11 มี.ค. 62

อยากซื้อบ้านมือสอง ตอน ซื้อตรงจากคนขาย

คะแนนเฉลี่ย

สินเชื่อ

อยากซื้อบ้านมือสอง ตอน ซื้อตรงจากคนขาย


          สำหรับใครที่กำลังมองหาบ้านมือสองที่ถูกใจสักหลัง โดยเฉพาะซื้อไว้เพื่ออยู่อาศัยเอง การซื้อบ้านโดยตรงจากคนขาย ไม่ว่าจะเป็นเจ้าของบ้านขายเอง หรือขายผ่านนายหน้า ถือว่าเป็นทางเลือกแรกๆ ที่ช่วยให้เราได้บ้านที่ถูกใจทั้งทำเล สภาพแวดล้อม แถมยังมีโอกาสได้บ้านไม่ทรุดโทรมมากนัก และสามารถต่อรองราคา ตกลงค่าใช้จ่ายกันได้อีกด้วย ปัจจุบันการซื้อบ้านมือสองมีช่องทางในการค้นหาและติดต่อผู้ขายที่สะดวกมากขึ้น หากใครอยากซื้อบ้านมือสองด้วยทางเลือกนี้ แต่ยังไม่รู้จะเริ่มต้นอย่างไร K-Expert มีคำแนะนำค่ะ


1) หาบ้านประกาศขายได้ที่ไหน?
               ขั้นตอนแรกในการซื้อบ้านมือสอง คือ การหาบ้านที่ถูกใจค่ะ ถ้ายังไม่รู้ว่าจะเริ่มหาบ้านมือสองจากช่องทางไหนดี ขอแนะนำช่องทางในการหาบ้านที่เจ้าของบ้านหรือนายหน้ามักประกาศขายบ้าน ซึ่งได้แก่  
               • ค้นหาผ่านเว็บไซต์ประกาศขายบ้าน ถือว่าเป็นช่องทางที่ได้รับความนิยม เพราะสะดวก ทำได้ง่ายเพียงแค่ค้นหาเว็บไซต์ประกาศขายบ้านผ่าน Google โดยเมื่อเราเข้าเว็บไซต์ประกาศขายบ้านแล้ว ก็สามารถใส่เงื่อนไขในการค้นหาที่ต้องการได้ เช่น ที่ตั้ง ช่วงราคา ประเภทบ้าน ฯลฯ หลังจากใส่เงื่อนไขแล้ว ก็จะมีบ้านหลายๆ หลัง ตามเงื่อนไขมาให้เลือก วิธีนี้จึงทำให้เราสามารถเปรียบเทียบบ้าน​หลายๆ หลังได้ในเวลาเดียวกัน แต่การค้นหาบ้านด้วยช่องทางนี้มีข้อจำกัด เนื่องจากเห็นบ้านเพียงแค่รูปภาพที่ผู้ขายนำมาลงประกาศเท่านั้น สภาพบ้านจริงจึงอาจมีการเปลี่ยนแปลงไปจากรูปภาพ ดังนั้น หากเลือกบ้านที่ถูกใจผ่านเว็บไซต์ได้แล้วก็ควรไปดูสภาพบ้าน รวมถึงสภาพแวดล้อมจริงๆ ด้วย
               • ตระเวนหาบ้านติดประกาศขาย เป็นช่องทางที่ทำให้ได้เห็นสภาพบ้าน สภาพแวดล้อม รวมทั้งการเดินทางที่แท้จริง เนื่องจากเราจะเลือกไปค้นหาบ้านตามพื้นที่หรือทำเลที่สนใจ ด้วยการเดินทางไปดูสถานที่จริงว่ามีบ้านหลังไหนติดประกาศขายไว้บ้าง ซึ่งการค้นหาบ้านด้วยวิธีนี้อาจมีข้อจำกัดในบางกรณี เช่น โครงการหมู่บ้านหรือคอนโดฯ ที่มีระบบรักษาความปลอดภัยอาจไม่อนุญาตให้เราเข้าไปในโครงการ เพื่อค้นหาบ้านหรือคอนโดฯ ประกาศขายได้ นอกจากนี้ การตระเวนหาบ้านจะมีค่าใช้จ่ายเกิดขึ้น เช่น ค่าน้ำมัน ค่าทางด่วน เป็นต้น ซึ่งมีหลายคนที่ตระเวนหาบ้านทั้งวัน แต่ก็ยังไม่ได้บ้านที่ถูกใจสักที จนอาจทำให้รู้สึกเสียเวลากับการหาบ้านได้
          อย่างไรก็ตาม การหาบ้านที่ถูกใจทั้งในเรื่องของราคา ทำเล สภาพบ้าน สภาพแวดล้อมให้ได้สักหลัง อาจต้องใช้ทั้ง 2 วิธีประกอบกัน


2) เจอบ้านถูกใจแล้วต้องทำอย่างไรต่อ?
               โดยปกติแล้วหากเราซื้อบ้านมือหนึ่งผ่านโครงการก็มักจะมีเจ้าหน้าที่โครงการคอยอำนวยความสะดวกทั้งในด้านเอกสาร สัญญาต่างๆ  และติดต่อกับเจ้าหน้าที่ธนาคารให้ แต่หากเป็นการซื้อบ้านมือสองเราอาจต้องดำเนินการเองทั้งหมด ซึ่งสิ่งที่ต้องดำเนินการต่อหลังจากเลือกบ้านที่ถูกใจได้แล้วมีดังนี้
               • ติดต่อผู้ขาย เพื่อตกลงราคาและทำสัญญาจะซื้อจะขาย โดยระบุราคาที่ได้ตกลงซื้อขายกัน การจ่ายเงินมัดจำ การจ่ายเงินส่วนที่เหลือว่าจะชำระเมื่อไหร่ ซึ่งผู้ขายอาจกำหนดเงื่อนไขการยึดเงินมัดจำ ในกรณีที่ผู้ซื้​​อไม่สามารถชำระเงินส่วนที่เหลือได้ตามระยะเวลาที่กำหนด นอกจากนี้ควรมีการตกลงเรื่องค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกิดขึ้น และระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายด้วย เพื่อป้องกันการเกิดปัญหาระหว่างผู้ซื้อผู้ขายในภายหลัง เมื่อตกลงและทำสัญญาจะซื้อจะขายกันเรียบร้อยแล้ว ผู้ซื้อจะต้องนำสัญญาจะซื้อจะขาย พร้อมสำเนาโฉนดที่ดินที่ได้จากผู้ขายไปใช้เป็นเอกสารในการยื่นกู้
               • ติดต่อธนาคาร และเตรียมเอกสารต่างๆ ไปยื่นกู้ โดยเอกสารที่ใช้ในการยื่นกู้ ได้แก่ เอกสารแสดงตนและเอกสารทางการเงินที่แสดงแหล่งที่มาของรายได้ เช่น 
               - พนักงานประจำ ใช้สลิปเงินเดือนหรือหนังสือรับรองเงิน​​​เดือ​น รายการเดินบัญชีย้อนหลังอย่างน้อย 6 เดือน เป็นต้น
               - เจ้าของกิจการ ใช้ทะเบียนพาณิชย์ รูปถ่ายกิจการ ใบอนุญาตประกอบกิจการหรือสัญญาเช่าพื้นที่  รายการเดินบัญชีย้อนหลังอย่างน้อย 6 เดือน เป็นต้น
 นอกจากนี้ยังต้องมีเอกสารที่แสดงถึงการซื้อขายบ้านมือสองด้วย นั่นก็คือ สัญญาจะซื้อจะขายและสำเนาโฉนดที่ดินที่ได้จากผู้ขาย 
               • แจ้งผู้ขายและธนาคาร เพื่อนัดวันโอนบ้านที่สำนักงานที่ดิน หลังจากที่ได้รับการอนุมัติเงินกู้ซื้อบ้านมือสองกับธนาคารเรียบร้อยแล้ว ในวันนัดหมายที่สำนักงานที่ดิน ผู้ขายจะทำการโอนบ้านให้ผู้ซื้อ และ​ผู้ซื้อจะนำบ้านไปจำนองต่อให้กับธนาคาร เพื่อใช้เป็นหลักประกันในการกู้เงิน โดยผู้ขายจะได้รับเงินจากการขายบ้านทั้งหมดในวันนั้น ดังนั้นการโอนบ้านและจำนองจะต้องทำให้เสร็จสิ้นในวันเดียวกัน โดยทั้ง 3 ฝ่าย ได้แก่ ผู้ซื้อ ผู้ขาย และธนาคาร จะต้องมาพร้อมกันนั่นเอง แต่หากไม่สามารถไปดำเนินการด้วยตนเองได้ ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายสามารถมอบอำนาจให้ผู้อื่นไปดำเนินการแทนได้


 3) ข้อควรรู้ก่อนตัดสินใจซื้อ
               การซื้อบ้านมือสองด้วยวิธีซื้อโดยตรงจากคนขายนั้น มีหลายๆ ประเด็นที่เราควรทราบก่อนการตัดสินใจซื้อ ซึ่งได้แก่
               • การตรวจสอบโฉนด ว่ามีสถานะเป็นอย่างไร ปลอดภาระหรือติดจำนองอยู่ และที่สำคัญควรตรวจเช็กว่าผู้ขายเป็นเจ้าของจริงๆ หรือไม่ เพื่อป้องกันการถูกหลอก โดยก่อนจ่ายเงินมัดจำและทำสัญญาจะซื้อจะขาย ผู้ซื้อควรตรวจสอบโฉนดที่ผู้ขายนำมาให้ หากโฉนดเป็นสำเนาควรดูว่า ได้มีการรับรองจากเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินหรือไม่และระบุวันที่รับรองตั้งแต่เมื่อไหร่ ทั้งนี้การคัดสำเนาโฉนดเจ้าของโฉนดซึ่งก็คือผู้ขายสามารถไปดำเนินการเอง หรือมอบอำนาจให้ผู้อื่นไปแทนก็ได้ โฉนดที่ขอคัดจากสำนักงานที่ดินจะมีเจ้าหน้าที่ลงนามรับรองความถูกต้องพร้อมระบุวันที่รับรองไว้ในสำเนาโฉนดฉบับนั้น หรืออีกวิธีในการตรวจสอบโฉนดในกรณีที่ยื่นกู้ซื้อบ้านคือการส่งประเมินราคากับธนาคารก็ได้
               • การเตรียมเงินส่วนต่างให้พร้อม เพราะราคาบ้านมือสองอาจมีราคาสูงจากการตกแต่งบ้านให้พร้อมเข้าอยู่ หรือทำเลดี และเนื่องจากการกู้ซื้อบ้านมือสองโดยทั่วไปธนาคารจะให้วงเงินกู้ไม่เกิน 80% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย(เลือกที่ต่ำกว่า) เท่ากับว่าผู้ซื้อจะต้องเตรียมเงินก้อนไปจ่ายให้กับผู้ขายในวันโอนบ้านอยู่ที่ประมาณ 20% ของราคาซื้อขาย ซึ่งต่างจากการซื้อบ้านมือหนึ่งกับโครงการที่สามารถผ่อนดาวน์ไปได้เรื่อยๆ ก่อนการยื่นกู้จริง 
               • ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งประกอบไปด้วยค่าใช้จ่ายทั้งฝั่งผู้ซื้อและผู้ขาย ดังนี้
          o ค่าใช้จ่ายการซื้อ ได้แก่​
               - ค่าจำนอง 1% ของวงเงินกู้ (ในกรณีที่กู้เงิน)
          o ค่าใช้จ่ายการขาย ได้แก่
               - ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย โดยใช้ราคาบ้านจากราค​าประเมินของสำนักงานที่ดิน หักด้วยค่าใช้จ่ายตามที่กรมสรรพากรกำหนด แล้วนำมาคำนวณด้วยอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา โดยไม่ยกเว้นเงินได้ 150,000 บาทแร​ก
               - ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมินสำนักงานที่ดิน (เลือกราคาที่สูงกว่า) แต่ทั้งนี้หากถือครองบ้านเกิน 5 ปี(ดูวันที่หลังโฉนด) หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี หรือบ้านที่ขายได้รับมรดกมา ก็จะไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
               - ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมินสำนักงานที่ดิน (เลือกราคาที่สูงกว่า) โดยจะเสียค่าอากรแสตมป์ในกรณีที่ไม่ได้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ​​


          นอกจากนี้ยังมีค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมินสำนักงานที่ดิน ซึ่งเกิดขึ้นจากการซื้อขาย โดยค่าใช้จ่ายส่วนนี้อยู่ที่ตกลงกันว่าจะจ่ายกันอย่างไร เช่น ผู้ซื้อผู้ขายแบ่งจ่ายคนละครึ่ง เป็นต้น


          การซื้อบ้านมือสองด้วยวิธีซื้อตรงจากคนขายนั้นมีหลายๆ ประเด็นที่ควรให้ความสำคัญ ไม่ว่าจะเป็นการหาบ้าน การเตรียมเงินไว้จ่ายส่วนต่างหรือค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกิดขึ้น เป็นต้น ดังนั้น ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านมือสองจึงควรประเมินถึงข้อดีและข้อจำกัดที่มี เพื่อให้การซื้อบ้านมือสองคุ้มค่ามากที่สุด​


​บทความที่เกี่ยวข้อง :

อยากซื้อบ้านมือสอง ตอน ทางเลือก

3 จุดที่ต้องดู เมื่อเลือกซื้อบ้านขายทอดตลาด (NPA)​



ให้คะแนนบทความ