25 ก.พ. 62

นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับตัวอย่างไรกับมาตรการใหม่รัฐ

คะแนนเฉลี่ย

สินเชื่อ

​​​​​นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับตัวอย่างไรกับมาตรการใหม่รัฐ

​          ในปีที่ผ่านมา มีมาตรการรัฐใหม่ๆ ที่ออกมาและมีผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อยู่หลายมาตรการ เช่น มาตรการควบคุมการปล่อยสินเชื่อสำหรับอสังหาริมทรัพย์แห่งที่ 2 ขึ้นไป ร่าง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่ผ่านความเห็นชอบจาก สนช. ไปแล้วเมื่อช่วงปลายปี 2561 นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์จะต้องปรับตัวอย่างไรบ้างกับมาตรการทั้งหลายที่ออกมา K-Expert มีคำแนะนำมาฝาก


ปัจจัยเสี่ยงของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์​

          1. มาตรการควบคุมการปล่อยสินเชื่อสำหรับอสังหาริมทรัพย์แห่งที่ 2 ขึ้นไป หลังจากวันที่ 1 เม.ย. 2562 เฉพาะบ้านที่มีราคาไม่ถึง 10 ล้านบาท นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต้องเตรียมเงินดาวน์มากขึ้น หรือกล่าวอีกมุมคือ วงเงินสินเชื่อน้อยลง    แม้จะมีรายได้ (เท่าเดิม) และมีความสามารถในการชำระหนี้ก็ตาม ในระยะสั้น สำหรับนักลงทุนกลุ่มซื้อมาขายไปที่มีของอยู่ในมือมีโอกาสมากที่จะขายของได้ราคาต่ำกว่าที่ควรจะเป็น เนื่องจากมีจำนวนอสังหาริมทรัพย์คงเหลือในตลาดมาก รวมถึงบรรดาผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ (Developer) ก็จะพากันรีบระบายสินค้าคงเหลือในมือให้ได้มากที่สุด สำหรับนักลงทุนกลุ่มซื้อมาขายไปที่    ไม่มีของอยู่ในมือ ถือเป็นโอกาสในการซื้อของที่อยากได้ในราคาย่อมเยาได้ ในระยะต่อไป นักลงทุนกลุ่มให้เช่าจะเริ่มมีผลกระทบ เนื่องจากจะมีนักลงทุนกลุ่มซื้อมาขายไปที่ขายไม่ออก ต้องจำใจโอนกรรมสิทธิ์เพื่อมาปล่อยเช่า ซึ่งอาจจะส่งผลให้อัตราผลตอบแทนจากการเช่า (Rental Yield) ยังทรงตัวและปรับตัวขึ้นช้า

          2. ร่าง พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่คาดว่าจะเริ่มมีผลบังคับใช้ในปี 2563 จะเป็นอีก 1 มาตรการ ที่จะถือเป็นต้นทุนสำหรับผู้ที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ โดยจะแบ่งตามประเภทการใช้งาน เช่น เกษตรกรรม ที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรม และที่ดินเปล่า (เรียงลำดับจากต้นทุนถูกไปหาต้นทุนแพง) เป็นต้น ซึ่งจะส่งผลกระทบกับนักลงทุนกลุ่มให้เช่า เนื่องจากถือครองอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ 2 แห่งขึ้นไป จึงมีต้นทุนเพิ่มจากภาษีที่ดินฯ ดังนั้น อัตราผลตอบแทนจากการเช่า (Rental Yield) จะได้น้อยลงไปอีก

หากต้องโอนกรรมสิทธิ์หลังมาตรการใหม่ (1 เม.ย. 2562) นักลงทุนต้องปรับตัวอย่างไร

          กรณีนักลงทุนที่ผ่อนดาวน์อยู่ และโครงการสร้างเสร็จหลังจาก 1 เม.ย. 2562 โอกาสขอสินเชื่อผ่านจะน้อยลง กรณีที่ขอสินเชื่อผ่าน แต่ได้รับวงเงินน้อยลง นักลงทุนต้องเตรียมตัวตั้งแต่วันนี้ว่าจะต้องเตรียมเงินตัวเองเพิ่มขึ้นแน่ๆ ส่วนกรณีที่ขอสินเชื่อ    ไม่ผ่าน นักลงทุนควรทำอย่างไร​

          1. เริ่มต้นจากการติดต่อกับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ก่อน เพื่อดูขอบเขตความรับผิดชอบว่าจะช่วยอะไรได้บ้าง ในกรณีที่ขอสินเชื่อไม่ผ่าน
 
          2. เขียนจดหมายเพื่อเป็นลายลักษณ์อักษรตอบกลับไปยังโครงการ เนื่องจากผู้ประกอบการจะมีการแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษร เพื่อให้ผู้ซื้อโอนกรรมสิทธิ์ภายในกำหนด ในกรณีที่ขอสินเชื่อไม่ผ่าน ผู้ประกอบการมักจะกำหนดจำนวนสถาบันการเงินที่ผู้ซื้อขอสินเชื่อไม่ผ่าน เช่น 5 สถาบันการเงิน โดยจะต้องมีหนังสือยืนยันผลการอนุมัติสินเชื่อจากสถาบันการเงินประกอบ เพื่อแสดงให้เห็นถึงความพยายามอย่างที่สุดแล้ว แต่สถาบันการเงินยังไม่อนุมัติ

          3. หากผลการพิจารณาจากผู้ประกอบการยังไม่เป็นที่พอใจและตกลงกันไม่ได้ สามารถยื่นคำร้องต่อสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (ส.ค.บ.) ได้ ในฐานะผู้บริโภคต้องเตรียมเอกสารหลักฐานในการขอเงินคืนด้วย เช่น สัญญาจะซื้อจะขาย แต่ทั้งนี้ การขอเงินคืนได้เฉพาะเพียงเงินดาวน์ เงินค่าตกแต่งเท่านั้น ไม่รวมถึงค่าจองสิทธิและค่าทำสัญญาจะซื้อจะขาย​

          จากมาตรการของรัฐที่ออกมาใหม่ ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มีความน่าสนใจน้อยลงจากโอกาสในการใช้เงินคนอื่นได้น้อยลง ทั้งๆ ที่รายได้ และความสามารถในการชำระหนี้ยังคงเดิม ประกอบกับต้นทุนในการถือครองอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่คาดว่าจะมีผลบังคับใช้ในปี 2563 ทำให้นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับตัว อย่างไรก็ตาม อสังหาริมทรัพย์ ยังเป็นสิ่งที่มีอยู่อย่างจำกัด และมีโอกาสในการลงทุนจากข้อจำกัดต่างๆ แต่นักลงทุนควรมีความระมัดระวังในการลงทุนมากยิ่งขึ้นนับจากนี้ไป

ให้คะแนนบทความ

สุนิติ ถนัดวณิชย์ CFP®

ฝ่ายพัฒนาการให้คำปรึกษาลูกค้า ธนาคารกสิกรไทย