Display mode (Doesn't show in master page preview)
Skip Ribbon Commands
Skip to main content
Financial Planning
ลงทุนคอนโดฯ ปล่อยเช่า ทำอย่างไรให้ไปรอด

“หากคิดจะซื้อคอนโดฯ เพื่อปล่อยเช่า อย่ากู้เกิน 60% ของราคาขาย เพื่อให้รายได้ค่าเช่าครอบคลุมค่าผ่อนและค่าใช้จ่ายต่างๆ” – K-Expert

เมื่อพูดถึงการลงทุนที่มีโอกาสให้ผลตอบแทนหรือรายได้แก่ผู้ลงทุนอย่างสม่ำเสมอ เชื่อว่าหลายๆ คนจะนึกถึงคอนโดฯ ปล่อยเช่า โดยถ้าคอนโดฯ อยู่ในทำเลที่ดี เดินทางสะดวก มีผู้เช่าตลอด ก็ช่วยสร้างรายได้ให้ตัวเราได้อย่างต่อเนื่อง แถมราคาคอนโดฯ มีโอกาสปรับขึ้นเรื่อยๆ เมื่อขายต่อก็ได้กำไร แต่ปัจจุบัน เรียกว่า เป็นยุคที่คอนโดฯ ในเมืองผุดขึ้นเป็นดอกเห็ด มองไปทางไหนก็เห็นแต่คอนโดฯ ขึ้นเต็มไปหมด ทำให้การลงทุนปล่อยเช่าคอนโดฯ จำเป็นต้องคิดให้รอบคอบมากขึ้น และเดี๋ยวนี้ หลายๆ คนก็ซื้อคอนโดฯ มาปล่อยเช่าด้วยการขอสินเชื่อ ซึ่ง K-Expert มีคำแนะนำมาฝากค่ะ

สำหรับผู้ที่ต้องการกู้ซื้อคอนโดฯ เพื่อปล่อยเช่านั้น K-Expert แนะนำว่า อย่ากู้เกิน 60% ของราคาคอนโดฯ เพราะอะไรนั้น มาดูกันค่ะ

 

เนื่องจากการให้เช่าคอนโดฯ ควรคำนวณต้นทุนให้ครบถ้วน หลักๆ ได้แก่  
(1) ค่าผ่อนต่อเดือน คำนวณง่ายๆ คือ ถ้ากู้ 1 ล้านบาท จะผ่อน 7,000 บาทต่อเดือน
(2) ค่าส่วนกลาง โดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 40 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน
(3) ค่านายหน้า กรณีใช้บริการหาผู้เช่าผ่านนายหน้า มักจ่ายค่าธรรมเนียม 1 เดือนของค่าเช่า

นอกจากนี้ ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ จากการซื้อคอนโดฯ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน (2% ของราคาประเมิน) ค่าจดจำนองอสังหาฯ (1% ของวงเงินกู้) และค่าใช่จ่ายที่เกิดขึ้นระหว่างที่ใช้เช่าคอนโดฯ เช่น ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประเภทรายได้ค่าเช่า

 

ยกตัวอย่าง กู้ซื้อคอนโดฯ ราคา 1 ล้านบาท ขนาด 25 ตารางเมตร เพื่อปล่อยเช่า โดยเก็บค่าเช่าได้ประมาณ 6,000 บาทต่อเดือน

รายได้ค่าเช่าต่อเดือน

หัก

ค่าใช้จ่าย

-->

กำไร/ขาดทุนต่อเดือน

ค่าผ่อนชำระเงินกู้ต่อเดือน

ค่าส่วนกลางต่อเดือน

ค่านายหน้าเฉลี่ยต่อเดือน

6,000

กู้ 100%:

7,000

+1,000

เฉลี่ย +500

ขาดทุน -2,500 บาท

กู้ 60%:

4,200

เสมอตัว +300 บาท

กู้ 30%:

2,100

กำไร +2,400 บาท

จะเห็นได้ว่า หากขอสินเชื่อจากธนาคารเกิน 60% อาจทำให้การปล่อยเช่าคอนโดฯ ให้ผลตอบแทนที่ขาดทุน ดังนั้น ควรกู้ธนาคารไม่เกิน 60% ของราคาคอนโดฯ ที่เหลือก็ใช้เงินทุนตัวเองมาเป็นเงินดาวน์ โดยยิ่งดาวน์เยอะ กู้น้อย ค่าผ่อนต่อเดือนก็จะไม่สูงนัก ช่วยให้รายได้ค่าเช่าครอบคลุมค่าผ่อนและค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในแต่ละเดือนด้วยค่ะ

ทั้งนี้ คอนโดฯ ที่คนส่วนใหญ่ซื้อลงทุน มักอยู่ในทำเลทอง ใกล้รถไฟฟ้า ใกล้แหล่งชุมชน ห้างสรรพสินค้า ทำให้ผู้เช่ามีตัวเลือกมากมาย โดยคอนโดฯ หลายๆ แห่งก็มีผู้เช่าต่อเนื่อง ในขณะที่บางแห่งอาจไม่มีผู้เช่าตลอดทั้งปี ซึ่งจากการสอบถามผู้ให้เช่าคอนโดฯ หลายๆ ท่านพบว่า โดยเฉลี่ยในหนึ่งปีสามารถปล่อยเช่าคอนโดฯ ได้ประมาณ 8 เดือน ดังนั้น ผู้ที่จะลงทุนในคอนโดฯ ควรมีเงินสำรองเตรียมไว้เพื่อรองรับค่าใช้จ่ายต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นค่าผ่อนรายเดือน และค่าส่วนกลาง ในระหว่างที่ขาดผู้เช่า รวมถึงยังต้องสำรองเงินอีกจำนวนหนึ่งไว้เป็นค่าบำรุงรักษาห้อง เพราะอาจเป็นไปได้ว่าเงินประกันที่เรียกเก็บจากผู้เช่าอาจไม่เพียงพอต่อการซ่อมแซมเพื่อปล่อยเช่าใหม่

อีกเรื่องหนึ่งที่ผู้ลงทุนในคอนโดฯ ควรรู้ นั่นคือ คอนโดฯ ที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่าอาจถือเป็นบ้านหลังที่สองตาม พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งต้องเสียภาษี ตั้งแต่ปี 2560 เป็นต้นไป ที่อยู่อาศัยที่ถือว่าเป็นบ้านหลังที่สอง คือ มีแค่ชื่ออยู่หลังโฉนด แต่ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน จะเสียภาษีในอัตรา 0.03-0.3% ของราคาประเมิน โดยภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คาดว่าจะเริ่มใช้ปี 2560 ซึ่งต้องติดตามข่าวสารและรายละเอียดกันอีกครั้งนะคะ

แม้ว่าการปล่อยเช่าคอนโดฯ จะเป็นการลงทุนที่น่าสนใจ ผู้ลงทุนมีโอกาสได้ผลตอบแทนหรือรายได้สม่ำเสมอจากค่าเช่า แต่การลงทุนก็ตามมาด้วยความเสี่ยง เช่น เสี่ยงที่จะไม่มีผู้เช่า เสี่ยงที่จะปล่อยเช่าได้ในราคาที่ต่ำกว่าค่าผ่อนหรือค่าใช้จ่ายต่างๆ ดังนั้น ผู้ลงทุนจึงควรศึกษาข้อมูล และเตรียมความพร้อมด้านการเงินให้ดีก่อนลงทุนในคอนโดฯ ปล่อยเช่าค่ะ



AUTHOR


ฝ่ายวางแผนและให้คำปรึกษา
ลูกค้าบุคคล (K-Expert)

RELATED STORY