ขั้นตอนการตรวจสอบราคาประเมินที่ดินด้วยตัวเอง รู้ไว้ดีอย่างไร!

ราคาประเมินที่ดินคืออะไร

ราคาประเมินที่ดิน คือ ราคาทุนทรัพย์ที่หน่วยงานของรัฐ เช่น กรมธนารักษ์ หรือ กรมที่ดิน กำหนดขึ้นเพื่อใช้เป็นเกณฑ์ในการคำนวณภาษี ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ หรือใช้เป็นข้อมูลประกอบการพิจารณาด้านสินเชื่อในบางกรณี โดยไม่ใช่ราคาซื้อขายในตลาดจริง

ราคาประเมินนี้มีการกำหนดตามหลักเกณฑ์เฉพาะของภาครัฐ เช่น ทำเลที่ตั้ง ขนาด และลักษณะการใช้ประโยชน์ของที่ดิน ซึ่งจะมีการปรับปรุงทุก ๆ 4 ปี (ตามรอบราคาประเมิน) เพื่อให้สะท้อนสภาพเศรษฐกิจและการใช้ที่ดินในปัจจุบัน

ตารางเปรียบเทียบ: ราคาประเมิน vs ราคาตลาด

วิธีตรวจสอบราคาประเมินที่ดินออนไลน์ ด้วยตัวเองทำได้ง่ายนิดเดียว

การตรวจสอบ ราคาประเมินที่ดินออนไลน์ สามารถทำได้สะดวกผ่านช่องทางหลัก 2 ช่องทาง คือ เว็บไซต์ของ กรมธนารักษ์ และแอปพลิเคชัน LandsMaps ที่รองรับการค้นหาจากข้อมูลโฉนด พิกัด หรือลักษณะที่ตั้งของที่ดิน โดยใช้เวลาเพียงไม่กี่นาที ดังนี้:

วิธีตรวจสอบผ่านเว็บไซต์กรมธนารักษ์

1. เข้าเว็บไซต์ เว็บไซต์กรมธนารักษ์
2. เลือกเมนู “ค้นหาราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง”
3. ระบุข้อมูลที่ดิน เช่น จังหวัด อำเภอ ตำบล หรือชื่อถนน
4. ระบบจะแสดงราคาประเมินที่ดินของพื้นที่นั้นโดยอัตโนมัติ

วิธีตรวจสอบผ่านแอป LandsMaps

1. ดาวน์โหลดแอป LandsMaps จาก App Store หรือ Google Play
2. เปิดแอปแล้วเลือกเมนู “ตรวจสอบราคาประเมิน”
3. กรอกเลขที่โฉนด หรือค้นหาตำแหน่งที่ดินจากแผนที่
4. แอปจะแสดงราคาประเมินที่ดิน ณ จุดที่เลือก

เคล็ดลับการค้นหาเร็วขึ้น

• หากไม่ทราบเลขโฉนด ให้ใช้ชื่อถนนหรือรหัสไปรษณีย์แทน
• บางพื้นที่อาจมีการใช้ชื่อซ้ำ แนะนำให้ตรวจสอบเขต/แขวงให้ถูกต้อง
• สำหรับที่ดินในโครงการจัดสรร ให้กรอกชื่อโครงการประกอบ

การตรวจสอบด้วยตัวเองนอกจากจะประหยัดเวลา ยังช่วยให้คุณสามารถวางแผนการซื้อขายหรือขอสินเชื่อได้อย่างมีข้อมูลประกอบมากยิ่งขึ้น โดยเฉพาะเมื่อต้องเปรียบเทียบกับราคาตลาดหรือคำนวณภาษีที่เกี่ยวข้อง

หนังสือรับรองราคาประเมินที่ดินกรมธนารักษ์ต้องทำอย่างไร

หนังสือรับรองราคาประเมินที่ดิน คือเอกสารทางราชการที่แสดงมูลค่าทุนทรัพย์ของที่ดินตามข้อมูลของกรมธนารักษ์ ใช้เป็นหลักฐานประกอบการยื่นขอสินเชื่อ คดีความ หรือการดำเนินธุรกรรมทางกฎหมายอื่น ๆ โดยสามารถขอได้ที่สำนักงานกรมธนารักษ์ประจำจังหวัดหรือเขตพื้นที่

ขั้นตอนการขอหนังสือรับรองราคาประเมินที่ดิน

1. เตรียมเอกสารที่จำเป็น:
   1. สำเนาโฉนดที่ดิน
   2. บัตรประชาชนผู้ขอ
   3. หนังสือมอบอำนาจ (ถ้ามีการมอบอำนาจ)
2. ติดต่อสำนักงานกรมธนารักษ์ในพื้นที่ที่ดินตั้งอยู่
3. กรอกแบบคำขอหนังสือรับรอง พร้อมแนบเอกสารที่เกี่ยวข้อง
4. ชำระค่าธรรมเนียม (โดยปกติอยู่ที่ประมาณ 100-200 บาท)
5. รอรับหนังสือรับรอง (ใช้เวลาประมาณ 3-5 วันทำการ)

หมายเหตุ: หากต้องใช้หนังสือรับรองสำหรับยื่นขอสินเชื่อกับธนาคาร แนะนำให้ตรวจสอบเงื่อนไขของธนาคารแต่ละแห่งว่าต้องการเอกสารประกอบอื่นเพิ่มเติมหรือไม่

รู้ราคาประเมินที่ดินมีประโยชน์ต่อการลงทุนอสังหาริมทรัพย์อย่างไร

ราคาประเมินที่ดิน เป็นข้อมูลสำคัญที่นักลงทุนและผู้ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ควรมองข้าม เพราะช่วยให้สามารถวิเคราะห์ความคุ้มค่าและวางแผนการลงทุนได้อย่างแม่นยำ โดยเฉพาะเมื่อต้องเปรียบเทียบกับราคาตลาดจริงหรือคำนวณภาระภาษีที่อาจเกิดขึ้น

ประโยชน์ของราคาประเมินที่ดินสำหรับนักลงทุน

• เปรียบเทียบราคาตลาด: ใช้ตรวจสอบว่าราคาขายที่เสนอสูงหรือต่ำกว่าราคามาตรฐาน ช่วยต่อรองราคาได้มีเหตุผล
• วางแผนภาษีและค่าธรรมเนียม: ภาษีที่ดิน ภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ล้วนคำนวณจากราคาประเมิน
• ประกอบการขอสินเชื่อ: ธนาคารบางแห่งใช้ราคาประเมินเป็นฐานในการคำนวณวงเงินกู้เบื้องต้น
• ประเมินความเสี่ยงการลงทุน: หากราคาตลาดต่ำกว่าราคาประเมินมาก อาจเป็นสัญญาณให้ระวัง
• ประเมินกำไรเบื้องต้น: โดยเปรียบเทียบต้นทุนจากราคาประเมินกับศักยภาพการพัฒนาในอนาคต

ตัวอย่าง: หากราคาประเมินของที่ดินแปลงหนึ่งอยู่ที่ 2 ล้านบาท แต่ราคาขายในตลาดคือ 3 ล้านบาท ผู้ซื้อสามารถใช้ข้อมูลนี้ต่อรองราคาลงได้ โดยอ้างอิงจากราคาประเมินที่เป็นมาตรฐานของภาครัฐ

การใช้ราคาประเมินร่วมกับข้อมูลราคาตลาดและการวิเคราะห์สภาพแวดล้อมโดยรอบจะช่วยให้ผู้ลงทุนตัดสินใจได้อย่างรอบคอบ และลดความเสี่ยงจากการประเมินมูลค่าทรัพย์ผิดพลาด

รู้ก่อนใคร อัปเดตราคาประเมินที่ดิน ปี 2568

ข้อมูลอัปเดตล่าสุดจาก กรมธนารักษ์ ระบุว่า รอบการประเมินใหม่สำหรับปี 2566-2569 ได้เริ่มใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2566 โดยเฉลี่ยราคาประเมินที่ดินทั่วประเทศเพิ่มขึ้นประมาณ 8.93 % เมื่อเทียบกับรอบก่อนหน้า.

ในเขตกรุงเทพมหานครและพื้นที่เศรษฐกิจสูง มีการปรับขึ้นอย่างเห็นได้ชัด เช่น บางแปลงในย่านธุรกิจสามารถมีราคาประเมินสูงถึง “หลักล้านบาทต่อตารางวา” (เช่น ถนน เพลินจิต, ถนน วิทยุ) ที่มา (propertyhub.in.th):

ตัวอย่างราคาประเมินล่าสุด (ปี 2568)

สิ่งที่ผู้ใช้ควรทราบ

• รอบการปรับราคาประเมินเกิดขึ้นทุก 4 ปี โดยรอบล่าสุดคือ 2566-2569.
• หากอยู่นอกเมืองใหญ่หรือไม่อยู่ในโซนพัฒนาแรง ราคาประเมินอาจขึ้นน้อยกว่าพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ
• นักลงทุนและเจ้าของที่ดินควรตรวจสอบว่าแปลงที่ดินอยู่ใน โซนที่ราคาปรับขึ้นมาก หรือไม่ เพราะอาจมีผลต่อภาระภาษีและค่าธรรมเนียมโอนในอนาคต

โดยธรรมชาติของราคาประเมินที่ดิน และราคาประเมินในออนไลน์จะมีความเป็นไปได้ที่ราคาจะต่ำกว่าราคาตลาดที่ขายทั่วไป ซึ่งราคาประเมินที่ดินนั้นมักจะเป็นเพียงการประเมินราคาที่ดินเปล่า ไม่รวมสิ่งปลูกสร้าง ทำให้อาจจะต้องนำราคานี้ไปคำนวณกับปัจจัยอื่นๆ ต่อเนื่องไป สำหรับผู้ที่สนใจทรัพย์มือสองทำเลดี หรือต้องการขายที่ดินทำเลดีในราคาพิเศษ สามารถดูเพิ่มเติมได้จากก K-Property ได้เลย ก็มีแหล่งดีๆ อย่าง บ้านมือสองกสิกร ที่รวบรวมทำเลศักยภาพสูง รวมทั้งบ้านมือสองสำหรับการอยู่อาศัยที่คัดสรรมาเพื่อผู้ที่อยากได้บ้านสวยๆ ทำเลดีๆ โดยเฉพาะ