12 เม.ย. 62

อยากซื้อบ้านมือสอง ตอน ประมูลบ้านจากกรมบังคับคดี

คะแนนเฉลี่ย

สินเชื่อ

​​​​​​​​​​อยากซื้อบ้านมือสอง ตอน ประมูลบ้านจากกรมบังคับคดี


          หลายคนที่อยากมีบ้านเป็นของตนเองสักหลัง โดยไม่ได้กำหนดว่าต้องเป็นบ้านใหม่เท่านั้น แต่เน้นที่ราคาย่อมเยา ทางเลือกหนึ่งที่สามารถตอบโจทย์นี้ได้คือ “การประมูลบ้านจากกรมบังคับคดี” หรือคนส่วนใหญ่เรียกกันว่า “ขายทอดตลาดบ้าน” นั่นเอง ซึ่งหมายถึงบ้านที่นำไปจำนองไว้กับธนาคารเพื่อเป็นหลักประกันการกู้ยืมเงิน แต่เมื่อถึงวันที่ครบกำหนดชำระแล้วไม่สามารถชำระคืนได้ จึงถูกธนาคารฟ้องร้องบังคับคดี เพื่อให้ศาลมีคำสั่งให้นำบ้านหลังดังกล่าวออกมาขายให้กับบุคคลอื่นๆ ที่สนใจผ่านทางกรมบังคับคดี แล้วนำเงินที่ได้รับจากการประมูลขายทอดตลาดนี้มาชำระหนี้คืนให้กับธนาคาร
          ผู้ที่สนใจประมูลซื้อบ้านประเภทนี้มีข้อดีที่เห็นได้ชัดคือ มีราคาถูกกว่าท้องตลาด 30%-50% โดยประมาณ ซึ่งขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย เช่น สภาพของบ้าน ทำเลที่ตั้ง เป็นต้น ทั้งนี้ ผู้เขียนเคยเข้าไปค้นหาคอนโดฯ ในเมืองที่อยู่ใกล้กับรถไฟฟ้า พบว่า ราคาเปิดประมูลหรือราคาตั้งต้นถูกกว่าท้องตลาดประมาณ 10% ซึ่งอาจเป็นเพราะทำเลที่ดีหรือมีสภาพที่ยังไม่ทรุดโทรมนัก สำหรับแนวทางการประมูลซื้อบ้านจากกรมบังคับคดีมีวิธีการอย่างไร และต้องเตรียมตัวอย่างไรบ้าง K-Expert มีคำแนะนำมาฝากกัน

ค้นหาบ้านที่ต้องการได้จากที่ไหน ?
          1. วิธีที่สะดวกคือเข้าไปค้นหาในอินเทอร์เน็ต โดยพิมพ์คำว่า “ประมูลบ้าน กรมบังคับคดี” จากนั้นเข้าสู่เว็บไซต์ของกรมบังคับคดี (www.led.go.th) แล้วค้นหาบ้านที่เราต้องการ ตรวจสอบรายละเอียดให้ครบถ้วน ซึ่งข้อมูลสำคัญที่ควรตรวจสอบ เช่น ลักษณะบ้านที่ขาย ราคาประมูลตั้งต้น จำนวนเงินที่ต้องวางหลักประกัน และเงื่อนไขในการขาย ซึ่งในส่วนของเงื่อนไขการขาย แนะนำให้เลือก “ขายโดยปลอดการจำนอง” เพราะหากเราชนะการประมูล และชำระเงินครบถ้วนแล้ว สามารถไปโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดินได้ทันที (ไม่มีภาระหนี้ติดมา) ทั้งนี้ อย่าลืมเปรียบเทียบบ้านที่ต้องการประมูลกับราคาขายในท้องตลาดอีกครั้ง เช่น เช็กจากเว็บไซต์ขายบ้านมือสองดูว่าราคาซื้อขายมีความต่างกันหรือไม่ เพื่อใช้เป็นข้อมูลในการตัดสินใจ
          2. เมื่อได้บ้านที่ต้องการแล้ว ต้องเข้าไปสำรวจให้เห็นสภาพจริงว่าเป็นอย่างไร เนื่องจากภาพถ่ายในเว็บไซต์อาจไม่ตรงกับสภาพปัจจุบัน ทั้งนี้ ควรพาผู้รับเหมาเข้าไปช่วยประเมินค่าซ่อมแซมหรือปรับปรุงด้วย เพื่อจะได้คาดการณ์ราคาซื้อบวกกับค่าซ่อมแซมได้ใกล้เคียง เพื่อจะได้เตรียมงบประมาณไว้ให้เพียงพอ

          ยิ่งหากบ้านที่เราไปดูมีผู้พักอาศัยเดิมอยู่ และเขาไม่อนุญาตให้เข้าไปดูสภาพภายในบ้าน จะทำให้เราไม่สามารถประเมินค่าซ่อมแซมได้ อีกทั้ง ถ้าต้องกู้เงินธนาคารมาเพื่อซื้อบ้านด้วยแล้ว และผู้ประเมินทรัพย์สินของธนาคารก็จะไม่สามารถเข้าไปสำรวจได้ อาจส่งผลให้ธนาคารไม่ปล่อยกู้ หรือมีแนวโน้มได้ราคาประเมินที่ต่ำกว่าราคาตลาด เพราะประเมินได้แต่ภายนอกเท่านั้น

          สิ่งที่ควรรู้ คือ การประมูลบ้านที่ผู้พักอาศัยเดิมยังไม่ย้ายออก ถ้าเราชนะการประมูลและชำระเงินเรียบร้อยแล้ว หากผู้พักอาศัยเดิมไม่ยอมย้ายออก เราสามารถยื่นคำร้องต่อศาลที่ทรัพย์นั้นตั้งอยู่เพื่อขอให้ศาลออกหมายบังคับคดี และให้เจ้าพนักงานบังคับคดีไปขับไล่แทน โดยที่เราไม่ต้องไปยื่นฟ้องใหม่
 
ต้องเตรียมตัวอย่างไรเมื่อเข้าประมูลบ้านจากกรมบังคับคดี ? 
          เมื่อตัดสินใจแล้วว่าอยากได้บ้านหลังนี้ ก็มาถึงการเตรียมตัวเข้าร่วมประมูล อย่างแรกคือตรวจสอบกับเจ้าพนักงานบังคับคดีอีกครั้งโดยสามารถโทรศัพท์ไปสอบถามกับเจ้าของสำนวน (ผู้ที่ดูแลเรื่องนี้) เพื่อยืนยันวันที่ประมูล จำนวนเงินที่ต้องวางหลักประกัน (เงินสดหรือแคชเชียร์เช็ค) จากนั้นในวันประมูลให้ไปลงทะเบียนเพื่อขอรับป้ายประมูล โดยต้องเตรียม
          1. บัตรประชาชน พร้อมสำเนาที่เซ็นชื่อแล้ว 
          2. วางหลักประกัน 
          จากนั้นจึงเข้าสู่ขั้นตอนเริ่มต้นประมูล โดยแนะนำให้ผู้เข้าร่วมประมูลกำหนดวงเงินที่จะประมูลแน่นอน หากมีการไล่ราคาจนสูงกว่าวงเงินที่กำหนด ควรหยุดประมูลทันที มิฉะนั้น จะทำให้ได้บ้านในราคาที่แพงกว่าที่ตั้งใจไว้ได้ซึ่งไม่ใช่ข้อดีของการประมูลบ้านแน่นอน 
​          หลังชนะการประมูลต้องทำสัญญาซื้อขายและชำระเงินส่วนที่เหลือภายใน 15 วัน หากดำเนินการไม่ทัน สามารถขอขยายระยะเวลาได้ไม่เกิน 3 เดือน แต่ต้องมีเหตุผลพร้อมนำหลักฐานมาแสดง เช่น อยู่ระหว่างขอเงินกู้จากธนาคาร เป็นต้น จากนั้นเมื่อชำระเงินส่วนที่เหลือครบถ้วนแล้ว จะได้รับหนังสือโอนกรรมสิทธิ์เพื่อนำไปยังสำนักงานที่ดิน ให้เจ้าพนักงานที่ดินจดทะเบียนระงับการจำนอง และโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อต่อไป อย่างไรก็ตาม ถ้าไม่สามารถชำระเงินส่วนที่เหลือได้ภายในกำหนด ทางกรมบังคับคดีจะไม่มีการคืนเงินวางหลักประกันที่ได้เคยวางไว้ในทุกกรณี
 
          สิ่งที่ควรรู้ คือ การประมูลจะกำหนดไว้ 4 ครั้ง โดยกำหนดราคาประมูลเริ่มต้นไว้อย่างชัดเจน ในกรณีที่แต่ละครั้งไม่มีผู้เข้าร่วมประมูลจะมีการลดราคาลงครั้งละ 10% ตัวอย่างเช่น 
          • ครั้งที่ 1 (เดือนที่ 1) ราคาประมูลเริ่มต้น 1 ล้านบาท 
          • ครั้งที่ 2 (เดือนที่ 2) ราคาประมูลลดลงเหลือ 90% ของราคาเริ่มต้น เท่ากับ 9 แสนบาท หากไม่มีผู้เข้าร่วมประมูล
          • ครั้งที่ 3 (เดือนที่ 3) ราคาประมูลลดลงเหลือ 80% ของราคาเริ่มต้น เท่ากับ 8 แสนบาท  หากไม่มีผู้เข้าร่วมประมูล
          • ครั้งที่ 4 (เดือนที่ 4) ราคาประมูลลดลงเหลือ 70% ของราคาเริ่มต้น เท่ากับ 7 แสนบาท หากไม่มีผู้เข้าร่วมประมูล
          • หากผ่านมา 4 ครั้งแล้วยังไม่มีผู้เข้าร่วมประมูลอีก บ้านหลังนี้จะเปิดประมูลครั้งใหม่ในราคาเริ่มต้นที่ 70% ของราคาเปิดครั้งแรก โดยที่ราคาประมูลจะไม่ลดลงอีกแล้ว 
          ดังนั้น หากเข้าประมูลแล้วเห็นว่าไม่มีคนเข้าร่วมประมูล อาจตัดสินใจรอจนถึงครั้งที่ 4 เพื่อให้ราคาเริ่มต้นลดลงเหลือเพียง 70% แต่ต้องระวังว่า ผู้เข้าร่วมประมูลหลายคนก็รอจนถึงครั้งที่ 4 แล้วค่อยประมูลเช่นกัน จึงมีโอกาสที่เราอาจไม่ชนะการประมูลในครั้งนี้ได้

มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้างที่ต้องเตรียม ? 
​          การเข้าร่วมประมูลบ้านจากกรมบังคับคดี ต้องเตรียมเงินไว้ในจำนวนที่มากพอสมควร โดยแบ่งตามหน่วยงานที่เป็นผู้รับเงิน

          สำนักงานบังคับคดี
          • เงินที่ต้องนำมาวางไว้เป็นหลักประกันในการประมูล ขึ้นอยู่กับราคาประเมินของบ้านที่เราจะซื้อ
          • เงินส่วนต่างที่จะนำมาชำระในส่วนที่เหลือหากประมูลได้ ซึ่งมาจากเงินออมของตนเอง หรือมาจากการกู้เงินธนาคาร โดยแนะนำให้ยื่นกู้กับธนาคารที่เป็นเจ้าของทรัพย์เพื่อความสะดวกในการดำเนินธุรกรรม หรือจะยื่นกู้กับธนาคารที่เรามีบัญชีอยู่ก็ได้ แต่ควรทำเรื่องรอไว้ทันทีที่คิดว่าจะเข้าประมูล เพื่อจะได้ทันตามระยะเวลาที่กำหนด
          • ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาซื้อขาย (ราคาที่ชนะการประมูล)

          สำนักงานที่ดิน
          • ค่าโอน 2% ของราคาประเมินที่ดิน
          • ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คิดจากราคาประเมินของสำนักงานที่ดิน หักด้วยค่าใช้จ่ายตามที่กรมสรรพากรกำหนด แล้วนำมาคำนวณด้วยอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา โดยไม่ยกเว้นเงินได้ 150,000 บาทแรก
          • ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมินสำนักงานที่ดิน (เลือกราคาที่สูงกว่า) หากต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ให้นำใบเสร็จที่ได้รับจากกรมที่ดินไปขอคืนค่าอากรแสตมป์ 0.5% ภายใน 7 วันนับจากวันที่ได้รับหนังสือโอนกรรมสิทธิ์ของกรมบังคับคดี หากเกิน 7 วันต้องไปทำเรื่องขอคืนเองที่กรมสรรพากร
          • ค่าจำนอง 1% ของวงเงินจำนอง สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท หากเป็นห้องชุดไม่มีเพดานสูงสุด (กรณีกู้เงินธนาคาร)

          ธนาคาร (กรณีต้องกู้เงินจากธนาคาร)
          • ค่าประเมินราคาทรัพย์สิน (ตามประกาศธนาคาร)
          • ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้ สูงสุดไม่เกิน 10,000 บาท
          • ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย (ตามอัตราของบริษัทประกันภัย)
          การประมูลบ้านจากกรมบังคับคดีถือว่าเป็นทางเลือกที่ดี แต่มีสิ่งที่ควรให้ความสำคัญหลายเรื่อง เช่น การตรวจสอบสภาพบ้าน การประเมินค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม กำหนดวงเงินในการประมูลที่แน่อน หากต้องกู้เงินจากธนาคารควรติดต่อตั้งแต่ที่คิดว่าจะเข้าไปประมูล และเตรียมเงินเผื่อไว้สำหรับค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่จะเกิดขึ้น ซึ่งมีจำนวนเงินที่มากพอสมควร  ดังนั้น ก่อนตัดสินใจประมูลบ้านจากกรมบังคับคดี ควรประเมินข้อดีและข้อควรระวังต่างๆ  เพื่อให้เกิดความคุ้มค่ามากที่สุด

บทความที่เกี่ยวข้อง :

ให้คะแนนบทความ

พฤทธิ์ จำรัสพันธุ์ AFPT

ฝ่ายพัฒนาการให้คำปรึกษาลูกค้า ธนาคารกสิกรไทย