07 ส.ค. 61

ต่อเติมบ้านอย่างไรให้ถูกต้อง ถูกเงิน และถูกใจ

คะแนนเฉลี่ย

สินเชื่อ

​​​​​​​​​​​ต่อเติมบ้านอย่างไรให้ถูกต้อง ถูกเงิน และถูกใจ 

​​​​          การต่อเติมบ้าน ไม่ว่าจะเป็นบ้านใหม่ บ้านเก่า หรือบ้านในโครงการจัดสรร ถือว่าเป็นสิ่งที่พบเห็นได้โดยทั่วไป เนื่องจากเจ้าของบ้านมีความต้องการที่จะปรับปรุงหรือเพิ่มพื้นที่ใช้สอย เพื่อรองรับกับความต้องการของสมาชิกในครอบครัว การต่อเติมที่นิยมทำกันมาก เช่น ต่อเติมครัวไทย เพื่อแยกโซนประกอบอาหารอย่างชัดเจน ต่อเติมโรงรถ เพื่อกันแดดกันฝน และช่วยถนอมสีรถยนต์ หรือการต่อเติมห้องสำหรับผู้สูงอายุ ส่วนมากจะต่อเติมชั้นล่าง เพื่อความสะดวกสบายและความปลอดภัยในการใช้ชีวิตประจำวันของผู้สูงอายุภายในบ้าน 

          

          ทั้งนี้ การต่อเติมบ้านที่ดีนอกจากจะมีความมั่นคง แข็งแรง ปลอดภัยแล้ว ควรจะช่วยเพิ่มความสวยงามให้กับตัวบ้านอีกด้วย แต่ก่อนที่จะทำการต่อเติมบ้าน K-Expert มีข้อแนะนำมาฝาก สำหรับใช้เป็นแนวทางในการต่อเติมบ้านให้ถูกต้อง ถูกเงิน และถูกใจ​


ต่อเติมบ้านให้ถูกต้อง​

          ก่อนที่จะคิดถึงเรื่องของการออกแบบบ้าน หรือการหาผู้รับเหมา ควรพิจารณาก่อนว่าการ “ต่อเติมบ้านให้ถูกต้อง” ต้องทำอย่างไร คำว่า ต่อเติมบ้าน เป็นคำพูดที่นิยมเรียกกันจนติดปาก แต่ตาม พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร จะใช้คำว่า "ดัดแปลง" จะให้ความหมายกว้างกว่าต่​​​อเติม และหากการต่อเติมเข้าหลักเกณฑ์ของคำว่า "ดัดแปลง" ตาม พ.ร.บ. นี้คือ "การเปลี่ยนแปลงต่อเติม เพิ่ม ลด หรือขยาย ซึ่งลักษณะขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก เนื้อที่ของโครงสร้างอาคารหรือส่วนต่างๆ ของอาคาร ที่ได้ก่อสร้างไว้แล้วให้ผิดไปจากเดิม" เช่น การต่อเติมครัวด้านหลังบ้าน ถือว่าเป็นการดัดแปลงตาม พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร แต่ต่อเติมบางเรื่องเป็นเรื่องของการซ่อมแซม หรือเป็นเรื่องเล็กน้อย กฎหมายก็อนุโลมว่า ไม่ต้องขออนุญาต หรือแจ้งเจ้าพนักงาน เรื่องที่เป็นข้อยกเว้นที่สามารถดำเนินการได้ทันทีโดยไม่ต้องขออนุญาต (ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 11 พ.ศ. 2528) มีดังนี้

​         

  •            -​​การขยาย (หรือลด) เนื้อที่ของพื้นชั้นใดชั้นหนึ่งรวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร และไม่มีการเพิ่ม (หรือลด) จำนวนเสาหรือคาน
           - การขยาย (หรือลด) เนื้อที่ของหลังคาให้มีเนื้อที่มากขึ้นรวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร และไม่มีการเพิ่ม (หรือลด) จำนวนเสาหรือคาน
           ​- การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างอาคาร เช่น เสา คาน ฐานราก และโครงสร้างนั้นไม่ใช่คอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรง หรือเหล็กโครงสร้างรูปพรรณ โดยการเปลี่ยนแปลงนั้นใช้วัสดุ ขนาด จำนวน และชนิดเดียวกับของเดิม ดังนั้น ถ้าโครงสร้างอาคารที่เราเปลี่ยนเป็นคอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรง หรือเหล็กโครงสร้างรูปพรรณ เราจะต้องขอ หรือแจ้งเจ้าพนักงานเสมอ แม้ขนาด จำนวน วัสดุ หรือชนิดเสา หรือคานที่เป็นโครงสร้างนั้นจะเหมือนเดิมทุกอย่างก็ตาม
           - การเปลี่ยนส่วนใดๆ ก็ตามในบ้านที่ไม่ใช่ส่วนที่เป็นโครงสร้างอาคาร (เช่น ประตู ฝ้าเพดาน พื้น ผนัง) โดยใช้วัสดุชนิดเดียวกับของเดิม หรือวัสดุชนิดอื่นซึ่งไม่เป็นการเพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างของอาคารเดิมเกิน 10% ของน้ำหนักเดิม
           - การเปลี่ยน ต่อเติม เพิ่ม ลด หรือขยายซึ่งลักษณะ ขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก หรือเนื้อที่ส่วนใดๆ ก็ตามในบ้านที่ไม่ใช่ส่วนที่เป็นโครงสร้างอาคาร เช่น ประตู ฝ้าเพดาน พื้น ผนัง และการดำเนินการพวกนี้ไม่เป็นการเพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างเกิน 10% ของโครงสร้างอาคารเดิม

          หากศึกษาไม่ดีอาจทำผิดกฎหมายได้ และอาจได้รับโทษเพิ่มอีก เพราะตามกฎหมายกำหนดว่าการดัดแปลงอาคารโดยมิได้รับอนุญาต มีโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

     ​     นอกจากนี้ ยังมีหลักเกณฑ์เรื่องระยะถอยร่น หรือระยะห่างระหว่างอาคารกับที่ด้านข้าง หรือถนนอีกด้วย ซึ่งจะดัดแปลงให้ฝ่าฝืนหลักเกณฑ์พวกนี้ไม่ได้เช่นกัน ทั้งนี้ ไม่ว่าจะได้รับอนุญาตในการดัดแปลงหรือไม่ก็ตาม (ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 55 พ.ศ. 2543)

          อย่าลืมบอกกล่าวเพื่อนบ้านให้ทราบด้วย เป็นเรื่องที่ควรทำอย่างยิ่ง เพราะบางบ้านมีผู้สูงอายุหรือเด็กอ่อน พักอยู่ ซึ่งการต่อเติมบ้านนั้นหลีกเลี่ยงไม่ได้ที่จะต้องมีเรื่องของเสียงดัง หรือกลิ่นจากพวกสี หรือทินเนอร์ เป็นต้น ทำให้เพื่อนบ้านได้รับผลกระทบ บางกรณีต้องทำเป็นหนังสือให้เพื่อนบ้านเซ็นรับทราบเรื่องการต่อเติมบ้านด้วย ทั้งนี้ เวลาในการทำงานของผู้รับเหมาที่เหมาะสม และไม่เป็นการรบกวนเพื่อนบ้านจนเกินไป คือ วันจันทร์ - วันศุกร์ เวลา 08.00 น. – 18.00 น. และวันเสาร์ เวลา 09.00 น. – 17.00 น. ส่วนวันอาทิตย์ หยุดพัก 1 วัน

ต่อเติมบ้านให้ถูกเงิน

          หลังจากได้ศึกษาหลักเกณฑ์การต่อเติมบ้านแล้ว ทีนี้ก็มาถึงขั้นตอน ”ต่อเติมบ้านให้ถูกเงิน” คือ การกำหนดงบประมาณในการต่อเติมบ้าน จะมากหรือน้อยเพียงใดขึ้นอยู่กับการออกแบบ วัสดุที่เลือกใช้ ค่าแรงงาน และยังมีค่าดำเนินการของผู้รับเหมาด้วย สำหรับงบประมาณที่นำมาใช้ จะมาจาก 2 แหล่งใหญ่ คือ

               1. เงินออมของครอบครัว ถ้าได้มีการวางแผนไว้ตั้งแต่แรกก็สามารถนำเงินก้อนนี้มาใช้ได้ทันที แต่ถ้ายังไม่ได้มีการวางแผนไว้ คงต้องใช้วิธีการเก็บเงินไปก่อน ถ้าเป็นแนวทางนี้คงต้องบวกเพิ่มไว้อีก 5%-10% เผื่อไว้ในกรณีที่ค่าวัสดุและค่าแรงงานมีการปรับตัวขึ้นตามแนวโน้มของเงินเฟ้อ ตัวอย่างเช่น ถ้าวันนี้ตั้งงบประมาณไว้ 240,000 บาท แต่เงินออมยังไม่เพียงพอ คาดการณ์ว่าต้องใช้ระยะเวลาอีกสัก 1 ปีข้างหน้าถึงจะพร้อม เมื่อถึงกำหนดในปีหน้าอาจจะต้องมีเงินออมถึง 270,000 บาท (ไม่ได้นำผลตอบแทนหรือดอกเบี้ยที่จะได้รับมารวมคำนวณด้วย เพื่อความเข้าใจที่ง่ายขึ้น)

               2. เงินกู้ของธนาคาร ถ้าประเมินแล้วมีความจำเป็นต้องรีบต่อเติมบ้าน ไม่สามารถรอเก็บออมได้ อีกทางเลือกหนึ่งคือใช้เงินกู้ของธนาคาร ซึ่งมีด้วยกันหลายประเภท โดยเรียงลำดับจากดอกเบี้ยแพงไปหาดอกเบี้ยถูก เช่น​

                    - สินเชื่อบุคคล ดอกเบี้ย 19%-28% ผ่อนชำระเป็นรายเดือนไม่เกิน 5 ปี ไม่ต้องใช้หลักประกัน
                    - สินเชื่อรถช่วยได้ ดอกเบี้ย ตา​มประกาศธนาคาร ผ่อนชำระเป็นรายเดือนไม่เกิน 6 ปี ใช้รถยนต์เป็นหลักประกัน
                    - สินเชื่อบ้านอเนกประสงค์ ดอกเบี้ย MRR+1% ผ่อนชำระเป็นรายเดือนไม่เกิน 15 ปี ใช้บ้านเป็นหลักประกัน
                    - สินเชื่อบ้านช่วยได้ ดอกเบี้ย MRR-0.5% ผ่อนชำระเป็นรายเดือนไม่เกิน 30 ปี ใช้บ้านเป็นหลักประกัน
                    ​- สินเชื่อบ้านรีไฟแนนซ์ ดอกเบี้ย ตามประกาศธนาคาร ผ่อนชำระเป็นรายเดือนไม่เกิน 30 ปี ใช้บ้านเป็นหลักประกัน
​                    หมายเหตุ : MRR = 7.12% ณ 3 สิงหาคม 2561


          อย่างไรก็ตาม ถ้าเลือกใช้เงินกู้ของธนาคารต้องไม่ลืมว่าจะมีภาระเรื่องการผ่อนชำระ และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ด้วย ถ้าเลือกใช้สินเชื่อที่มีบ้านเป็นหลักประกันจะมีค่าใช้จ่ายในเรื่องของค่าประเมินราคา ค่าอากรแสตมป์ติดสัญญา และค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย ส่วนสินเชื่อที่มีรถเป็นหลักประกัน จะมีค่าใช้จ่ายในเรื่องของค่าโอนทะเบียน ค่าอากรแสตมป์ติดสัญญา และค่าเบี้ยประกันภัยรถยนต์ชั้น 1, 2, 2+ (แบบใดแบบหนึ่ง) ทั้งนี้ ควรตรวจสอบเงื่อนไขโดยละเอียดอีกครั้งก่อนการกู้ การจะเลือกว่าจะใช้เงินทุนจากเงินออมของครอบครัว หรือจากเงินกู้ธนาคาร ขึ้นอยู่กับว่าสามารถรอได้หรือไม่ หรือมีความจำเป็นเร่งด่วนที่ต้องรีบดำเนินการทันที​


ต่อเติมบ้านให้ถูกใจ

          เมื่อทราบแล้วว่าต้องใช้งบประมาณเป็นจำนวนเงินเท่าไร ก็มาถึงขั้นตอน “ต่อเติมบ้านให้ถูกใจ” ขั้นตอนนี้ควรให้สมาชิกทุกคนภายในบ้านมีส่วนร่วมในการออกแบบ หรือช่วยกันระดมความคิดเห็นว่า แต่ละคนมีความต้องการแบบไหน เพื่อให้การต่อเติมบ้านทำได้ตรงใจคนในครอบครัวมากที่สุด ถ้าติดประเด็นตรงจุดใด ก็ต้องอธิบายให้ชัดเจน ส่วนเรื่องการออกแบบ ควรมีแบบสำรองไว้สัก 2-3 แบบ เผื่อกรณีถ้าใช้แบบที่ 1 แล้วเกินงบประมาณมาก ก็อาจจะต้องใช้แบบที่ 2 หรือแบบที่ 3 แทน สำหรับตัวอย่างการออกแบบต่อเติมบ้านสามารถค้นหาได้ตามอินเทอร์เน็ต ยิ่งถ้าเป็นบ้านจัดสรรในโครงการยิ่งมีตัวอย่างการออกแบบต่อเติมบ้านให้เลือกหลายแบบ ถ้าได้แบบที่ตรงใจกับสมาชิกในครอบครัว ก็ช่วยทำให้ประหยัดค่าออกแบบไปได้อีกทางหนึ่ง

          ข้อแนะนำเพิ่มเติม การต่อเติมบ้านถ้าไม่จำเป็นไม่ควรไปเชื่อมต่อกับโครงสร้างเดิมของบ้าน เพราะอาจจะมีผลทำให้โครงสร้างของบ้านชำรุดหรือเสียหายได้ เกิดอันตรายกับผู้พักอาศัย และถ้าเป็นบ้านที่มีการรับประกันโครงสร้างด้วยจะทำให้การรับประกันสิ้นสุดลง

          ขั้นตอนสุดท้าย การเลือกผู้รับเหมา เป็นขั้นตอนที่ยาก ควรหาผู้รับเหมาที่มีผลงานการก่อสร้างชัดเจน สามารถตรวจสอบประวัติที่ผ่านมาได้ มีวิศวกรประจำบริษัท หากได้เห็นผลงานการก่อสร้างจริง และได้สัมภาษณ์เจ้าของบ้านที่ได้ใช้บริการด้วยแล้วยิ่งดี ทำให้ทราบได้ว่าผู้รับเหมาที่ต้องการมีมาตรฐานในการทำงานขนาดไหน ทัศนคติการทำงานเป็นอย่างไร ควรจัดหาผู้รับเหมาตั้งแต่ 2 รายขึ้นไป มานำเสนอราคาค่าต่อเติมบ้าน เพื่อเปรียบเทียบราคาได้อย่างชัดเจน และเมื่อได้ผู้รับเหมาแล้ว สิ่งที่ขาดไม่ได้คือ การทำสัญญา เพื่อให้ได้มาตรฐานตามที่ตกลงกัน ซึ่งเอกสารหลักๆ ที่ต้องมีประกอบด้วย 1) สัญญาว่าจ้าง 2) แบบก่อสร้าง และ 3) รายการแสดงปริมาณงานและราคาวัสดุก่อสร้าง (BOQ : Bills of Quantity) สำหรับการต่อเติมบ้าน ส่วนใหญ่ผู้รับเหมาหลายรายไม่ได้มีการจัดทำเอกสารตามรายการที่ 2 และ 3 โดยจะอ้างว่ามีระบุในสัญญาว่าจ้าง และเป็นงานที่มีมูลค่าไม่สูง ไม่มีผู้รับเหมารายใดทำกัน ถ้าจัดทำต้องมีค่าใช้จ่ายในส่วนนี้เพิ่มเติม​

          เงื่อนไขสำคัญอีกประการที่ต้องมีในสัญญาว่าจ้าง คือ การแบ่งจ่ายงวดงาน ก่อนเซ็นสัญญาต้องอ่านรายละเอียดการแบ่งจ่ายงวดงานอย่างละเอียด โดยเฉพาะงวดแรกและงวดสุดท้าย การจ่ายเงินงวดแรกนั้น ผู้รับเหมาจะให้เราจ่ายเงินงวดแรก ณ วันทำสัญญา บางรายอาจให้จ่ายเงินงวดแรกหลังจากงานก่อสร้างบางส่วนเสร็จ งวดแรกนี้แนะนำให้จ่ายประมาณ 5-10% ของค่าจ้างทั้งหมด ส่วนงวดสุดท้ายนั้น หากเป็นไปได้ ควรตกลงกันไว้ไม่ต่ำกว่า 10% ยิ่งเหลือเงินงวดสุดท้ายมากเท่าไร ก็เป็นการประกันการไม่ทิ้งงานมากเท่านั้น ส่วนเรื่องการรับประกันผลงานเป็นอีกส่วนที่ต้องมีระบุในสัญญา ส่วนมากจะมีการรับประกันผลงานในระยะเวลาไม่เกิน 1 ปีหลังจากต่อเติมบ้านแล้วเสร็จ ในสัญญาจะมี 2 กรณี คือ 1) มีการหักค่าประกันผลงานเป็นเปอร์เซ็นต์ของแต่ละงวด และ 2) ไม่มีการหักค่าประกันผลงาน ซึ่งผู้รับเหมาเกือบทั้งหมดจะเลือกใช้แบบหลังนี้

​          

          ดังนั้น ก่อนการต่อเติมบ้าน ต้องศึกษาหลักเกณฑ์ให้ดี ตั้งงบประมาณให้สอดคล้องกับรูปแบบที่ต้องการ ให้ ทุกคนในครอบครัวมีส่วนร่วมในการออกแบบ เลือกผู้รับเหมาที่คิดว่าดีที่สุด และทำสัญญาว่าจ้างด้วย เพื่อที่จะทำการ ต่อเติมบ้านให้ถูกต้อง ถูกเงิน และถูกใจ เจ้าของบ้านและสมาชิกในครอบครัวมากที่สุด


[เครื่องมือคำนวณ] คำนวณเงินผ่อนบ้าน 

[สินเชื่อบ้าน ธนาคารกสิกรไทย] 
- สินเชื่อบ้าน 
- สินเชื่ออเนกประสงค์ 
- สินเชื่อบ้านรีไฟแนนซ์  
- สินเชื่อช่วยได้

บทความที่เกี่ยวข้อง:  




ให้คะแนนบทความ