเสนอซื้อทรัพย์สินรอการขายจะต้องวางเงินค่าประกันการเสนอซื้อหรือวางเงินมัดจำตามที่กำหนด ซึ่งแต่ละธนาคารมีเงื่อนไขที่แตกต่างกันไป เช่น อาจกำหนดให้วางเงินประกันการเสนอซื้อ 1% ของราคาที่เสนอซื้อ เป็นต้น ดังนั้นเพื่อป้องกันการถูกยึดเงิน แนะนำว่าควรแจ้งเจ้าหน้าที่ธนาคารประเมินความสามารถในการชำระหนี้เสียก่อนว่ามีแนวโน้มจะกู้ผ่านหรือไม่ 
               • กู้ธนาคารที่ไหนก็ได้ โดยไม่จำเป็นต้องยื่นกู้ธนาคารที่ขายทรัพย์สินเท่านั้น แต่การกู้กับธนาคารที่ขายทรัพย์อาจได้รับความสะดวกในด้านการยื่นเอกสาร หรืออาจมีโปรโมชั่นให้กับผู้ซื้อทรัพย์ ก่อนการยื่นกู้จึงควรเปรียบเทียบดอกเบี้ยและโปรโมชั่นกับหลายๆ ธนาคาร เพื่อช่วยประหยัดดอกเบี้ยจ่ายและได้ประโยชน์มากที่สุด
               • ระวังผู้อาศัยเดิมไม่ย้ายออก เช่นเดียวกับการซื้อบ้านจากการประมูลกรมบังคับคดีที่อาจยังมีผู้อาศัยเดิมอยู่ ก่อนการวางเงินยื่นเสนอซื้อจึงควรแจ้งเจ้าหน้าที่เพื่อขอเข้าดูบ้านจริง 

          การซื้อบ้านมือสองไม่ว่าจะเป็นทางเลือกใดก็ตาม อาจมีค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซ่มบ้านให้พร้อมก่อนเข้าอยู่อาศัย ดังนั้น เราควรเข้าไปดูสภาพบ้าน หากพบว่าสภาพบ้านทรุดโทรมต้องซ่อมแซม ก็ควรพาผู้รับเหมาเข้าไปประเมินราคาค่าซ่อมแซม เพื่อให้รู้ว่าต้องใช้เงินเท่าไร และคุ้มค่าหรือไม่ที่จะซื้อบ้านมือสองหลังนั้น

บทความที่เกี่ยวข้อง: 

Tool: เปรียบเทียบดอกเบี้ยเงินกู้


ให้คะแนนบทความ

นารีรัตน์ กำเลิศทอง AFPT

ฝ่ายพัฒนาการให้คำปรึกษาลูกค้า ธนาคารกสิกรไทย